Acte normalisé : Les #notaires, faudrait arrêter vos conneries comme celles des premières parties de 15/20 pages

La normalisation des actes de vente immobilière a abouti à leur segmentation en deux parties :

• une première partie dite « partie normalisée » dans laquelle figureront tous les éléments devant être publiés au fichier immobilier (cette partie ne doit pas dépasser 7 pages, sauf exceptions à justifier) ;
• une deuxième partie dont le contenu ne sera pas publié au fichier immobilier.

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Dans la partie normalisée, seuls les éléments destinés à la publicité foncière seront enregistrés au fichier immobilier (Décret n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 34, 1).

Mais afin que l’ensemble des actes déposés dans l’ensemble des SPF (services de publicité foncière)  ait une certaine cohérence, ladite partie normalisée doit être structurée de façon uniforme. Aussi cette partie normalisée répond à des règles bien précises qui sont définies par l’art. 34-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 :

«  1. Pour l’application du deuxième alinéa du 1 de l’article 34, la partie normalisée relate dans l’ordre les énonciations suivantes :

– date et rédacteur de l’acte ; 

– qualification juridique de l’acte complétée, le cas échéant, pour les opérations complexes, d’un exposé sommaire relatant le contexte juridique des dispositions de l’acte soumis à publicité ; 

– état civil des parties à l’acte ; 

– désignation complète des immeubles ; 

– références de publication du titre constituant l’origine de propriété immédiate ; 

– références de publication de l’état descriptif de division et de ses modificatifs éventuels pour les fractions d’immeubles. Dans l’hypothèse où l’acte concerne plusieurs immeubles dont l’origine de propriété immédiate résulte de titres distincts, chaque référence de publication doit mentionner l’immeuble concerné par cette énonciation ; 

– le cas échéant, autres opérations juridiques devant faire l’objet d’une publication au fichier immobilier (comme une constitution de servitude; 

charges et conditions 

– propriété, entrée en jouissance ; 

– prix et modalités de paiement ; 

– déclarations nécessaires à la liquidation, à l’assiette ou au contrôle de tous impôts, droits, taxes et salaires (CSI)  ».

Des enquêtes menées dans les SPF ainsi que dans les centres régionaux de duplication ont établi que les obligations afférentes à la rédaction des extraits d’acte, prescrites notamment par les instructions parues au B. O.D. G./. 10 B-8-70 et 10 E-2-70, sont le plus souvent perdues de vue par les officiers publics et ministériels. De même, il est apparu que le contrôle des extraits par les services destinataires n’était pas toujours effectué avec la rigueur souhaitée.

Notamment, il a été constaté qu’un nombre non négligeable d’extraits d’acte étaient présentés sous la forme de reproductions intégrales des documents déposés aux fins de publication.

Ces errements sont contraires aux recommandations contenues dans les instructions administratives qui prônent une grande concision dans la rédaction des extraits.

L’attention des services est également appelée sur une stricte application des dispositions de l’art. 860 du Code général des Impôts qui autorise le remplacement de l’extrait d’acte par la reproduction in extenso de certains feuillets des documents à publier.

En effet, cette facilité de présentation doit être réservée aux seuls actes normalisés contenant, dans leur en-tête, les informations utiles à la publicité foncière et à la détermination de l’assiette et du contrôle de l’impôt et seulement ces indications rappeles plus haut. Personnellement, je note que désormais les actes de vente traités à « la machine » rapportent dans la parties normalisée les énonciations relatives à la purge du droit de présemption ou les déclarations générales des parties à l’acte. Quant à la concision souhaitée, elle n’est jamais là.

Tout accroissement du volume des extraits d’acte se fait inévitablement ressentir sur les travaux d’exploitation des centres régionaux de duplication.

Et pour les clients, leurs actes deviennent de plus en plus illisibles avec en particulier le patchwork des paragraphes de la 1re partie et des redondances entre 1re et 2nde parties.

Et last but not least, des éléments qui devraient se trouver en 1re partie sont rélégués à la seconde (qui n’est pas publiée au SPF, comme une constitution de servitude dans la vente ou la clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Les notaires gagneraient beaucoup à s’inspirer de la rigueur apportée par leurs rédacteurs à la confection des actes immobiliers en la forme administrative.

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