Infraction au droit de préemption de la #SAFER ; responsabilité du #notaire

Sur la vente de droits de propriété démembrée entre usufruit et nue propriété

Selon l’acte authentique du 25 juillet 2008, M. X a vendu à M. Y et Mme A, acquéreurs, « la pleine propriété des biens » ruraux.

Il s’en déduit que, le vendeur n’ayant conservé aucun droit réel sur le bien, la vente ne peut être analysée, sauf à dénaturer l’acte du 25 juillet 2008, en une cession de la nue-propriété, d’une part, et de l’usufruit, d’autre part, étant observé, en outre, que ce sont les acquéreurs, et non le vendeur, qui ont déclaré dans l’acte  » faire cette acquisition à concurrence  » : de la totalité en usufruit pour M. Y et de la totalité en nue-propriété pour Mme A, opérant, ainsi, entre eux, le démembrement.

UnknownDès lors, le démembrement n’étant pas né de la vente, mais d’une stipulation liant les acquéreurs seuls, est erronée l’affirmation dans l’acte authentique litigieux que la vente ne donne pas ouverture au droit de préemption de la SAFER, au motif que les ventes de nue-propriété ou d’usufruit n’y sont pas soumises.

Sur la nature des bien vendus, l’acte de vente du 25 juillet 2008 se borne à énoncer qu’il s’agit de « Plusieurs parcelles non constuctibles » ; il ressort du certificat d’urbanisme dressé le 14 mai 2008, annexé à l’acte précité, que les parcelles sont situées dans une commune dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé le 28 mars 2006, zone NA, et qu’elles sont soumises au droit de préemption des Zones naturelles et agricoles, par délibération du 28 mars 2006, au bénéfice de la SAFER ; ni le notaire ni le vendeur n’établissent que ces biens seraient des parcelles « d’agrément ».

C’est donc à bon droit que le Tribunal a dit que ces biens à vocation agricole étaient soumis au droit de préemption de la SAFER ; d »ailleurs, le notaire avait fait la même analyse de la nature des biens, ayant énoncé dans l’acte qu’il rédigeait que les parcelles n’étaient pas soumises au droit de préemption au seul motif que la vente portait sur des droits de propriété démembrés.

Ce droit n’ayant pas été purgé, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a annulé la vente.

Sur l’appel incident de la SAFER et sa demande de dommages-intérêts contre M. B, notaire

Le notaire instrumentaire est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l’efficacité de l’acte qu’il rédige.

Il vient d’être dit que M. B, qui a rédigé l’acte authentique du 25 juillet 2008, avait omis de purger le droit de préemption de la SAFER par suite d’une analyse erronée de la nature des droits transmis par le vendeur ; cette faute a nécessairement causé à la SAFER un préjudice, ayant été contrainte de s’adresser à justice pour faire reconnaître son droit et de subir les aléas d’un procès pour un droit qu’elle détenait de la loi ; ce préjudice est évalué à la somme de 12.000 EUR au paiement de laquelle M. B, notaire, doit être condamné.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté la SAFER de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre du notaire.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SAFER à l’encontre des parties à l’acte

La loi impose au notaire instrumentaire de procéder à la notification à la SAFER de la vente envisagée ; ainsi, le défaut de cette diligence ne peut être imputé à la faute du vendeur et / ou de l’acquéreur.

En ce qui concerne la fraude, il vient d’être dit que le défaut de notification trouvait sa cause dans l’analyse juridique inexacte faite par le notaire, ni le vendeur ni l’acquéreur n’étant des spécialistes de la vente immobilière ; l’information erronée donnée par le notaire, de laquelle il résultait que la vente n’aurait pas été soumise au droit de préemption au motif que la cession aurait porté sur un droit de propriété démembré, exclut l’intention du vendeur et des acquéreurs de frauder les droits de la SAFER.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SAFER de cette demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. X contre le notaire

En dépit de la faute commise par M. B, notaire, M. X ne justifie pas de l’existence d’un préjudice financier en l’absence d’évaluation actualisée des parcelles litigieuses ; en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes.

Sur la condamnation à garantie prononcée par le Tribunal, contestée par le notaire

Le jugement entrepris n’a pas condamné les acquéreurs à restituer le prix, mais s’est borné à rappeler les conséquences de l’annulation de la vente ; les seules condamnations prononcées par le Tribunal contre le vendeur et les acquéreurs concerne les dépens et l’indemnité au titre de l’art. 700 du Code de Procédure civile ; le vendeur ayant résisté à la demande d’annulation de la vente, le jugement entrepris doit être confirmé de ces chefs, étant observé que la Cour n’est saisie d’aucune demande d’infirmation de la part des acquéreurs qui n’ont pas constitué avocat.

En raison de la faute commise par le notaire, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné ce dernier à garantir le vendeur et les acquéreurs desdites condamnations.


  • Cour d’appel de Paris, pôle 4 , 30 oct. 2014, N° de RG: 13/09726 

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