Voitures stationnées ou déchets déposés sur le terrain du voisin

Pour rejeter les prétentions de M. A, le demndeur, le tribunal a retenu que,

— la preuve n’était pas rapportée de ce que le requérant subissait un trouble anormal de voisinage du fait de son requis,

 la demande tendant à faire juger que les épaves sont des déchets ne relèvent pas de la compétence du juge judiciaire et n’est pas corroborée par des éléments probants.

De son côté, M. X soutient que l’action de M. A est irrecevable car il n’est lui-même que l’usufruitier du terrain litigieux dont il a donné la nue-propriété à son fils.

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L’action est fondée sur l’art. 544 du Code civil.

La théorie du trouble anormal de voisinage est fondée sur le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ». Il en résulte que le droit, pour un propriétaire, de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est en réalité limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui, généralement contiguë à la sienne, en tout cas très proche, aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage.

Comme l’a rappelé à juste titre le tribunal, la mise en oeuvre de cette responsabilité objective spécifique et autonome ne nécessite ni la preuve d’une faute ni la preuve d’une intention de nuire, mais uniquement la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué.

Ainsi, les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles de voisinage.

En outre, peu importe le titre de la personne chez qui le trouble prend sa source ou de celui qui en souffre. L’auteur du trouble peut être seulement un occupant occasionnel, et du côté de celui qui se plaint du trouble, il peut s’agir d’un locataire ou d’un propriétaire quand bien même il ne résiderait pas sur le fonds affecté par les nuisances.

Dès lors, l’action est recevable.

La seule pièce produite aux débats par l’appelant, à savoir le constat d’huissier dressé le 11 mai 2017 est insuffisant à établir l’anormalité du trouble qu’il prétend subir et qui résulterait de la vue dont il dispose sur les ‘épaves’ garées sur le terrain exploité par M. X. En effet, les clichés illustrant le constat montrent des véhicules certes anciens mais non manifestement voués à la destruction, et surtout, ne permettent pas de connaître l’angle de vue et la distance séparant ces voitures du domicile de M. A.

Mais il ne peut y avoir de trouble excédant les inconvénients du voisinage par le seul fait que ces véhicules sont visibles de l’extérieur de la propriété X, sans que soit spécialement caractérisé le préjudice qui est causé directement à l’appelant dans le cadre de sa relation de voisinage avec l’intimé.

De plus, comme l’a dit le tribunal, le juge judiciaire n’est pas compétent pour qualifier de déchets, les véhicules entreposés sur le terrain de M. X. Du reste, rien n’indique qu’une infraction aux règles d’urbanisme ait été relevée à l’égard de M. X pour avoir gardé plusieurs anciens véhicules sur son terrain.

En conséquence, M. A est débouté de ses entières prétentions et le jugement confirmé en toutes ses dispositions.


 

  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 23 janvier 2020, RG n° 18/06930

 

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Chez les #avocats, comme chez les #notaires, le refus de l’honorariat n’est pas une sanction disciplinaire

Délai pour demander les comptes après le décès d’un majeur protégé

La garde des Sceaux est interrogée par un député sur l’opportunité de la prolongation du contrôle des tuteurs par le juge des tutelles immédiatement au moment du décès de la personne protégée.

Réponse.

En tout état de cause, en l’absence de production des comptes de gestion ou de contestation sur leur établissement, il résulte des dispositions de l’article 515 du Code civil que les héritiers de la personne ayant fait l’objet d’une mesure de protection peuvent introduire une action en reddition des comptes ou en revendication dans un délai de cinq ans à compter de la fin de la mesure, alors même que la gestion aurait continué au-delà. En vertu des dispositions de l’article 421 et suivants du Code civil, les organes de la mesure de protection judiciaire, parmi lesquels figure la personne en charge de la mesure de protection, sont responsables du dommage résultant d’une faute quelconque qu’ils commettent dans l’exercice de leur fonction. Cette action en responsabilité se prescrit par cinq ans à compter de la fin de la mesure de protection. Au regard de l’ensemble des actions possibles, il n’est pas nécessaire de créer un recours devant le juge des tutelles qui est en effet dessaisi au moment du décès du majeur protégé. 


  • Réponse ministérielle n° 22997 ; J.O. A.N.  31 décembre 2019, p. 11576

La commune peut agir en démolition devant le tribunal civil pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux, sans avoir à justifier d’un préjudice

Dans toute zone d’un PLU ou d’un POS, le propriétaire d’un immeuble ne peut y construire sans, d’une part, respecter les dispositions d’urbanisme applicables à cette zone et, d’autre part, avoir obtenu une autorisation d’urbanisme. À défaut, il s’expose à une action en démolition ou à une action en mise en conformité.

L’affaire portée devant la Cour de cassation est relative à l’implantation en zone agricole sans autorisation d’urbanisme d’une maison d’habitation, d’une piscine, de boxes pour chevaux.

Unknown

Après avoir constaté le manquement aux règles d’urbanisme, la commune, dans cette affaire, avait agi en démolition des constructions, sur le fondement de l’art. L. 480-14 du Code de l’urbanisme. Les juges d’appel ont accédé à la demande de la commune, considérant que s’agissant d’une action autonome en démolition, la commune n’avait pas à rapporter la preuve d’un préjudice.

La Cour de cassation confirme :  « l’action attribuée à la commune par l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme, qui a pour objet la démolition ou la mise en conformité, est destinée à faire cesser une situation illicite ; Que la volonté du législateur d’attribuer une action spécifique au profit de la commune serait compromise si cette action obéissait à la même condition de preuve d’un préjudice que l’action de droit commun ouverte à tout tiers victime de la violation de règles d’urbanisme ».

Lorsqu’il y a eu édification ou installation d’un ouvrage sans autorisation, mais aussi lorsqu’elle a été réalisée en méconnaissance d’une autorisation d’urbanisme ainsi que pour celle ne nécessitant pas d’autorisation d’urbanisme, mais réalisée sans respecter les dispositions d’urbanisme applicables, la commune ou l’EPCI compétent en matière de PLU a la possibiloité d’agir devant le tribunal civil pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux.


  • Cour de cassation, 3e Chambre civ., 16 mai 2019, pourvoi n° 17-31.757, rejet, P+B

 

Un #notaire commet une faute lorsqu’il reçoit un acte visant des déclarations erronées des parties alors qu’il disposait d’élément de nature à faire douter de la véracité des déclarations

Les dégâts dus à l’utilisation de formules « toutes faites » par les notaires.

La responsabilité du notaire, pour être retenue, suppose la démonstration d’une faute de celui-ci en lien de causalité avec les préjudices allégués.

Le notaire, professionnel du droit, est tenu d’un devoir de conseil, au titre duquel il lui incombe d’éclairer les parties sur les incidences des actes qu’il passe.

Un notaire commet, également, une faute lorsqu’il reçoit un acte visant des déclarations erronées des parties alors qu’il disposait d’élément de nature à faire douter de la véracité des dites déclarations.

Unknown

Il ne peut être reproché à maître B, notaire, de ne pas avoir recueilli au stade du compromis, acte préparatoire à la vente, certaines informations nécessitant diverses démarches longues à aboutir, comme pour l’état hypothécaire.

Néanmoins, maître B pouvait, sans délai et très facilement, vérifier les informations de monsieur Z vendeur, qui a affirmé faussement ne jamais avoir été en redressement judiciaire et ne pas avoir fait l’objet d’une mesure restreignant sa capacité juridique.

La vente d’un fonds de commerce nécessitant de nombreuses vérifications imposait à maître B un devoir de vigilance particulier.

En l’espèce, l’existence d’une procédure collective en cours était de nature à conditionner le consentement des époux acquéreurs et d’affecter l’efficacité de l’acte dans la mesure où le vendeur n’était pas immédiatement libre de disposer du fonds de commerce, étant tenu par une clause d’inaliénabilité du bien.

La situation de redressement judiciaire pour treize années, si elle avait été vérifiée préalablement au compromis de vente par le notaire B, lui aurait permis, a minima, de délivrer aux époux X, acquéreurs, le nécessaire conseil d’un impératif de prudence sur les conditions de la vente envisagée et ceux-ci auraient pu, en connaissance de cause, choisir ou non de s’engager dans une telle convention.

Ainsi, le manquement de maître B est en lien de causalité direct et certain avec le préjudice de monsieur et madame X, acquéreurs, de s’être engagés dans une opération périlleuse ayant, notamment, généré de nombreuses procédures du fait de l’attitude dolosive de monsieur Z, vendeur, ainsi que l’échec de leur projet de s’installer dans l’Aude avant de prendre leur retraite.

Dès lors c’est à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité du notaire à l’égard des époux X.

Toutefois, l’indemnisation accordée est insuffisante à réparer leurs préjudices et il convient de majorer le montant des dommages-intérêts dû à chacun d’eux à la somme de 15.000,00 EUR.


  • Cour d’appel de Grenoble, 1re chambre, 21 janvier 2020, RG n° 18/00466

Faute du #notaire rédacteur qui a omis d’insérer la clause qui prévoit que les #intempéries constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison

Si la société « La Maison Familiale » appelante soutient qu’à raison le tribunal a retenu tant un retard de livraison dû aux intempéries de 6 mois que la faute du notaire rédacteur des actes de vente qui a omis d’insérer la clause, se trouvant pourtant dans les contrats de réservation (contrats préliminaires), qui prévoyait que lesdites intempéries constituaient une cause légitime de suspension du délai de livraison, le notaire et la SCP notariale poursuivent, quant à elles, le rejet de l’action en se prévalant d’une absence de faute engageant leur responsabilité.

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Pour se dédouaner de toute faute, ces intimées (les notaires) et leur assureur font valoir que les contrats de réservation précédant les actes de vente que maître B a eu la charge de dresser – dont les projets ont été soumis pour accord au promoteur avec des questionnements récurrents sur la date de livraison qu’il convenait d’y insérer – étaient ainsi rédigés :

« (…) Le réservant indique que les lots faisant l’objet du présent contrat devraient être achevés au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation au plus tard fin […]. Ce délai prévisionnel est donné sous réserve des causes contractuelles de prolongation tel que: les intempéries empêchant la poursuite normale des travaux, telles qu’établies par les états justificatifs édités par la Chambre syndicale des entrepreneurs de construction de la région, les grèves générales ou partielles affectant le chantier, les entreprises ou les fournisseurs, les troubles résultant d’hostilités, cataclysmes ou accidents de chantier, les retards consécutifs aux redressements ou aux liquidations judiciaires des entreprises intervenant sur le chantier ou des fournisseurs, des injonctions administratives de suspendre ou d’arrêter les travaux et, d’une façon générale, les cas fortuits et de force majeure ou tout autre cause légitime de suspension du délai de livraison. »

Les actes de vente contenaient, certes, la clause suivante relative à l’achèvement des travaux:

‘ »(…) Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation de biens vendus soient achevés et livrés au plus tard (…) sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison’ ; qu’ils prévoyaient cependant qu »en cas de contradiction entre le contrat préliminaire de réservation et les dispositions de la présente vente, vendeur et acquéreur conviennent expressément que seules les dispositions de la présente vente prévaudront, celle-ci constituant seule la loi des parties (…)’ de sorte qu’en l’absence de contradiction entre ces deux contrats, les dispositions complémentaires du contrat de réservation avaient vocation, selon ces intimés, à s’appliquer et pouvaient être opposées aux acquéreurs par la venderesse . »

La clause insérée à l’acte de vente avait d’ailleurs un caractère plus large que celle descontrats de réservation, observent-ils, et qu’il pouvait aussi leur être opposé en cas de retard consécutif à un cas de force majeure tels, selon eux, que des intempéries ou la défaillance de l’entreprise générale .

Ceci étant exposé, à juste titre la société La propriété familiale fait valoir qu’il ne peut être soutenu que, dans le cadre de travaux de construction prévus pour durer plus d’un an et d’un chantier appelé à subir les aléas propres à toutes les saisons, les intempéries ont un caractère imprévisible permettant de les assimiler, comme le font les intimés, à des circonstances de force majeure , il convenait, par conséquent, de prévoir contractuellement la liste des événements constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison afin de pouvoir les opposer aux acquéreurs .

L’obligation essentielle de livrer le bien à la date convenue qui pèse sur le vendeur de construction en état futur d’achèvement devait conduire le notaire, professionnel spécialiste du droit tenu d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il instrumente et qui ne saurait échapper à sa responsabilité du seul fait qu’il a soumis, comme il est d’usage, au promoteur non constructeur un projet d’acte ou s’est enquis de la date effective de livraison, à considérer que des intempéries, prévisibles, ne pouvaient être tenues pour des cas de force majeure et à insérer dans le contrat de vente qu’il rédigeait des causes légitimes de suspension dont il a été jugé qu’elles ne créent pas un déséquilibre significatif entre les parties .

Est, par ailleurs, inopérant l’argument selon lequel ce promoteur aurait pu opposer aux acquéreurs les stipulations des contrats de réservation insérant, eux, des causes légitimes de suspension au rang desquelles figuraient les intempéries, dès lors que ces contrats, au demeurant facultatifs et autonomes, ont pour finalité de réserver des biens à construire et sont limités dans le temps jusqu’à la réitération des consentements par acte authentique .

Il en résulte qu’à bon droit le tribunal a jugé que le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard du promoteur en omettant d’insérer cette clause relative aux causes légitimes de suspension dans les actes de vente instrumentés .


  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 20 janvier 2020, RG n° 18/00560

Infraction au droit de préemption de la #SAFER ; responsabilité du #notaire

Sur la vente de droits de propriété démembrée entre usufruit et nue propriété

Selon l’acte authentique du 25 juillet 2008, M. X a vendu à M. Y et Mme A, acquéreurs, « la pleine propriété des biens » ruraux.

Il s’en déduit que, le vendeur n’ayant conservé aucun droit réel sur le bien, la vente ne peut être analysée, sauf à dénaturer l’acte du 25 juillet 2008, en une cession de la nue-propriété, d’une part, et de l’usufruit, d’autre part, étant observé, en outre, que ce sont les acquéreurs, et non le vendeur, qui ont déclaré dans l’acte  » faire cette acquisition à concurrence  » : de la totalité en usufruit pour M. Y et de la totalité en nue-propriété pour Mme A, opérant, ainsi, entre eux, le démembrement.

UnknownDès lors, le démembrement n’étant pas né de la vente, mais d’une stipulation liant les acquéreurs seuls, est erronée l’affirmation dans l’acte authentique litigieux que la vente ne donne pas ouverture au droit de préemption de la SAFER, au motif que les ventes de nue-propriété ou d’usufruit n’y sont pas soumises.

Sur la nature des bien vendus, l’acte de vente du 25 juillet 2008 se borne à énoncer qu’il s’agit de « Plusieurs parcelles non constuctibles » ; il ressort du certificat d’urbanisme dressé le 14 mai 2008, annexé à l’acte précité, que les parcelles sont situées dans une commune dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé le 28 mars 2006, zone NA, et qu’elles sont soumises au droit de préemption des Zones naturelles et agricoles, par délibération du 28 mars 2006, au bénéfice de la SAFER ; ni le notaire ni le vendeur n’établissent que ces biens seraient des parcelles « d’agrément ».

C’est donc à bon droit que le Tribunal a dit que ces biens à vocation agricole étaient soumis au droit de préemption de la SAFER ; d »ailleurs, le notaire avait fait la même analyse de la nature des biens, ayant énoncé dans l’acte qu’il rédigeait que les parcelles n’étaient pas soumises au droit de préemption au seul motif que la vente portait sur des droits de propriété démembrés.

Ce droit n’ayant pas été purgé, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a annulé la vente.

Sur l’appel incident de la SAFER et sa demande de dommages-intérêts contre M. B, notaire

Le notaire instrumentaire est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l’efficacité de l’acte qu’il rédige.

Il vient d’être dit que M. B, qui a rédigé l’acte authentique du 25 juillet 2008, avait omis de purger le droit de préemption de la SAFER par suite d’une analyse erronée de la nature des droits transmis par le vendeur ; cette faute a nécessairement causé à la SAFER un préjudice, ayant été contrainte de s’adresser à justice pour faire reconnaître son droit et de subir les aléas d’un procès pour un droit qu’elle détenait de la loi ; ce préjudice est évalué à la somme de 12.000 EUR au paiement de laquelle M. B, notaire, doit être condamné.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté la SAFER de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre du notaire.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SAFER à l’encontre des parties à l’acte

La loi impose au notaire instrumentaire de procéder à la notification à la SAFER de la vente envisagée ; ainsi, le défaut de cette diligence ne peut être imputé à la faute du vendeur et / ou de l’acquéreur.

En ce qui concerne la fraude, il vient d’être dit que le défaut de notification trouvait sa cause dans l’analyse juridique inexacte faite par le notaire, ni le vendeur ni l’acquéreur n’étant des spécialistes de la vente immobilière ; l’information erronée donnée par le notaire, de laquelle il résultait que la vente n’aurait pas été soumise au droit de préemption au motif que la cession aurait porté sur un droit de propriété démembré, exclut l’intention du vendeur et des acquéreurs de frauder les droits de la SAFER.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SAFER de cette demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. X contre le notaire

En dépit de la faute commise par M. B, notaire, M. X ne justifie pas de l’existence d’un préjudice financier en l’absence d’évaluation actualisée des parcelles litigieuses ; en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes.

Sur la condamnation à garantie prononcée par le Tribunal, contestée par le notaire

Le jugement entrepris n’a pas condamné les acquéreurs à restituer le prix, mais s’est borné à rappeler les conséquences de l’annulation de la vente ; les seules condamnations prononcées par le Tribunal contre le vendeur et les acquéreurs concerne les dépens et l’indemnité au titre de l’art. 700 du Code de Procédure civile ; le vendeur ayant résisté à la demande d’annulation de la vente, le jugement entrepris doit être confirmé de ces chefs, étant observé que la Cour n’est saisie d’aucune demande d’infirmation de la part des acquéreurs qui n’ont pas constitué avocat.

En raison de la faute commise par le notaire, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné ce dernier à garantir le vendeur et les acquéreurs desdites condamnations.


  • Cour d’appel de Paris, pôle 4 , 30 oct. 2014, N° de RG: 13/09726 

Captation d’héritages. Le #notaire aux multiples faux #testaments et sa #SCI vont en cassation et perdent

Derrière chaque captation d’héritage des cette affaire se profile le même homme : Jean-Louis M, sourire affable et mèche poivre et sel, ancien notaire à Chauffailles (Saône-et-Loire), puis à Paris, qui se présente désormais comme ethnologue. A lui seul, il aurait engrangé 4,8 millions d’euros. Dont la jolie fortune immobilière d’une Lyonnaise qui avait fait de lui son légataire universel. Et qui, aubaine, venait elle-même d’hériter de sa soeur. Parmi les bénéficiaires des successions apparaissent souvent des proches ou des connaissances de Magnin : la voisine de son ex-épouse, par exemple, et même sa mère.

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Pour identifier des défunts sans descendance et rédiger de faux testaments, il utilise sans vergogne amis et relations. Des notables au-dessus de tout soupçon : Christian C., généalogiste du Rhône, est un grand spécialiste de la chasse à la parentèle ; Huguette R., 79 ans, l’amie de la famille, aurait rédigé les faux testaments ; Sébastien B., le patron d’une entreprise de pompes funèbres de Vichy, dont la fille monte à cheval avec la cadette de M, lui aurait signalé deux décès, etc.

Tous ont été mis en examen, aux côtés de M, de sa compagne, Martine M., de son ancien associé à Chauffailles, le notaire C., de l’avocat parisien L. et du directeur de maison de retraite H. Tous, ou presque, protestent de leur innocence. Le généalogiste « n’a fait que son travail, et du mieux possible », selon son avocat. L’entrepreneur de pompes funèbres « a simplement transmis deux actes de décès, sans savoir quel usage en serait fait ».

Le notaire Jean-Louis M a créé une société civile immobilière « Six Villes Droite » dont l’important patrimoine immobilier a fait l’objet d’une saisie pénale. Le même M. M est gérant de ladite société.

Jean-Louis M et la SCI ont contesté la saisie. Le litige a été porté devant la Chambe criminelle de la Cour de cassation.

–o–

Le représentant la société civile société « Six villes droite », partie intervenante a formé un pourvoi contre l’arrêt de la chambre de l’instruction de la Cour d’appel de Riom, en date du 5 février 2019, qui, dans l’information suivie contre M. M, précédemment notaire,  des chefs d’escroquerie en bande organisée et tentative, association de malfaiteurs et recel en bande organisée, a confirmé la décision du juge d’instruction rejetant sa demande de mainlevée de saisie pénale.

Sur le second moyen de cassation – violation des art. 6 de la Convention européenne des droits de l’homme, 1er du premier protocole additionnel à cette convention, 1842 du Code civil, 593, 706-141-1 et 706-144 du Code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale, violation du principe du respect de la personnalité morale - , en ce que l’arrêt a rejeté la demande de mainlevée de saisie pénale présentée par la société « Six villes droite »,

alors que, selon la SCI et son gérant, la saisie en valeur d’un bien appartenant à un tiers suppose deux conditions cumulatives, prises de ce que ce bien soit à la libre disposition du mis en cause et que ce propriétaire soit de mauvaise foi ; que la mauvaise foi ne se présume pas ; qu’en se bornant à relever que la société « Six villes droite » et le bien immobilier dont cette société était propriétaire étaient à la libre disposition du mis en examen sans caractériser par des motifs distincts et au regard de la société elle-même la condition tenant à ce que le propriétaire du bien n’était pas de bonne foi, la chambre de l’instruction n’a pas légalement justifié sa décision ;

alors qu’en déduisant la mauvaise foi de la société de la seule circonstance qu’elle est dirigée et a pour unique porteur de parts la personne mis en examen, sans préciser si dernière aurait agi à titre personnel ou en qualité de représentant de cette société, la chambre de l’instruction a méconnu le principe de la personnalité propre aux personnes morales et l’art. 1842 du Code civil, ensemble l’art. 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme ;

alors qu’en se bornant à constater qu’il ne résulterait pas de la production d’un extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés et de l’acte d’acquisition du bien immobilier l’existence d’une atteinte excessive au droit de propriété de la société Six villes droite sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si la privation des revenus générés par le bien immobilier ne caractérisait pas une telle atteinte, la chambre de l’instruction n’a pas légalement justifié sa décision.

Il résulte de l’arrêt attaqué, de l’ordonnance qu’il confirme et des pièces de la procédure que M. M, notaire, a été mis en examen des chefs précités pour avoir participé à une escroquerie par création de nombreux testaments olographes tendant au détournement de successions vacantes ou dont les héritiers étaient éloignés ; que, par ordonnance du 10 juillet 2017, le juge d’instruction a ordonné la saisie d’un appartement avec cave et parking, situé […] à Paris, appartenant à la société « Six villes droite » dont M. M est le gérant et l’unique associé ; que le juge d’instruction a rejeté la demande de M. M formée en sa qualité de gérant de cette société tendant à la mainlevée de ladite saisie ; que ce dernier a, en cette même qualité, interjeté appel de cette décision .

Pour confirmer l’ordonnance du juge d’instruction, l’arrêt d’appel énonce en particulier que l’escroquerie a généré un profit frauduleux de 4. 781.077,88 EUR, que la saisie a été ordonnée en valeur sur le fondement de l’art. 131-21, alinéa 9, du Code pénal, M. M, gérant de la société et unique associé seul à disposer librement du patrimoine social, étant susceptible par des actes de dissipation de priver la juridiction de jugement de toute possibilité de confisquer l’appartement saisi ; que les juges retiennent que la société civile immobilière « Six Villes Droite » n’existe qu’à travers la personnalité de son représentant légal et seul porteur de parts et en déduisent qu’il apparaît impossible de la considérer de bonne foi .

Unknown

En l’état de ces énonciations, qui établissent la mauvaise foi de la société propriétaire du bien saisi dont le mis en examen disposait librement, la chambre de l’instruction a justifié sa décision.


  • Cour de cassation, Chambre criminelle, 15 janvier 2020, pourvoi n° 19-82.039

Le #notaire ne s’est pas attaché à donner la meilleure image de sa profession et n’a pas assuré à ses collaborateurs des conditions de travail moralement et matériellement satisfaisantes

Par citation en date du 23 septembre 2015, le Syndic Régional du Conseil Régional des Notaires a saisi la Chambre de discipline d’une procédure disciplinaire à l’encontre de monsieur X, notaire à Villefranche-sur-Saône.

Unknown

Appel a été relevé par le notaire de la décision de la Chambre de discipline.

La Chambre régionale de discipline a justement prononcé un rappel à l’ordre du notaire.

Il apparaît en l’espèce que la citation adressée au notaire vise les difficultés relationnelles et professionnelles rencontrées avec son associé qui mettent gravement en cause le bon fonctionnement de l’Office notarial. La citation vise les textes fixant les obligations violées et le texte prévoyant les sanctions de sorte qu’il n’y a pas lieu à annulation des poursuites. En outre, la décision entreprise comporte une motivation caractérisant les faits et les manquements professionnels reprochés et justifiant la sanction prononcée de sorte que la demande d’annulation de cette décision doit être rejetée.

Il résulte par ailleurs des pièces fondant les poursuites et en particulier d’une lettre adressée par l’inspecteur du travail à la présidente de la chambre des notaires, des auditions de salariés de l’étude réalisées dans le cadre d’une enquête de police à la suite des plaintes respectives déposées l’un contre l’autre par les deux associés de l’étude et d’une lettre collective du personnel de l’office notarial adressée à la chambre des notaires que les deux associés entretiennent des relations conflictuelles profondes perturbant sérieusement le bon fonctionnement de l’étude, provoquant une détérioration importante des conditions de travail du personnel, et ayant même des répercussions sur leur santé.

L’inspecteur du travail, après avoir entendu les deux associés et quatre clercs salariés, a pu relater que le notaire sanctionné est fréquemment absent, sans que le personnel soit prévenu à temps et sans qu’il ait toujours connaissance de la durée et du motif des absences, que la prise de rendez-vous des clients par les clercs est rendue particulièrement difficile par ses absences inopinées, et son refus de s’occuper de certains clients, les clercs étant témoins des altercations fréquentes entre les deux associés qui n’arrivent pas à s’entendre pour régler certains dossiers relatifs à la gestion du personnel.

Il est ainsi établi que le notaire ne s’est pas attaché à donner la meilleure image de sa profession, n’a pas assuré à ses collaborateurs des conditions de travail moralement et matériellement satisfaisantes ce qui justifie la sanction précitée.


  • Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 5 avril 2016, RG N° 15/09272

Honoraires excessifs d’un #notaire pour la simple mise en forme des accord des parties

Aux termes des art. 4 et 13 du décret du 8 mars 1978 modifié par le décret du 11 mars 1986 (alors en vigueur mais remplacés par des textes identiques du Code de commerce), en matière de sociétés et de ventes de fonds de commerce, les notaires sont rémunérés par des honoraires fixés d’un commun accord avec les parties, ou à défaut par le juge chargé de la taxation. Le client doit être préalablement averti par écrit du caractère onéreux de la prestation de services et du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir.

L’exigence d’un avertissement préalable et chiffré n’est pas une condition de rémunération du notaire et le défaut d’avertissement ne fait pas obstacle à la fixation de cette rémunération mais constitue seulement un élément d’appréciation que le juge doit prendre en considération pour fixer le montant des honoraires.

Dans le cas présent le 4 janvier 2006 monsieur X a signé une convention fixant à 11.400 EUR H.T les honoraires dus au notaire pour chacune des cessions relatives au fonds de commerce et aux parts sociales de la SARL HPEM.

Les compromis signés le 4 janvier 2006 avaient été précédés de multiples projets. Ceux relatifs à la vente du fonds de commerce comportaient tous une clause concernant les frais qui précisait : « conformément à l’art. 13 du décret n° 86-358 du 11 mars 1986 une convention a été établie, préalablement aux présentes, entre le cessionnaire et le notaire rédacteur des présentes, fixant les honoraires de ce dernier« .

Unknown

Ceux relatifs à la cession des parts sociales de la SARL HPEM contenaient une clause selon laquelle « les frais, droits et honoraires, ceux de l’acte constatant la réalisation de la cession et ceux qui en seront la suite ou la conséquence, seront intégralement à la charge du bénéficiaire qui s’y oblige« . La clause figurant au compromis signé le 4 janvier 2006 vise les dispositions de l’art. 13 du décret du 11 mars 1986 et la convention préalable d’honoraires.

Si la convention d’honoraires a été signée le même jour que les quatre compromis, monsieur X avait été préalablement averti, à la lecture des nombreux projets qui lui avaient été soumis dans le courant du mois de décembre 2005, du caractère onéreux de la prestation.

En revanche rien ne démontre qu’avant le 4 janvier 2006 le notaire avait informé monsieur X, son client, du montant de la rémunération à prévoir, de sorte que ce dernier n’a pas été mis en mesure de négocier ces honoraires, d’en discuter le cas échéant le montant et de donner un consentement libre et éclairé.

Le notaire n’ayant pas respecté les dispositions de l’art. 4 du décret du 8 mars 1978 lui imposant d’avertir son client, préalablement et par écrit, du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir, il convient de tenir compte de cette absence d’avertissement préalable pour fixer le montant des honoraires et ces derniers doivent être appréciés au regard de la prestation effectivement réalisée.

Il figure dans les trois premiers projets relatifs à la cession du fonds de commerce une clause intitulée ‘ négociation immobilière’ ainsi libellée : ‘ »les parties reconnaissent que la présente cession a été négociée par le cabinet Z, 2 rue d’Isly à Rennes, titulaire d’un mandat donné par le cédant aux termes duquel il a été indiqué que les honoraires de négociation seront supportés par le cessionnaire ». Cette clause est raturée sur le projet rédigé le 19 décembre 2005 et a été remplacée dans les projets ultérieurs par la mention suivante ‘ »les parties déclarent être entrées en contact directement entre elles, sans l’intervention d’aucun intermédiaire mandaté à cet effet« .

Les projets et le compromis relatifs à la cession des parts sociales comportent tous, sous l’intitulé « négociation immobilière » une clause aux termes de laquelle les parties reconnaissent que la cession a été négociée par le cabinet Z qui avait reçu mandat du cédant et que les honoraires de négociation fixés à 22.000 EUR seront supportés par le cessionnaire.

Il se déduit de ces clauses improprement qualifiées « négociation immobilière » puisque relatives à la cession de biens mobiliers mais également de la lecture de l’arrêt rendu le 5 janvier 2010 par la Cour d’appel de Rennes que les quatre cessions qui étaient réputées indivisibles ont été négociées par le cabinet Z.

En conséquence, les éléments du dossier ne démontrant pas que les prestations fournies par le notaire auraient excédé la simple mise en forme des accords intervenus entre les parties, le montant des honoraires dus au titre de la rédaction de chacun des deux avant-contrats sera fixé à la somme de 2.500 EUR TTC.

Monsieur X est donc condamné à payer la seule somme de 5.000 EUR avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’arrêt avec capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’art. 1154 du Code civil.


  • Cour d’appel de Rennes, Première chambre a, 6 avril 2010, RG n° 08/08208