Achat en #défiscalisation à Saint-Martin, l’acquéreur a été mal renseigné

La société First Management system (la société) a réalisé en 1988-1989 dans l’île de Saint-Martin (Guadeloupe) un programme immobilier de 116 appartements vendus en l’état futur d’achèvement ; ce programme ouvrait aux acquéreurs le bénéfice de la défiscalisation autorisée par la « loi Pons », jusqu’au 31 décembre 1996, à la condition que l’achat portât sur un immeuble neuf affecté à l’habitation principale ou fût loué non meublé à une personne le destinant à son habitation principale ; que la société offrait à chaque futur propriétaire la garantie, pour une durée maximale de cinq ans, d’un loyer révisable contre la délivrance à son nom d’un mandat irrévocable de gestion locative pour la même durée ; elle s’était assurée auprès de la Mutuelle du Mans, par contrat du 8 septembre 1988, pour une durée de cinq ans, contre les risques financiers découlant pour elle de cette garantie ;  la plupart des appartements n’ayant pu être loués pendant la période quinquennale précitée, la société a honoré ses engagements de garantie locative jusqu’au 21 mars 1992 ; ll’assureur, après l’avoir dédommagée de son préjudice pendant un an, a résilié le contrat après sinistre, en application de l’art. 12 des conditions générales ;  la société a, par acte du 5 février 1993, saisi le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins de mise en jeu de la responsabilité civile de l’assureur.

Pour juger que s’agissant du bénéfice de défiscalisation, la société n’avait pas commis de faute de nature à ouvrir la garantie de l’assureur au titre de la police « responsabilité civile », l’arrêt de cour d’appel attaqué énonce que le notaire de Saint-Martin précisait que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d’une occupation effective des appartements dans un document établi à la demande de la société, présenté comme une « interview » et communiqué aux acquéreurs potentiels .

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En statuant ainsi, alors qu’elle constatait, d’une part que la possibilité de défiscalisation était l’unique cause ayant amené les acquéreurs à contracter avec la société, d’autre part qu’aucun des documents communiqués ne précisait que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d’une occupation effective des appartements, la cour d’appel a violé l’art. 1134 du Code civil.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé, mais seulement en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leurs demandes tendant à la réparation du préjudice fiscal qu’ils ont subi du fait de la société First Management system.


 

  • Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 19 février 2002, pourvoi 99-14.787, publié au bulletin

 

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