Démembrement entre tréfonds et superficie ; la bourde du #notaire engage sa responsabilité

La société Immobilière Méridionale (SIM) et la société JL IMMO, propriétaires de la parcelle AI 304 sise à […], ont divisé celle-ci en trois nouvelles parcelles, […]), […] (34ca) et […]), et ont fait établir un état descriptif de division sur la parcelle […] pour constituer un lot 1 consistant en la propriété du sol et du tréfonds et un lot 2 consistant en un simple droit de superficie.

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2007, les deux sociétés ont consenti à M. G Y et Mme Z H une promesse unilatérale de vente sur la parcelle AI 308 et le lot 1 constitué sur la parcelle […] et consistant en la propriété du sol et du tréfonds du terrain, étant précisé dans l’acte qu’une demande de permis de construire avait été déposée par les venderesses le 26 juillet 2007 et que son bénéfice serait acquis aux bénéficiaires. La vente a été réitérée par un acte reçu le 1er avril 2008 par maître K.

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M. Y et Mme H, acquéreurs, reprochent au notaire de l’acte de vente un manquement à son devoir d’efficacité pour avoir indiqué dans son acte que des droits à construire étaient attachés à la parcelle 307 alors que tel n’était pas le cas ; ils lui reprochent également un manquement à son devoir de conseil sur le risque attaché à un permis de construire délivré dans des conditions illégales; ils demandent la condamnation du notaire et de sa SCP à réparer l’intégralité de leurs préjudices, en ce compris celui tenant à la réduction de prix.

Le bien vendu est ainsi désigné dans l’acte de vente :

« (…) une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie totale de 204 m² (souligné par nous), savoir:

1°) une parcelle à bâtir désignée sous la lettre A1 du plan ci-après visé (…) (parcelle 308 pour 1a 70 ca),

2°) sur la parcelle cadastrée section […] pour une contenance de 00 ares 34 centiares désignée sous la lettre A2 du plan ci-après visé, le lot numéro un (01) consistant en la propriété du sol et du tréfonds de ladite parcelle, à l’exclusion du droit de superficie déjà cédé au propriétaire du terrain B sur lequel est édifiée une maison ».

Cette désignation est inexacte dans la mesure où le notaire K qui avait procédé à la rédaction de l’acte du 22 octobre 2007 portant à la fois vente à M. et Mme E R et constitution d’un démembrement de propriété sur la parcelle 307 en attribuant le droit de superficie au lot 2, n’y avait pas mentionné que les droits à construire attachés à cette parcelle de 34 m² devaient être attribués, contrairement au principe, au tréfoncier et non au propriétaire du droit de superficie.

Il ne s’agit pas d’une simple insuffisance de précision, comme l’a retenu le tribunal, mais bien d’une désignation inexacte de l’immeuble cédé, présenté comme un terrain à bâtir de 204 m², alors même que la société SIM ne disposait à cette date de droits à construire que sur 170 m² au titre de la pleine propriété de la parcelle 308 ; cette erreur de désignation a eu pour conséquence d’occulter le fait que le permis avait été frauduleusement obtenu sur 204 m², comme l’a retenu la Cour administrative d’appel de Marseille, puisque le permis portait précisément, grâce à la fraude reprochée à la société SIM, sur un terrain d’assiette de cette superficie ; elle a donc contribué à la réalisation du dol dont M. G Y et Mme Z H ont été victimes.

Il doit être ajouté que le notaire K, qui est intervenu à tous les stades du montage juridique de l’opération de vente des différentes parcelles par les deux sociétés et qui, en connaissant la particularité, aurait dû être spécialement vigilant, ne s’est pas enquis du dossier de permis de construire déposé par les venderesses, ni même du permis lui-même qu’il n’a pas vérifié, se contentant d’acter que le permis avait été remis, en dehors de lui, aux acquéreurs.

Le notaire s’est bien rendu compte de l’erreur qu’il avait commise dans la rédaction de son acte et de l’incidence qu’elle avait sur la validité du permis de construire puisqu’il a établi l’acte complémentaire ou « rectificatif » du 4 juin 2008 ; il avait d’ailleurs préalablement préparé un projet d’acte entre les consorts Y/H et les époux E R (non signé par ceux-ci) dans lequel il indiquait, après rappel de la création des deux lots sur la parcelle 307.

Il est donc manifeste que dans la commune intention des parties les droits de construire attachés à la parcelle A2 cadastrée section AI numéro 307, restaient appartenir au propriétaire du lot numéro UN consistant en la propriété du sol et du tréfonds de ladite parcelle.

Pour éviter toute contestation du permis de construire délivré sur le terrain d’ensemble de 204 m², les époux E R d’une part et M. G Y et Mme Z H d’autre part, sont convenus ce qui suit : rectification de l’état descriptif (…)’;

Les manquements du notaire tant à son obligation d’efficacité qu’à son devoir d’information et de conseil justifient que sa responsabilité soit retenue.

Le lien de causalité avec les préjudices subis par M. G Y et Mme Z H du fait du retrait du permis de construire après la vente est direct et certain et que maître K et la SCP C P Q, J K doivent en conséquence être condamnés à les réparer en intégralité et non au titre d’une perte de chance; il doit toutefois être rappelé que le prix ne constitue pas un préjudice réparable et que le notaire ne pourrait être condamné à en garantir le remboursement que s’il était démontré l’irrecouvrabilité par les acquéreurs de leur créance de prix en raison de l’insolvabilité totale de leur vendeur ;  cette démonstration n’est pas faite en l’espèce au regard de la condamnation prononcée contre la société JL Immoqui est in bonis et dont il n’est pas établi qu’elle serait totalement insolvable, même si elle est en sommeil depuis plusieurs années.

Il convient en conséquence, réformant en cela le jugement déféré, de condamner le notaire, la SCP et la société MMA IARD Assurances Mutuelles in solidum avec la société SIM et la société JL Immo au paiement de la somme de 154 718,23 euro au titre de la réparation des divers préjudices subis.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 10 décembre 2019, RG n° 16/21135

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