L’affaire des Bastides à Barbaste. La responsabilité pleine et entière du #notaire retenue par la Cour de cassation

Démarchés par la société De Frémery finances (l’intermédiaire), plusieurs ressortissants irlandais et britanniques (les acquéreurs) ont, par actes authentiques reçus en 2004 et 2005 par DL AA (le notaire), associé de la société civile professionnelle DI AB – DL AA, aux droits de laquelle se trouve la SCP DI AB, DL AA et DM DN (la SCP notariale), acquis en l’état futur d’achèvement des lots dans deux programmes immobiliers à Barbaste (Bastide I et Bastide II) de l’EURL Le Clipper (le vendeur).

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Se plaignant d’un défaut d’achèvement de la construction et d’une exploitation déficiente de la résidence, les acquéreurs ont assigné le notaire, M. AB et la SCP notaire en responsabilité et indemnisation.

Les consorts AA venant aux droits du notaire, ont fait grief à l’arrêt d’appel de juger qu’en s’abstenant d’informer les acquéreurs de lots sur l’incidence fiscale et les risques de l’opération, le notaire a manqué à son obligation de conseil et commis une fautede nature à engager sa responsabilité, alors, selon le moyen soutenu par eux, que, sauf s’il se voit confier une mission particulière, le notaire qui intervient en tant qu’officier ministériel ne saurait être tenu de donner des conseils, notamment de nature fiscale, relatifs à une opération globale qui fait appel à des éléments nombreux, complexes et distincts de l’acte qu’il est chargé d’instrumenter et qui excède ainsi sa mission légale ; qu’en considérant que le notaire aurait dû informer les acquéreurs de lots des dispositions fiscales applicables à l’opération de défiscalisation immobilière qu’ils poursuivaient et attirer leur attention sur les risques de cette opération, quand il n’avait été requis d’intervenir que pour instrumenter, en sa qualité d’officier ministériel, les états descriptifs de division et les règlements de copropriété, ainsi que les actes de vente des lots en l’état futur d’achèvement et ne s’était pas vu confier une mission spécifique portant sur cette opération de défiscalisation immobilière, qui seule aurait pu lui imposer de recueillir, d’analyser et d’apprécier l’ensemble des données utiles à la délivrance d’un conseil portant sur cette opération globale, la cour d’appel a violé l’art. 1382 (devenu 1240) du Code civil.

Mais l’arrêt d’appel énonce, d’abord, que le notaire, tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes par lui reçus, avait été étroitement associé à l’ensemble de l’opération et ne pouvait méconnaître le but d’optimisation fiscale poursuivi par les acquéreurs, qui désiraient être propriétaires en France d’une villa ou d’un appartement destiné à la location, le remboursement de l’emprunt bancaire contracté pour l’acquisition devant être assuré par la perception de loyers ;  l’arrêt retient, ensuite, qu’il n’a pas pris la précaution d’insérer, dans les actes authentiques, un avertissement explicite sur le fait que l’ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme confié en gestion à un exploitant unique, en comportant des références aux dispositions fiscales applicables .

De ces constatations et appréciations, la cour d’appel a pu déduire que le notaire avait manqué à son obligation de conseil et d’information.

Le pourvoi est rejeté.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 8 janvier 2020, pourvoi n° 18-21.919, rejet

 

 

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