Elle croyait acheter dans une résidence de tourisme en #défiscalisation, mais elle a acheté un produit lambda et trop cher. La responsabilité du #notaire est retenue.

Mme X, acquéreur, fonde son action, à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire sur l’erreur.

L’art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, énonce que le dol est une cause de la nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

S’agissant de l’erreur, l’art. 1110 du même code prévoit que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

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Pour caractériser le dol dont elle se prévaut Mme X fait valoir :

—  que le prix du bien proposé était fixé nettement au-dessus du prix du marché (131. 623 EUR pour un appartement de 45,46 m² situé à Eppe-A) ;

—  qu’afin d’obtenir son consentement la société Fiscality lui a remis une étude financière personnalisée lui faisant miroiter un taux de rendement intéressant alors que cette étude était totalement mensongère ;

—  qu’en effet, d’une part, l’étude prend en compte les bénéfices tirés de la défiscalisation à partir de l’année 2008, or la résidence du Val Joly ne bénéficiait pas du classement en résidence touristique en 2008 et ne pouvait bénéficier d’aucun régime de défiscalisation à cette date ; d’autre part, l’étude financière prend en compte le versement de loyers commerciaux évolutifs, qui ont clairement été surestimés, les loyers qui lui ont été versés par la SARL du Val Joly à partir de 2011 étant nettement inférieurs au montant annoncé puisque durant les trois premières années le montant des loyers a été garanti par un fonds de concours versé par le promoteur, la société O.Participation ;

—  qu’enfin, l’étude financière présente l’investissement à réaliser comme un achat sans apport, alors qu’en réalité l’opération a eu pour elle un coût non négligeable puisqu’elle a fait l’objet d’un redressement fiscal à hauteur de 7. 796 EUR et qu’elle n’a pu bénéficier des loyers attendus.

Pour caractériser l’erreur elle fait valoir :

—  qu’elle s’attendait à réaliser l’achat d’un bien immobilier sans apport, l’achat devant être entièrement financé par la défiscalisation dont faisait l’objet le bien ainsi que par les loyers commerciaux perçus ;

—  que la défiscalisation revêtait un caractère déterminant puisqu’elle conditionnait sa capacité de remboursement ;

—  que c’est donc par rapport à l’objectif de défiscalisation et non pas seulement par rapport aux qualités de l’appartement vendu que doit s’apprécier la validité de l’échange des consentements ;

—  qu’en l’espèce, contrairement à ce qui lui avait été annoncé, le classement de la résidence en résidence de tourisme n’est intervenu que le 26 août 2011 ;

—  que dans son courrier daté 29 septembre 2011 l’administration fiscale a indiqué que « La réduction d’impôt s’applique aux logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée » et que « Cette condition s’apprécie à la date souscription de l’engagement de location » ;

—  qu’elle n’a donc pas pu bénéficier de la défiscalisation attendue ;

—  que comme cela a été relevé par le juge de première instance, cet élément « modifie de façon substantielle l’équilibre économique de l’opération contractuelle ».

Ainsi Mme X ne caractérise pas le dol ou l’erreur dans le simple fait (constant au débat) que bien que l’acte de vente notarié du 30 décembre 2008 mentionne que ‘l’ensemble immobilier dénommé Les Hauts du Val Joly est exploité en résidence de tourisme et fait l’objet d’une décision de classement définitive conformément à l’arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme’, ce classement n’était pas obtenu au moment de la signature de l’acte et ne l’a été que le 26 août 2011, ce qui a valu à Mme X un redressement fiscal d’un montant total de 8. 282 EURs ainsi qu’il résulte de la lettre qui lui a été adressée le 18 juillet 2011 par ladite administration, en réponse à ses observations.

Au-delà, elle soutient que son investissement s’est révélée économiquement non rentable au regard du prix de vente dépassant celui du marché, de la perte de l’avantage fiscal qui ne lui a pas permis de financer l’immeuble sans apport, et de la surestimation des loyers annoncés par rapport à ceux perçus.

Toutefois, Mme X ne démontre que la réalité de la perte d’un avantage fiscal de 8 282 euros en conséquence du défaut de classement de la résidence de tourisme dans laquelle elle a investi au moment de la conclusion de la vente en 2008. Alors qu’à la date de ses conclusions en appel elle est propriétaire du bien en cause depuis dix ans, elle ne produit aucun élément de nature à établir le défaut de rentabilité de son investissement et que l’équilibre de celui-ci aurait été rompu par la perte de l’avantage fiscal, ce dont il est permis de douter eu égard au montant limité de cette perte par rapport au coût total de l’investissement (174. 275 EUR). A cet égard, le premier juge affirme sans le caractériser que l’avantage fiscal conditionnait la capacité de Mme X à financer le bien ; aucun élément n’est produit en ce sens et il n’est même pas fait état de difficultés rencontrées par Mme X pour rembourser l’emprunt immobilier souscrit auprès du Crédit Immobilier de France ; celui-ci ne se prévaut pas de mensualités impayées.

Aussi, s’il n’apparaît pas contestable, comme l’a relevé le premier juge, que l’avantage fiscal était nécessairement important pour Mme X, aucun élément ne vient par contre corroborer l’affirmation de celle-ci selon laquelle cet avantage était déterminant de son consentement en ce qu’il conditionnait le financement et la rentabilité de son investissement, en sorte que le contrat de vente ne saurait être annulé (ni les contrats subséquents), que ce soit sur le fondement du dol ou de l’erreur, l’action en responsabilité de Mme X ne pouvant se résoudre qu’en dommages et intérêts après examen des responsabilités encourues par les différents intervenants à l’opération.

L’action en nullité étant écartée, il n’y a pas lieu de répondre au moyen soulevé par Mme X tiré de l’existence d’un ensemble contractuel composé des contrats de vente, de prêt et de bail commercial.

Sur l’action en responsabilité

Si aux termes du dispositif de ses conclusions Mme X sollicite « la condamnation in solidum des défendeurs » à réparer son préjudice, elle n’articule dans les motifs de ses écritures aucun moyen de fait et de droit sur la responsabilité éventuelle de la société Fiscality, si bien qu’il y a lieu de déclarer mal fondée l’action en responsabilité dirigée contre cette société.

Mme X recherche la responsabilité du notaire instrumentaire de l’acte de vente, la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Y-Z-C-A, du promoteur-vendeur, la société O.Participation, de l’exploitant de la résidence, la société Val Joly Exploitation, et du prêteur, la société Crédit Immobilier de FranceDéveloppement.

Compte tenu des développements qui précèdent, la responsabilité des ces différents intervenants doit être appréciée au regard du seul fait établi au dossier de la perte de l’avantage fiscal résultant du défaut de classement de la résidence en résidence de tourisme au moment de la vente.

La responsabilité du notaire

Mme X soutient que tenu d’un devoir de conseil et d’information, le notaire se doit de veiller de manière stricte à ce que les ventes immobilières, particulièrement lorsqu’elles ont lieu en vue d’une défiscalisation, respectent les règles légales ; que son devoir de conseil comprend une obligation d’avertissement quant à l’incertitude affectant le régime fiscal applicable à une opération et aux risques de pertes des avantages fiscaux recherchés par l’investisseur ; qu’en l’espèce, le notaire était parfaitement informé du fait que l’opération était réalisée dans le cadre d’un placement immobilier défiscalisé de type Demessine ; qu’en portant à deux reprises des mentions erronées sur l’acte de vente (pages 22 et 23), il a failli à ses obligations ; que par ailleurs, il est doublement fautif puisque, connaissant le motif de défiscalisation de l’acquéreuse, il ne l’a pas informée des aléas de la défiscalisation attendue ; que sa responsabilité est renforcée puisque le notaire est intervenu au côté du promoteur comme cela est mentionné dans l’acte de vente ; qu’il est ainsi présumé connaître les modalités du schéma vendu.

La SCP Domenge-Pujol-Thuret-Y-Z-C-A fait valoir pour sa part que le notairen’est pas intervenu dans le processus de signature du contrat de réservation et n’a pas été le conseiller fiscal de l’acquéreuse, n’intervenant qu’au stade de la rédaction de l’acte, de sorte qu’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique de l’opération ; que si l’acte stipule en page 20 : «INFORMATION DE L’ACQUEREUR : Le vendeur déclare que l’immeuble fait partie d’un ensemble immobilier destiné à être exploité en Résidence de Tourisme lequel fait l’objet d’une décision de classement, conformément à l’article 1er de l’arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme (publié au Journal Officiel du 6 mars J 986).», cette clause est affectée d’une erreur purement matérielle qui n’a eu aucune incidence sur le dommage allégué par l’acquéreuse, en ce qu’elle aurait dû mentionner ‘fera l’objet d’une décision de classement’ et non pas « fait l’objet d’une décision de classement », cette erreur étant accréditée par la première portion de laLaclause aux termes de laquelle il est indiqué que l’immeuble fait partie d’un ensemble immobilier « destiné à être exploité en résidence de tourisme »; l’absence de classement ne constitue pas un obstacle à l’acquisition et à la signature de l’acte authentique de vente ; que le notaire, qui n’est pas chargé de l’obtention du classement du bien en résidence de tourisme, n’a commis aucun manquement ; que l’erreur matérielle est manifeste et n’a eu aucune incidence sur le préjudice allégué par l’acquéreuse.

Dans la rédaction des actes de vente qu’il instrumente le notaire est tenu de vérifier l’exactitude des informations qu’il délivre aux parties.

En l’espèce, à sa clause « Information de l’acquéreur », l’acte indique que ‘Le vendeur déclare que l’immeuble fait partie d’un ensemble immobilier destiné à être exploité en Résidence de Tourisme lequel fait l’objet d’une décision de classement, conformément à l’article 1er de l’arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme (publié au Journal Officiel du 6 mars 1986).’ (souligné par la cour)

L’erreur matérielle alléguée par la SCP notaire ne ressort nullement d’évidence de la rédaction de cette clause ; la mention selon laquelle la résidence de tourisme fait l’objet d’une décision de classement est dépourvue d’ambiguïté, et le fait que l’immeuble soit destiné à être exploité en résidence de tourisme ne la rend pas ambiguë, la notion d’exploitation étant distincte de celle de classement.

Or, la réalité d’un classement en résidence de tourisme est réaffirmé par la clause suivante: « CONDITIONS SPECIFIQUES AUX RÉSIDENCES DE TOURISME ET A LA REMISE DES lOCAUX EN LOCATION » qui indique : « II est ici rappelé que l’ensemble immobilier dénommé Les Hauts du Val Joly est exploité en résidence de tourisme et fait l’objet d’une décision de classement définitive conformément à l’arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme. » (souligné par la cour)

Il est donc certain qu’à la signature de l’acte authentique de vente, Mme X n’a pu que croire l’information que le notaire lui avait délivrée selon laquelle la résidence dans laquelle elle achetait un appartement faisait l’objet d’un classement administratif en résidence de tourisme.

Or, il est acquis au débat que cette information s’est avérée erronée puisque ledit classement, après avoir été refusé par arrêté préfectoral du 2 avril 2010, n’a été accordé que par arrêté du 26 août 2011, après que la résidence ait été mise aux normes des résidences de tourisme (le nombre de cabines téléphoniques était initialement insuffisant).

Il est aussi constant, la lecture du redressement fiscal ne laissant pas de doute à ce sujet, que la perte de l’avantage fiscal résulte directement du défaut de classement de la résidence litigieuse en résidence de tourisme.

Il s’ensuit qu’en délivrant une information erronée à Mme X, la SCP notaire a engagé envers elle sa responsabilité délictuelle, sa faute étant en lien de causalité directe avec la perte de l’avantage fiscal.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 1, 16 janvier 2020, RG n° 17/06678

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