Annulation du bail d’un logement social de la Ville de Paris, sous-loué via #Airbnb

La Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) se prévaut de l’absence d’occupation personnelle de Mme X dans les lieux donnés à bail, en tout cas pendant une période inférieure à 8 mois et sans que soit justifié un motif légitime, en raison de la sous-location par le biais du site  »AirBnB » .

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Elle fait valoir que sa locataire a, de mauvaise foi, enfreint les dispositions tant du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation que les conditions générales du bail .

Les nombreux manquements observés sont d’une gravité qui justifie la résiliation du bail .

Elle sollicite en conséquence  –  se fondant sur les dispositions législatives et les clauses prévues aux art. 5 et 11 du contrat   –  la réformation du jugement entrepris et le prononcé, par la cour, de la résiliation du bail avec ses conséquences au titre de l’expulsion, sans délai, et la fixation d’une indemnité d’occupation au loyer actualisé,  en raison de son maintien abusif, augmenté des charges, jusqu’à libération des lieux .

Mme X oppose que le logement est sa résidence principale qu’elle a toujours occupée à temps plein, ne l’ayant loué que 22 nuits en 2016 .

Elle affirme qu’elle ne recherchait aucun but lucratif, refusant toute nouvelle demande de location dès qu’elle était en capacité de payer son loyer et que la bailleresse assimile, de façon erronée, les demandes de réservation aux locations effectives .

Mme Y fait encore valoir que les faits sont anciens, portent sur un bail ayant été annulé et remplacé par un nouveau contrat, et indique avoir cessé cette pratique dès la conclusion du nouveau bail en juin 2016 .

Enfin la résiliation du bail serait, selon elle, une sanction disproportionnée et aurait des conséquences particulièrement graves sur l’évolution de ses enfants, invoquant ici l’intérêt supérieur des enfants sur le fondement de l’art. 3-1 de la Convention internationale des droits de l’enfant .

Elle conclut donc à la confirmation du jugement entrepris .

Mais, selon l’art. 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.  »

L’art. 8 de la même loi précise que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » .

L’art. L442-3-5 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose :

« Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. »

Enfin, l’article 5 des conditions générales du contrat de bail conclu par les parties, paraphées et signées par Mme Y, indique expressément que « les locaux loués sont strictement réservés au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider au moins huit mois par an, toute sous-location des lieux loués, même partielle, est interdite » .

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés à l’un des cocontractants sont d’une gravité suffisante pour prononcer la résiliation du contrat sur le fondement des dispositions, alors applicables, de l’art. 1184 du Code civil .

Considérant, en l’espèce, qu’il résulte des pièces versées aux débats, notamment le procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice du 13 avril 2016 et la liste des réservations pour l’année 2016 présentée par Mme Y, qu’inscrite sur le site  »AirBnB » depuis juin 2014, la locataire a sous-loué à de multiples reprises son appartement .

Aux termes dudit procès-verbal de constat, il est établi que l’annonce rédigée par Mme X proposait l’appartement en précisant qu’il pouvait accueillir 5 personnes pour un prix de 100 euro par nuit .

A l’examen de la propre liste produite par Mme X, qui fait état de 15 réservations acceptées pour l’année 2016, et des nombreux commentaires publiés sur le site  »AirBnB » repris par le constat, il apparaît que l’appartement avait été sous-loué en entier au moins à 42 reprises, à chaque fois par des familles et pour des séjours  –  ce nombre étant passé à 48 lors de la délivrance de l’assignation quelques mois plus tard .

Ainsi, cette sous-location ne peut être qualifiée d’occasionnelle .

Si Mme X fait valoir que l’on ne saurait assimiler les demandes de réservations aux locations effectives, il est établi que celle-ci s’est livrée, pendant plus de deux ans, à une activité lucrative qui lui a procuré plusieurs milliers d’euros de revenus dissimulés et non imposés .

En effet, à la lecture des propres éléments produits par Mme X, ses gains se sont élevés, pour la seule année 2016, à 2. 919 euro.

Le relevé des calendriers figurant au procès-verbal de constat du 13 avril 2016 fait figurer des demandes de réservations pour 14 jours sur le mois d’avril, pour 19 jours sur le mois de mai, pour 24 jours sur le mois de juin 2016 .

La cour constate qu’il résulte du calendrier AirBnB que l’appartement a été loué pendant les 2/3 du mois de juillet 2016, la moitié du mois d’août 2016  -  les réservations couvrant déjà les 2/3 de septembre 2016, la moitié d’octobre 2016, la presque totalité de novembre 2016 et la moitié de décembre 2016 .

Et considérant que, si elle soutient avoir refusé toute location à compter de la réévaluation du loyer à 533,91 euros résultant du nouveau bail signé avec la RIVP le 24 juin 2016 avec prise d’effet au 1er mars 2016, elle ne justifie pas s’être désinscrite du site AirBnB comme elle l’affirme alors que des réservations apparaissaient encore postérieurement au nouveau bail jusqu’en décembre 2016 inclus .

Le logement litigieux, à caractère social, est attribué en fonction de la situation financière et familiale du locataire par une commission d’attribution et selon des critères fixés par les règlements .

Il est ici démontré que Mme Z Y sous-louait le logement social qu’elle occupait à des fins purement lucratives, en fraude manifeste des règles présidant à la location et à l’attribution de ce type de logement régies par les art. L 353-15 et L 442-6, et L 441 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et en violation des clauses du contrat de bail .

Ces éléments caractérisent, de la part de Mme X, des manquements aux obligations découlant des clauses du contrat souscrit, manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation aux torts de la locataire, sans que le recours à l’intérêt supérieur des enfants, sur le fondement de l’art. 3-1 de la Convention internationale des droits de l’enfant, n’y puisse y mettre obstacle .

La cour réforme donc le jugement entrepris et prononce, sur ces seuls motifs, la résiliation judiciaire du bail litigieux .


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 4, 1er octobre 2019, RG n° 17/05295

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