Quand le #notaire est, avec le vendeur, tenu à la #garantie des vices cachés

Dans le cas d’une condamnation in solidum, deux ou plus de deux personnes sont reconnues coupables pour un même fait. À cet effet, ces personnes sont condamnées à régler les dettes ou encore les préjudices solidairement. Ainsi, lorsque ces personnes sont condamnées, elles sont responsables pour le tout, elles sont responsables en tout et donc in solidum. Dans le cas d’une responsabilité solidaire, chaque débiteur est tenu de l’intégralité de la dette, et de surcroît immédiatement (absence de bénéfice de discussion), à charge pour celui qui a payé de se retourner ensuite contre l’autre (ou les autres) codébiteur(s). Dans ce cas, il n’y a pas de représentation mutuelle entre ces codébiteurs.

Par acte authentique du 10 juillet 2012, dressé par M. Y, notaire, Mme Z a vendu à M. et Mme X une maison à usage d’habitation ;  les acquéreurs ont versé une partie du prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique, le solde devant être payé au plus tard le 30 septembre 2012 ;  par avenant du 5 décembre 2012, les parties sont convenues de la prorogation du délai de paiement du solde du prix de vente.

Par acte du 19 novembre 2013, Mme Z, venderesse, a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière à M. et Mme X.

Soutenant ne pas avoir été informés que l’acte d’acquisition de Mme Z comportait des clauses relatives aux dégâts miniers et que l’immeuble était affecté de désordres, M. et Mme X ont assigné Mme Z et le notaire et sa SCP, en réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés .

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Mme Z et la SCP notaire ont fait grief à l’arrêt d’appel de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. et Mme X, acquéreurs, en réparation de leurs préjudices .

Mais ayant relevé que Mme Z n’avait pas informé M. et Mme X de la situation de l’immeuble dans un secteur autrefois exploité à des fins minières et du risque de dégâts miniers connu par elle et que le notaire avait commis une faute puisqu’il n’avait pas reproduit dans l’acte authentique de vente les clauses des dégâts miniers, ce qui constituait un vice caché, et souverainement retenu que les acquéreurs avaient formé une demande de dommages-intérêts et non une demande de réduction du prix de vente, la cour d’appel, qui n’était pas tenue d’ordonner une expertise, a pu en déduire, sans violer le principe de la réparation intégrale, que Mme Z et le notaire devaient être condamnés in solidum à payer à M. et Mme X le coût de la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, le montant de leur préjudice moral de vigilance et la perte de la valeur vénale de l’immeuble dont elle a souverainement fixé le montant.

Et au visa de l’art. 1213 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et les principes régissant l’obligation in solidum .

Pour condamner la SCP notaire à garantir Mme Z des condamnations pour la mise en place d’un contrôle visuel et en réparation du préjudice moral, l’arrêt d’appel retient que, pour les mêmes motifs que ceux sur la responsabilité du notaire à l’égard des acquéreurs, la responsabilité de celui-ci sera retenue à l’égard de la venderesse, à l’exception du poste relatif à la perte de valeur vénale de l’immeuble qui ne constitue pas pour cette dernière un préjudice indemnisable en lien direct avec les fautes retenues .

En statuant ainsi, alors qu’en cas de condamnation in solidum, la contribution définitive des coresponsables dans la réparation du dommage est déterminée en considération de la gravité de leurs fautes respectives, la cour d’appel a violé le texte et les principes susvisés.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-21.184

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