Vous qui avez beaucoup (tout) perdu dans un investissement immobilier en #défiscalisation, ne comptez pas trop sur le juge pour votre dédommagement

Suivant acte authentique en date du 5 avril 2007, les époux X ont acquis de la société D PROMOTION un appartement de type T2/T3 en l’état futur d’achèvement au sein d’un ensemble immobilier dénommé « Le Clos des Mirabelles » situé sur la commune de Saint-Avold en Moselle, pour un prix prévisible de 148.000 EUR. Le financement a été assuré par un emprunt souscrit par les époux X remboursable sur 26 ans.

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L’acquisition de ce bien, commercialisé par la société IFB, s’inscrivait dans le cadre du dispositif fiscal de la loi ‘DE ROBIEN’. Un mandat de gestion G a été donné à D F G le 18 juillet 2007.

Le bien a connu plusieurs mois de vacance et des baisses de loyers.

Considérant que les sociétés D PROMOTION et IFB FRANCE ont manqué à leur obligation d’information et de conseil, les époux X, par acte d’huissier délivré le 13 décembre 2013, les ont assignées devant le Tribunal de grande instance de Toulouse ainsi que la société D PARTICIPATIONS afin d’obtenir leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 76.113 EUR en réparation de leur préjudice et celle de 6.000 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 21 février 2017, le TGI de Toulouse a  débouté les époux X de leurs demandes.

Les acquéreurs ont interjeté appel.

Les époux X se prévalent d’un manquement de la société IFB France qui aurait agi comme conseiller en gestion de patrimoine et de la société D PROMOTION en qualité de promoteur vendeur à leur obligation d’information et de conseil sur la rentabilité de l’opération immobilière de défiscalisation conclue le 5 avril 2007, faisant valoir que:

  •  le bien a été surévalué lors de la vente
  •  le potentiel locatif est inférieur à celui qui était pris en compte
  •  l’opération n’a pas procuré l’avantage fiscal annoncé

En vertu de la jurisprudence, le préjudice résultant d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil s’analyse en un préjudice de perte de chance.

Au cas d’espèce le préjudice invoqué par les époux X est celui d’une perte de chance de ne pas acquérir le bien s’ils avaient été bien informés de la surévaluation du bien et du risque invoqué de non location du bien avec une perte des avantages fiscaux.

Selon les dispositions de l’art. 2224 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’art. 26 II de ladite loi, ces dispositions, qui réduisent la durée de la prescription applicable antérieurement s’appliquent à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit en l’espèce à compter du 19 juin 2008, lendemain du jour de sa publication, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Elles s’appliquent à la présente instance engagée après l’entrée en vigueur de ladite loi.

Il est admis que le point de départ de l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information et de conseil est le jour de la réalisation du dommage ou le jour où il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas connaissance précédemment.

Des éléments versés à la procédure il ressort que les époux X ne sont pas parvenus à louer leur bien pendant 11 mois entre février 2012 et janvier 2013, date à laquelle ils ont accepté une baisse de loyer de 131 EUR par mois. De même, c’est à compter de l’expertise réalisée à leur demande le 18 décembre 2012 qu’ils affirment avoir constaté la surévaluation du bien acquis. C’est donc au plus tôt en février 2012 et au plus tard en janvier 2013 que les époux X ont eu connaissance des faits dommageables fondant leur action en responsabilité.

Par voie de conséquence l’action en responsabilité exercée par les époux X par acte d’assignation du13 décembre 2013 a été engagée dans le respect du délai de prescription de cinq ans à compter de la date de révélation des faits dommageables susvisés, elle doit être déclarée recevable.

Sur le fond

Bien que les parties soient partiellement opposées sur la définition du rôle de chacun des intervenants, il peut être retenu après analyse du déroulement de l’opération d’investissement concernée et des relations contractuelles établies entre les parties , que:

  •  D PROMOTION,devenue SA EDELIS,est le promoteur-vendeur des lots de l’ensemble immobilier construit en vente en l’état futur d’achèvement, elle est partie venderesse dans l’acte de vente authentique reçu par Maître Y notaire le 5 avril 2007.
  •  la société IFB France, dont il n’est pas contesté qu’elle a démarché les époux X, leur a remis une plaquette commerciale et a établi une étude financière. Elle a commercialisé l’ensemble immobilier.

La société D E devenue SA AEDIFICIA E (N°RCS 397900887) démontre qu’à compter du 28 février 2007 son activité commerciale a été transmise à la société IFB France (immatriculée au RCS 429912249). Il s’en déduit que la société IFB France répond des engagements pris par la société SA AEDIFICIA E .

La société D E devenue SA AEDIFICIA E sera déclarée hors de cause.

Seules les sociétés IFB France et SA EDELIS sont donc concernées par le présent litige.

L’organisation du programme immobilier de défiscalisation révèle la mise en place d’un partenariat étroit entre le promoteur, société D PROMOTION devenue société EDELIS et le commercialisateur-conseiller financier, société IFB France ainsi que le gestionnaire qui tous appartiennent au groupe D.

La diversité et l’importance de la mission assurée par la société IFB France, en ce qu’elle implique notamment l’intervention d’un conseiller financier et la personnalisation d’une étude financière suffisent à établir que ses attributions ne se limitent pas à celles d’agent immobilier mais impliquent une activité accessoire de conseil en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation.

Il est également manifeste au regard de cette organisation que le promoteur connaissait les tenants et aboutissants des avantages fiscaux que sous-tend cet investissement immobilier et les conditions dont dépend une telle opération.

Il s’en déduit que les sociétés EDELIS et IFB France sont tenues d’une obligation d’information et de conseil envers les époux X , acquéreurs, quant aux caractéristiques de l’investissement.

S’agissant des manquements allégués à cette obligation, les appelants se prévalent de la communication d’informations erronées ou incomplètes sur:

  •  la valeur du bien qui aurait été surévalué lors de la vente,
  •  le rendement locatif du bien
  •  les avantages fiscaux

Sur la valeur du bien

Sur la base d’une expertise réalisée à leur demande en décembre 2012 les époux X soutiennent que le bien vendu au prix de 123. 745 EUR HT (148 .000 EUR TTC) n’avait qu’une valeur effective de 96. 000 EUR; que la vente à un prix supérieur de 40% à la valeur réelle leur occasionne un préjudice qu’ils évaluent à 68.000 EUR.

Ils ajoutent que le bien était évalué à 80. 000 EUR lors de l’expertise alors qu’était annoncée une plus value de 22% sur 10 ans.

Il importe de préciser que les valeurs du marché immobilier en 2007 étaient susceptibles d’être connues des époux X avant l’acquisition et que ces derniers auraient pu s’informer par tout moyen du prix du mètre carré dans la ville et le secteur concernés.

Il est également constaté que le prix de 123 .745 EUR HT inclut les frais de notaire, honoraires, marge du commercialisateur et frais annexes (notamment frais d’inscription d’hypothèque auprès du prêteur), éléments qui conduisent à écarter une surévaluation grossière du bien lors de sa vente.

De même la configuration et la superficie du logement dont les acquéreurs avaient connaissance lors de l’acquisition sur plan, ne peuvent caractériser un défaut d’information du vendeur et du commercialisateur sur une caractéristique du bien susceptible d’amoindrir sa valeur.

Par ailleurs la simulation établie le 21 novembre 2006 sur laquelle les appelants fondent leur argumentation n’est pas un document contractuel ainsi que le rappelle le document sur chaque fin de page de sorte qu’elle n’implique aucun engagement contractuel du promoteur vendeur et du commercialisateur sur les données mentionnées. Dès lors la plus value annoncée en cas de vente est indicative et n’engage pas le vendeur.

De surcroît, il est observé que l’acquisition est intervenue juste avant une période de fort déclin du marché immobilier à la faveur d’une crise financière survenue dès 2008, de sorte que cette évolution brutale qui ne pouvait être anticipée relève d’un aléa que la simulation non contractuelle ne suffit pas à écarter.

Sur le rendement locatif

La projection financière dont excipent les appelants est une plaquette commerciale qui comporte la mention de l’évolution de l’indice des loyers entre 2002 et 2005, évolution qui a servi de base à la projection de l’indice de progression annuelle de 2% dans la simulation effectuée le 21 novembre 2006.

Il ne peut être reproché aux sociétés intimées un défaut de loyauté et de sincérité dans l’information fournie aux acquéreurs qui ne souffre d’aucune inexactitude .

Il ne saurait échapper à chacun que l’évolution des loyers reste soumise à une part d’aléa liée notamment aux fluctuations du marché locatif.

La souscription par les époux X d’une assurance atteste du reste de la connaissance qu’ils avaient de cet aléa, qui, s’il était atténué par l’assurance, n’était pas totalement supprimé. Le contrat d’assurance limite par ailleurs l’indemnisation à une durée de vacance de 6 mois, ainsi que l’indiquait expressément la plaquette commerciale remise aux acquéreurs avant l’acquisition, information également portée sur l’attestation d’assurance de garantie des loyers établie le 23 octobre 2006 par l’assureur Lyonnaise de Garantie.

Il ne peut donc être retenu que les époux X, ainsi qu’ils le soutiennent, n’ont pas été valablement alertés sur les éventuelles vacances de location et sur les limites de la garantie offerte par l’assurance quant à la durée du sinistre et à son quantum.

Sur les avantages fiscaux

L’impossibilité alléguée de réaliser les objectifs financiers escomptés dans le cadre de cette opération de défiscalisation, à savoir des déductions fiscales combinées à l’encaissement de loyers et une plus-value du bien immobilier lors de sa revente prévue à l’issue d’une durée de 9 ans commande un examen comparé entre la situation annoncée et la situation réelle.

Toutefois aucune information n’est fournie par les appelants sur l’avantage fiscal et les loyers dont ils ont bénéficié depuis l’acquisition immobilière, de sorte que la preuve n’est pas rapportée d’un décalage entre la simulation et la situation effective.

Aucun manquement à l’obligation d’information et de conseil ne peut donc être imputé de ce chef aux intimées .

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes.


Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 27 janvier 2020, RG n° 17/02265

 

 

 

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