Quand le vendeur a fait certains travaux (#rafistolage) et quand il connaissait les désordres, il doit la garantie des vices cachés

Par acte notarié du 29 juin 2011 conclu par l’entremise de la société MGL immobilier, M. Y a vendu à Mme Z une maison sise à Retzwiller, moyennant un prix de 132 000 euros.

Cette maison étant affectée de désordres, Mme Z a sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire, puis, après dépôt du rapport, a assigné son vendeur.

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L’expert judiciaire a constaté les désordres suivants, qui n’étaient pas apparents lors de la vente, mais connus du vendeur:

  • structure de l’immeuble: réapparition de fissures anciennes sur le pignon ouest et la façade sud, recouvertes lors d’une remise en peinture réalisée avant la vente,
  • couverture et charpente: défauts d’étanchéité résultant de ce que les tuiles ne sont pas jointives et ont fait l’objet de reprises sommaires avec du mastic, modification de la charpente pour agrandir la surface habitable (prolongation des pannes sans appuis structurels, mais de simples calages n’en assurant pas la stabilité),
  •  installation électrique: existence de ’bouts de fils’ simulant une mise à la terre des branchements en plafond,
  •  installation sanitaire: canalisations d’évacuation des eaux suivant un cheminement complexe et présentant des contre-pentes, à l’origine de bouchages, fissures sur le ballon d’eau chaude entraînant des fuites.

Ces désordres, dont certains avaient été volontairement dissimulés (fissures des façades, mise à la terre de l’installation électrique), ne pouvaient être décelés par l’acquéreur lors de la vente et ne lui ont été révélés que postérieurement.

S’agissant, en particulier, de l’installation électrique, si le diagnostic joint à l’actede vente mentionnait de nombreuses non-conformités, d’autres ont été découvertes par l’expert. C’est donc à juste titre que le tribunal a mis à la charge de M. Y F % (1 036 euros) du montant des travaux de réfection de cette installation (F 363,36 euros).

S’agissant des canalisations d’évacuation, si l’acquéreur avait été informé de la nécessité de réaliser le raccordement au réseau d’assainissement collectif, ceci ne concernait que la partie de l’installation extérieure à la maison et non la partie intérieure, emprisonnée dans le dallage et dont la conception entraînait des bouchages.

Les désordres susvisés étaient connus du vendeur, soit parce qu’il les avaient intentionnellement masqués, soit parce qu’il avait lui-même réalisé les travaux à l’origine de ces désordres (rafistolage de la couverture à l’aide de mastic, modification de la charpente pour augmenter la surface habitable, sans aucun respect des règles de l’art les plus élémentaires pour en assurer la stabilité), soit, enfin, parce que les désordres ne pouvaient passer inaperçus pour le vendeur, qui résidait dans la maison lors de la vente (bouchage des canalisations d’évacuation d’eau, défaut d’étanchéité du chauffe-eau).

En conséquence, Mme Z est fondée à invoquer, au titre de ces désordres, la garantie des vices cachés, et M. Y n’est, lui, pas fondé à invoquer la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente, inapplicable aux vices dont il avait connaissance.

Pour le surplus, la cour adopte les motifs du jugement déféré, qui sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. Y à payer à Mme Z la somme de 37. 874,38 euro, outre la TVA, au titre des travaux de réparation des désordres chiffrés par l’expert.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 20 décembre 2019, RG n° 17/02271

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