Pas de restauration rapide dans un immeuble en #copropriété destiné à l’habitation bourgeoise

Le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise qui permet l’exercice d’une activité commerciale dans les locaux du rez-de-chaussée mais proscrit tout établissement qui par le bruit, les odeurs ou émanations pourrait nuire aux voisins.

C’est par une exacte analyse des pièces versées aux débats et par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que l’exercice de l’activité de restauration rapide sur place et à emporter de la socété 4F, locataire, avec des horaires d’ouverture nocturnes, était source non seulement de nuisances sonores et olfactives mais également de gêne aux occupants, notamment par l’occupation des parties communes et la dégradation de l’environnement de l’immeuble, contrevenant à la clause d’occupation bourgeoise du règlement de copropriété.

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Il ressort en outre du rapport d’expertise que la hotte d’extraction des fumées a été raccordée par un conduit métallique d’une section de 315 mm au conduit maçonné de l’immeuble, non prévu à cet effet et qui ne permet pas une évacuation efficace des fumées en raison de l’insuffisance de son diamètre (160mm) et de l’importance de la partie horizontale du conduit métallique de rejet ; que le plafond est perforé au-dessus de la hotte de la cuisine, qu’il ne respecte pas la réglementation coupe-feu de sorte qu’il ne présente pas les garanties de sécurité attendues.

L’expert conclut qu’il existe un risque d’incendie par défaut de ventilation de la cuisine et que les odeurs stagnent en dessous des appartements du premier étage dont certaines pièces ne peuvent plus être occupées normalement.

Enfin, la société 4F, qui a la charge de la preuve, ne justifie pas avoir fait vérifier que le conduit maçonné sur lequel elle a raccordé son installation était étanche, alors qu’il n’est pas tubé. Elle ne produit aucun justificatif de la conformité de son installation aux normes de sécurité, se prévalant d’un contrôle d’une entreprise de ramonage attestant de la bonne vacuité du « conduit de cuisine » dépourvu de valeur probante à cet égard.

Les troubles ainsi générés constituent des troubles collectifs dont le syndicat des copropriétaires est fondé à demander qu’il y soit mis un terme.

Il ne saurait être imposé aux copropriétaires d’accepter l’exécution de travaux sur les parties communes afin de permettre l’exercice de l’activité litigieuse de sorte que la société 4F n’est pas fondée à se prévaloir, nonobstant son coût modéré, de la solution préconisée par l’expert consistant à créer une évacuation en façade de la cour de l’immeuble.

C’est également à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande de résiliation du bail sur le fondement de l’art. 1166 ancien du Code civil et qu’il a ordonné l’expulsion de la société 4F.


  • Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile b, 17 décembre 2019, RG n° 18/06950
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