Les acquéreurs n’ont pas demandé un prêt conforme aux termes de la promesse de vente, dans le délai prescrit

Suivant acte notarié du 27 avril 2015, M. G X et Mme H I épouse X ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de M. E Z et de Mme J K épouse Z concernant les lots 82 et 83 de l’immeuble situé […] à Paris 7e moyennant un prix de 1. 622.400 EUR.

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La promesse du 27 avril 2015 a été consentie sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 800. 000 EUR,  d’une durée de 20 ans au taux maximum de 2,45% l’an hors assurance.

Cette promesse était assortie d’une indemnité d’immobilisation de 162. 240 EUR dont 19 .650 EUR ont été séquestrés entre les mains de maître D, notaire, et soumise à un délai d’expiration fixé au 3 juillet 2015 avec possibilité de prorogation.

M. et Mme X ont mis en demeure M. et Mme Z de régulariser la vente par exploit d’huissier du 19 novembre 2015 et les ont fait assigner à cette fin par exploit d’huissier du 27 avril 2016.

Par jugement du 22 février 2018, le Tribunal de grande instance de Paris a ordonné à maître D, notaire au sein de la SCP Villeminot-Gian et D située au 48 avenue de la Motte-Picquet à Paris 15e, de verser au profit de M. et Mme X la somme de 19.650 EUR séquestrée en sa comptabilité, a condamné solidairement M. et Mme Z à payer à M. et Mme X la somme de 142 .590 EUR  correspondant au surplus non versé à ce jour au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Appel a été relevé par les acquéreurs condamnés.

Aux termes de l’art. 1178 du Code civil dans sa version applicable à l’espèce, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

M. et Mme Z soutiennent que la promesse a été prorogée à plusieurs reprises par les époux X qui ont donc admis la continuation du processus de vente malgré le dépassement de la date du 19 juin et ont accepté la prorogation du délai par courriel de Mme B, leur mandataire, du 19 août 2015 sous réserve qu’ils paient leurs frais financiers d’emprunt et les charges de copropriété, report de nouveau accepté par courriel du 25 octobre 2015, que ces échanges valent avenant; sur la défaillance qui leur est reprochée et qu’ils contestent, ils soutiennent qu’ils n’auraient pas pu obtenir le prêt auprès de la Société générale du fait de l’absence de revenus de Mme Z et que lorsqu’ils ont été assignés, ils étaient en bonne voie pour obtenir un prêt d’une société de courtage, la Enness Private Clients.

M. et Mme X contestent avoir consenti à modifier la date du 19 juin prévue pour l’obtention d’un prêt, font valoir que les époux Z ne justifient ni de leurs demandes de prêt ni de refus de prêt et qu’ils ne peuvent arguer de l’insuffisance de leurs ressources financières dès lors qu’ils connaissaient parfaitement leurs ressources financières à la date du 27 avril et que la société employant Mme Z était en redressement judiciaire depuis le 16 octobre 2014.

Ils produisent une simulation de prêt par la Caisse d’épargne, en date du 22 avril 2015, et des échanges de mails en janvier 2016 entre M. Z et L C, chargé d’affaire à la Caisse d’épargne, qui ne permettent d’attester du fait qu’ils ont déposé une demande de prêt auprès de cette banque.

Ils invoquent le fait qu’ils ont perdu le document de refus de prêt mais les seuls échanges de mails avec Mme C en janvier 2016 ne suffisent pas à attester de l’existence d’un refus de prêt par la Caisse d’épargne.

M. et Mme Z ne justifient donc d’aucune demande de prêt conforme aux termes de la promesse avant la date du 19 juin 2015.

Il ne résulte pas des échanges de mails en français produits par M. et Mme Z qu’ils aient fait état de leurs difficultés pour obtenir un financement et le fait que les époux X ait accepté un report de la date de signature ne constitue pas un avenant visant à repousser la date d’obtention du prêt, d’autant qu’aux termes de ces échanges, le report de la date de signature était soumis au paiement par M. et Mme Z des charges de copropriété, ce dont ils ne justifient pas.

Sur le refus de prêt par la société générale, M. et Mme Z produisent un constat d’huissier qui restitue l’intégralité du message adressé par courriel à M. Z le 16 octobre 2015 par Mme M N, conseiller clientèle à la Société générale rédigé comme suit:

«Je fais suite à votre demande de prêt.

Les justificatifs ne sont pas suffisants, je n’ai pas les justificatifs concernant les revenus de madame.

Le bilan provisoire n’est pas suffisant, il nous faut le bilan définitif.

Sur la base des éléments fournis, au regard des revenus déclarés, nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande.

En effet, le taux d’endettement est très supérieur à la norme.»

Ce message ne permet pas d’établir la date à laquelle les époux Z ont fait leur demande de prêt, ni d’établir le montant du prêt demandé et, en conséquence, si cette demande était conforme au prêt prévu dans la promesse.

Par ailleurs il est fait état de l’absence de justificatif de ses revenus par Mme Z et donc d’un dossier incomplet, les époux Z ne s’expliquant pas dans le cadre de la présente procédure sur la situation de Mme Z dont ils affirment seulement qu’elle était dirigeante de la Sarl Luxe Corp placée en redressement judiciaire le 16 octobre 2014 puis en liquidation judiciaire le 19 janvier 2016.

Il est établi que cette société était en période d’observation à la date de la promesse et, par la déclaration des revenus produites par les époux Z, que Mme Z a déclaré 2.300 EUR de revenus en 2015, M. Z en ayant déclaré 23 .000 EUR.

M. et Mme Z ne peuvent cependant s’exonérer de leur défaillance au motif que leur situation ne leur permettait pas d’obtenir le prêt demandé alors qu’ils connaissaient parfaitement leur situation au moment de la signature de la promesse le 27 avril 2015, qu’en tout état de cause les éléments qu’ils produisent au débat sur la réalité de leur situation financière sont très lacunaires et qu’ils ne se sont jamais prévalus auprès de M. et Mme X de leur difficulté d’obtention d’un prêt avant la présente procédure.

En tout état de cause, M. et Mme Z ne produisent aucun élément permettant d’établir qu’ils ont déposé un dossier de demande de prêt conforme à la promesse même postérieurement à la date du 19 juin 2015, la demande de prêt dont ils se prévalent auprès de la société Enness Private Clients ne correspondant pas aux termes de la promesse.

Il résulte de ces éléments que M. et Mme Z ont été défaillants dans la demande d’un prêt conforme à la promesse de vente dans le délai qui leur était imparti et qu’ils n’ont pas permis, du fait de cette défaillance, la réalisation de la condition suspensive.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de M. et Mme X de se voir allouer le montant de l’indemnité d’immobilisation de 162. 240 EUR fixé dans la promesse de vente et, en conséquence, ordonné à maître D de leur verser la somme de 19. 650 EUR  séquestrée en sa comptabilité et condamné solidairement M. et Mme Z à leur payer la somme de 142 .590 EUR.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 10 janvier 2020, RG n° 18/09851

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