Si une maison est construite en bois, le notaire doit le mentionner dans l’acte de vente et, s’il l’a rédigé, dans le compromis

A l’occasion de travaux dans les combles de leur maison à Rennes achetée depuis peu, M. A et Mme K se sont aperçus d’une contamination importante de la charpente par des insectes à larves xylophages. Ils ont alors mis en demeure le notaire Z, associé d’une SCP notaire à Betton, aux fins de voir engager sa responsabilité par lettre du 4 novembre 2008 pour avoir manqué à son devoir de conseil en n’ayant pas pris la mesure exacte de l’état parasitaire établi par la société Yadis et en ayant écrit à tort dans l’acte de vente qu’il n’avait « pas été repéré de traces d’insectes ni de larves xylophages ni de champignon lignivore à la date da contrôle et dans la limite du non destructif » alors que l’état parasitaire était incomplet, le diagnostiqueur n’ayant pas eu accès aux combles.

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Le litige a été porté devant la cour d’appel.

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Le notaire est intervenu à la vente en tant que négociateur, rédacteur du compromis et en tant que notaire instrumentaire. Dès lors, il était tenu à l’égard des acquéreurs d’une obligation de conseil et devait en outre, assurer l’efficacité de l’acte auquel il a prêté son concours.

Le titre des époux Y, vendeurs, n’est pas versé aux débats. Il a été produit aux opérations d’expertise et M. L rapporte que le bien vendu y est décrit comme «une maison d’habitation construite en bois». Cette précision sur le mode de construction n’est pas reprise au compromis et à l’acte authentique rédigés par maître Z. Toutefois, il est relaté par l’expert que la maison a fait l’objet de plusieurs visites de la part des acquéreurs avant la signature du compromis, et que ceux-ci lui ont déclaré qu’ils savaient, avant leur engagement, que la maison était légère et en ossature bois. Ainsi, M. A et Mme K connaissaient lors de leur acquisition, le matériau de fabrication du bien. Le notaire n’étant pas un professionnel du bâtiment, sa mission ne l’oblige pas à rechercher plus avant le mode constructif du bien vendu et à renseigner davantage les acquéreurs sur ce point. Dès lors, M. A et Mme K, lesdits acquéreurs, ne peuvent sur ce point alléguer d’un défaut de conseil du notaire.

En revanche, si le notaire n’est pas un professionnel du bâtiment, il est professionnel de l’immobilier et comme négociateur, il avait l’obligation de renseigner les acquéreurs sur le risque de la présence d’un parasite du bois compte tenu de la nature du bien en vente.

Maître Z, en qualité de mandataire des vendeurs, a mandaté la société Yadis pour effectuer un diagnostic parasitaire. Le diagnostiqueur a rendu son rapport le 11 octobre 2007. Il y est constaté dans un paragraphe «’H’» que : «le présent examen fait état d’absence de termites le jour de sa visite. Il n’a pas été repéré de traces d’insectes à larves xylophages ni de traces de champignons lignivores, à la date du contrôle et dans la limite du non destructif. »

Ce paragraphe est précédé de deux autres dont il ressort que les combles perdus n’ont pas été visités en raison de leur dangerosité, le diagnostiqueur proposant une nouvelle visite lorsque le propriétaire en aura sécurisé l’accès ; et que l’intervention n’a pas compris : la visite des volumes, gaines techniques, coffres, gaines de ventilation ou plénum qui n’étaient pas accessibles le jour de la visite ainsi que les locaux fermés ; les prélèvements d’échantillons de type destructif consécutif à un perçage ou un arrachage matériaux, l’inspection de tous les bois encoffrés.

Le compromis de vente et l’acte authentique ne comportent aucune mention de ces précisions. Ils se bornent à relater que le «vendeur déclare qu’à sa connaissance l’immeuble objet des présentes n’est infesté ni de termites ni d’autres insectes xylophages ainsi qu’il résulte d’un constat de l’état parasitaire établi le 11 octobre 2007» et annexé aux actes. L’acte authentique reprend le paragraphe du diagnostic relatif aux résultats, soit l’absence de parasites du bois, mais sans faire état de la réserve du diagnostiqueur quant aux parties qui n’ont pas été visitées.

M. L explique dans son rapport que le comble est accessible par une porte basse située sur le pignon Nord de la maison, au-dessus de la toiture de l’appentis à usage de cuisine ; que le platelage nécessaire pour pouvoir y circuler en sécurité peut être constitué de quelques planches posées sur la toiture répartissant la charge entre les solives. L’expert a constaté que :’ «’les bois de charpente et de solivage, en résineux, sont profondément contaminés et dégradés par un insecte à larves xylophages type capricorne. La contamination est ancienne, et les désordres sont importants.’» M. L a déterminé que la contamination était antérieure au compromis de vente établie le 17 octobre 2007, qu’elle datait, au moment de son expertise d’une dizaine d’années au minimum et vraisemblablement d’une date encore antérieure ; que la présence de travaux confortatifs dans les combles démontrent une origine ancienne. L’expert a constaté également une significative dégradation des planches de rive de toiture par des champignons pathogènes de type pourriture cubique et pourriture fibreuse ; que les dégradations sont visibles à partir du sol, sans moyens d’accès particulier. M. T a analysé dans sa note aux parties n°1 que cette contamination par champignons lignivores n’avait pas été repérée par la SARL Yadis, mais que si celle-ci avait été signalée, son importance aurait été marginale et non significative vis-à-vis de la contamination de la charpente par le capricorne, sans rapport avec la planche de rive. En ce qui concerne l’extension de la contamination, le rapport précise que le bâtiment étant construit en ossature bois, la charpente contaminée est en contact avec l’ossature du bâtiment ; que les sondages effectués en façade extérieure ont montré que la structure bois des murs était également contaminée, essentiellement en partie haute.

M. L explique que la légèreté de la structure verticale et l’existence d’une contamination ne permettent pas d’envisager une quelconque réparation de la charpente sur la structure existante ; que la seule solution réparatoire est une déconstruction/reconstruction de l’immeuble. Il estime que le coût total des travaux est de 184.351,52 € TTC (l’immeuble a été acquis 120.000 €).

Il ressort ainsi du rapport d’expertise qu’une visite des combles aurait permis de détecter la contamination ancienne et importante par un insecte à larve xylophage qui était de nature à remettre en cause le consentement des acquéreurs.

Certes, les acquéreurs ont eu connaissance du rapport de diagnostic de la société Yadis. Mais ainsi que le décrit l’expert, précisant que cette caractéristique était exceptionnelle et rare, l’immeuble est un bâtiment préfabriqué de type bungalow, simplement posé sur des parpaings. Le matériau de construction, visible lors des visites, devait conduire Me Z à attirer l’attention des acquéreurs sur la réserve mentionnée au diagnostic. Il ne pouvait en particulier se contenter d’annexer le rapport de diagnostic à son acte sans s’interroger sur les conséquences qu’une visite incomplète pouvait avoir sur la vente qu’il s’apprêtait à authentifier. Il sera ajouté que l’obligation d’information du notaire était d’autant plus impérieuse que son acte contenait une clause de non garantie des vices cachés, qui réduisait les chances des acquéreurs d’obtenir, pour le cas où l’existence d’un vice d’ampleur serait démontrée, l’anéantissement de la vente ou la réduction du prix.

En s’abstenant de cette diligence et en ne reportant pas dans l’acte authentique la réserve du diagnostiqueur, le notaire a non seulement manqué à son obligation de conseil mais n’a pas assuré l’efficacité juridique de son acte. Il a ainsi engagé sa responsabilité envers les acquéreurs.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 10 décembre 2019, RG n° 18/01054

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