Comme souvent la clause d’exonération de la garantie des vices cachés imposée par le #notaire n’a servi à rien

La vente litigieuse a été passée par acte authentique le 3 février 2010 ;

Selon l’annonce de l’agence immobilière, le bien vendu est constitué de deux pièces superposée de 35 m² chacune : un rez-de-chaussée avec cuisine ouverte et une chambre à l’étage, le tout donnant sur une cour intérieure de 40 m².

Mme Z, acquéreur, fonde principalement ses demandes sur l’art. 1641 du Code civil qui dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; à titre subsidiaire elle sollicite contre les vendeurs l’application de la garantie décennale conformément aux dispositions des art. 1792 et suivants du Code civil .

L’hypothèse d’une garantie décennale doit être écartée, dès lors que rien dans le dossier ne démontre que les époux X pourraient être considérés comme des constructeurs du bien vendu au sens de l’art. 1792 .

Seule la garantie des vices cachés est donc susceptibles d’être mis en oeuvre dans le cas présent .

L’acte de vente du 3 février 2010 contient à ce propos une clause de non garantie ainsi rédigée : « Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments« .

Il est constant cependant que la clause de non garantie des vices cachés ne trouve pas application lorsque le vendeur connaissait le vice avant la vente (Cass. 3e Civ., 8 avril 2014, nº 09-72.747) .

L’annonce de l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle les époux X avaient mis en vente l’immeuble, mentionne expressément une « maison rénovée ».

Les époux X, vendeurs, ont soutenu devant l’expert M. B avoir fait rénover le logement par des entreprises de menuiserie, plomberie et électricité, et s’être occupés personnellement de la finitions des peintures ; pour autant ils ne versent au dossier aucunes factures d’entreprises, ce que l’expert a également noté, de sorte qu’en réalité tous les travaux de rénovation allégués par les époux X n’ont pu être réalisés que par eux-mêmes .

Au titre des désordres, l’expert M. B observe dans son rapport : des traces de coulures au-dessus de la porte-fenêtre du séjour donnant sur la cour, apparues un à quatre ans auparavant ; le « très mauvais état des solives du plancher haut du coin cuisine », désordre qualifié de « très ancien » ; l’état instable du parquet de la chambre à l’étage au-dessus de la cuisine « lié aux désordres précédents » ; l’absence de dispositif de renouvellement de l’air ; le mauvais état de finition du plafond au centre du séjour, désordres apparu depuis un à quatre ans ; le mauvais état d’une pièce de bois en débord de toiture, désordre ancien.

Les désordres mis en évidence par l’expert M. B dans son rapport du 9 mars 2015, datant selon lui de un à quatre ans auparavant, sont donc postérieurs à la vente qui a eu lieu le 3 février 2010 .

Si l’absence de dispositif de renouvellement de l’air et le mauvais état d’une pièce de bois en débord de toiture sont des désordres qui existaient et étaient apparents lors de la vente, il n’en va pas de même concernant essentiellement la dégradation des solives du plancher haut, provoquant une instabilité du parquet de la chambre située au-dessus de la cuisine, ceci étant caché et ne pouvant être constaté qu’au moyen d’investigation qui n’étaient évidemment pas à la portée de Mme Z lorsqu’elle a acquis le bien ; de même l’acquéreur ne pouvait se rendre compte de l’absence d’étanchéité de la terrasse .

Le très mauvais état du plancher haut se voit aisément, outre la description qui en est faite par l’expert judiciaire, sur les nombreuses photographies illustrant le procès-verbal de constat dressé par huissier à la demande de Mme Z le 8 janvier 2014, après retrait de quelques panneaux du faux plafond de la cuisine .

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M. B, expert, attribue l’état très dégradé des solives, entraînant l’instabilité du plancher de la chambre, à des infiltrations d’eau de pluie par une coursive qui se trouve au-dessus du séjour ; de même les coulures constatées au-dessus de la porte-fenêtre proviennent de l’absence d’étanchéité de la terrasse située également au-dessus du séjour, et nonobstant les affirmations des vendeurs, l’on ne saurait imputer cette situation à un simple défaut d’entretien ou à l’absence de ventilation des lieux, au demeurant non démontrés.

Les désordres affectant le plancher constituent d’évidence un vice caché dont Mme Z ne pouvait se rendre compte avant la vente, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, et à tout le moins en diminuant fortement la valeur étant donné le coût très important des travaux nécessaires pour y remédier, estimé par l’expert à plus de 15’000 EUR TTC, VMC non comprise puisque l’on peut considérer que ce défaut était apparent.

Les époux X qui manifestement ont procédé eux-mêmes à la rénovation complète de l’appartement vendu, connaissaient ou en cas ne pouvaient ignorer les vices dont il était affecté, notamment le mauvais état du plancher haut dont la dégradation avancée ne pouvait leur échapper ; en conséquence la clause de non garantie de vices cachés insérée dans l’acte de vente doit être écartée, et les vendeurs sont tenus, en vertu de l’art. 1645 du Code civil, de tous dommages-intérêts envers l’acheteur .

Enfin, contrairement à ce que soutiennent les époux X, l’on ne saurait tirer ici argument du faible prix de l’appartement vendu (45’000 EUR) ; en effet ce prix doit être mis en rapport avec la modicité de l’habitation qui n’est constituée que de deux pièces de 35 m² chacune situées l’une au-dessus de l’autre, et d’une petite cour grevée d’un droit de passage (cf. annonce immobilière et acte de vente ; outre que les réparations nécessaires représentent environ un tiers du prix de vente du bien .

Mme Z ne peut pas demander à la fois confirmation du jugement « en toutes ses dispositions », donc la résolution de la vente, et les frais nécessaires à la remise en état du logement, estimés par l’expert à 16’380 EUR TTC au total.

Le jugement est donc intégralement confirmé, par adoption des motifs en tant que de besoin, y compris en ce que le premier juge a alloué à Mme Z, acquéreur, la somme de 2’180 EUR correspondant aux frais de notaire qu’elle a payés et celle de 5’000 EUR à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance .

Attendu que 3’500 EUR sont justes pour l’art. 700 du Code de procédure civile .


  • Cour d’appel de Riom, 1re chambre, 7 janvier 2020, RG n° 18/01056

 

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