Faute du #notaire rédacteur qui a omis d’insérer la clause qui prévoit que les #intempéries constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison

Si la société « La Maison Familiale » appelante soutient qu’à raison le tribunal a retenu tant un retard de livraison dû aux intempéries de 6 mois que la faute du notaire rédacteur des actes de vente qui a omis d’insérer la clause, se trouvant pourtant dans les contrats de réservation (contrats préliminaires), qui prévoyait que lesdites intempéries constituaient une cause légitime de suspension du délai de livraison, le notaire et la SCP notariale poursuivent, quant à elles, le rejet de l’action en se prévalant d’une absence de faute engageant leur responsabilité.

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Pour se dédouaner de toute faute, ces intimées (les notaires) et leur assureur font valoir que les contrats de réservation précédant les actes de vente que maître B a eu la charge de dresser – dont les projets ont été soumis pour accord au promoteur avec des questionnements récurrents sur la date de livraison qu’il convenait d’y insérer – étaient ainsi rédigés :

« (…) Le réservant indique que les lots faisant l’objet du présent contrat devraient être achevés au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation au plus tard fin […]. Ce délai prévisionnel est donné sous réserve des causes contractuelles de prolongation tel que: les intempéries empêchant la poursuite normale des travaux, telles qu’établies par les états justificatifs édités par la Chambre syndicale des entrepreneurs de construction de la région, les grèves générales ou partielles affectant le chantier, les entreprises ou les fournisseurs, les troubles résultant d’hostilités, cataclysmes ou accidents de chantier, les retards consécutifs aux redressements ou aux liquidations judiciaires des entreprises intervenant sur le chantier ou des fournisseurs, des injonctions administratives de suspendre ou d’arrêter les travaux et, d’une façon générale, les cas fortuits et de force majeure ou tout autre cause légitime de suspension du délai de livraison. »

Les actes de vente contenaient, certes, la clause suivante relative à l’achèvement des travaux:

‘ »(…) Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation de biens vendus soient achevés et livrés au plus tard (…) sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison’ ; qu’ils prévoyaient cependant qu »en cas de contradiction entre le contrat préliminaire de réservation et les dispositions de la présente vente, vendeur et acquéreur conviennent expressément que seules les dispositions de la présente vente prévaudront, celle-ci constituant seule la loi des parties (…)’ de sorte qu’en l’absence de contradiction entre ces deux contrats, les dispositions complémentaires du contrat de réservation avaient vocation, selon ces intimés, à s’appliquer et pouvaient être opposées aux acquéreurs par la venderesse . »

La clause insérée à l’acte de vente avait d’ailleurs un caractère plus large que celle descontrats de réservation, observent-ils, et qu’il pouvait aussi leur être opposé en cas de retard consécutif à un cas de force majeure tels, selon eux, que des intempéries ou la défaillance de l’entreprise générale .

Ceci étant exposé, à juste titre la société La propriété familiale fait valoir qu’il ne peut être soutenu que, dans le cadre de travaux de construction prévus pour durer plus d’un an et d’un chantier appelé à subir les aléas propres à toutes les saisons, les intempéries ont un caractère imprévisible permettant de les assimiler, comme le font les intimés, à des circonstances de force majeure , il convenait, par conséquent, de prévoir contractuellement la liste des événements constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison afin de pouvoir les opposer aux acquéreurs .

L’obligation essentielle de livrer le bien à la date convenue qui pèse sur le vendeur de construction en état futur d’achèvement devait conduire le notaire, professionnel spécialiste du droit tenu d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il instrumente et qui ne saurait échapper à sa responsabilité du seul fait qu’il a soumis, comme il est d’usage, au promoteur non constructeur un projet d’acte ou s’est enquis de la date effective de livraison, à considérer que des intempéries, prévisibles, ne pouvaient être tenues pour des cas de force majeure et à insérer dans le contrat de vente qu’il rédigeait des causes légitimes de suspension dont il a été jugé qu’elles ne créent pas un déséquilibre significatif entre les parties .

Est, par ailleurs, inopérant l’argument selon lequel ce promoteur aurait pu opposer aux acquéreurs les stipulations des contrats de réservation insérant, eux, des causes légitimes de suspension au rang desquelles figuraient les intempéries, dès lors que ces contrats, au demeurant facultatifs et autonomes, ont pour finalité de réserver des biens à construire et sont limités dans le temps jusqu’à la réitération des consentements par acte authentique .

Il en résulte qu’à bon droit le tribunal a jugé que le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard du promoteur en omettant d’insérer cette clause relative aux causes légitimes de suspension dans les actes de vente instrumentés .


  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 20 janvier 2020, RG n° 18/00560

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