Ce n’est pas parce que la maison acquise est pourrie que le vendeur doit garantir les vices cachés

En application de l’art. 1641 du Code civil, la garantie des vices cachés suppose l’existence d’un défaut de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il en avait eu connaissance. La chose doit être atteinte dans une de ses qualités principales et le vice doit présenter une gravité suffisante. Le vice ne doit pas être apparent ni connu de l’acquéreur.

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En l’espèce l’expert judiciaire a fait les constatations suivantes lors des deux réunions d’expertise organisées les 4 juillet et 1er octobre 2014 :

  •  un dysfonctionnement de l’installation de ventilation mécanique contrôlée
  •  à l’exception de quelques légères traces de moisissures en cueillie de toiture de la véranda, pas de présence d’humidité constatée dans les pièces d’habitation du rez-de-chaussée
  •  des dégradations de peinture dans l’arrière cuisine avec présence d’humidité et auréoles au plafond
  • des carreaux de carrelage de l’entrée du couloir qui sonnent creux
  •  la présence d’humidité au 1er et au 2e sous-sol
  • des fissures sur les murs extérieurs
  •  des fuites du chéneau du versant de toiture arrière.

M. X, acquéreur, invoque, à l’appui de sa demande de résolution pour vice caché, l’humidité affectant l’immeuble, et plus précisément les désordres suivants :

  • au rez-de-chaussée, l’humidité dans l’air due aux dysfonctionnements de la ventilation mécanique contrôlée, selon lui, impropre à sa destination,
  • au premier sous-sol, l’humidité affectant une partie habitable, selon lui, impropre à sa destination,
  • au deuxième sous-sol, une humidité généralisée, ainsi que des fuites du chéneau du versant de la toiture arrière.

Il y a lieu de relever qu’il ne se prévaut pas de tous les désordres constatés par l’expert, et en particulier pas des carreaux de carrelage sonnant creux, ni des fissures. En revanche il fait état d’un problème d’humidité dans l’air au rez-de-chaussée, alors que l’expert a conclu qu’il n’avait pas constaté de présence d’humidité dans les pièces d’habitation de ce niveau.

M. X conteste les conclusions de l’expert judiciaire en ce qu’il a considéré les désordres comme décelables au jour de la vente, en soutenant qu’il n’a pas pu connaître les vices affectant l’immeuble dans toute leur ampleur et conséquences.

Il y a lieu d’examiner successivement chacun des désordres invoqués par M. X afin de déterminer s’ils peuvent constituer un vice caché au sens de l’art. 1641 du Code civil.

S’agissant de la présence d’humidité au second sous-sol, il était expressément indiqué dans le compromis de vente qu’avaient été observés une infiltration d’eau dans la cave n° 3 du deuxième sous-sol et du salpêtre dans la grande cave.

Qui plus est avait été insérée, à la demande de l’acquéreur, une condition suspensive lui laissant la faculté de faire intervenir un professionnel afin de définir l’origine de l’infiltration et de la présence de salpêtre, de déterminer le traitement contre l’humidité dans les pièces concernées et de chiffrer les travaux éventuels à effectuer et l’autorisant à renoncer à la vente dans l’hypothèse où le devis de travaux serait supérieur à 5’000 EUR.

Non seulement l’acquéreur avait manifestement connaissance de l’existence d’un problème important d’humidité affectant le second sous-sol, mais n’ayant pas sollicité un devis comme l’y autorisait la condition suspensive, il est donc réputé avoir accepté l’immeuble en l’état à ses risques et périls s’agissant des désordres affectant le second sous-sol et il ne peut pas arguer du fait qu’il n’aurait pas eu connaissance de ces désordres dans toute leur ampleur et leurs conséquences.

En revanche l’acquéreur soutient à juste titre qu’il n’est pas possible de déduire du seul fait qu’il avait connaissance des désordres affectant le second sous-sol qu’il connaissait les autres désordres affectant l’immeuble.

S’agissant de la présence d’humidité au premier sous-sol, l’expert judiciaire a tout d’abord constaté une fuite sur l’alimentation en eau et des traces d’humidité sur le mur. Il indique que l’humidité est due à une fuite sur la canalisation d’alimentation en eau, en précisant qu’il n’est pas impossible qu’elle existait au jour de la vente ; qu’une fine observation aurait permis de la déceler et qu’un défaut d’étanchéité du mur enterré n’est pas à exclure.

En l’absence d’autres éléments de preuve, il n’est pas établi que ce défaut existait au jour de la vente. Il ne peut donc justifier une résolution de celle-ci.

Dans la cave n° 2 du premier sous-sol, l’expert a constaté un ruissellement d’eau sur le mur côté terrasse et une humidité généralisée sur le mur et le plafond correspondant au mur support de la terrasse en façade principale.

Il a expliqué que le volume en cause se situe à l’aplomb de la terrasse de la façade principale qui est revêtue d’un carrelage sans étanchéité sur le revêtement et qu’en l’absence d’étanchéité verticale sur le mur extérieur, l’eau de la terrasse et des terres s’infiltrent dans la maçonnerie et réapparaît dans la cave avec développement de salpêtre.

D’après l’expert «ces désordres très anciens existaient le jour de la vente et étaient inévitablement décelables par un non professionnel».

L’expert a par ailleurs constaté de l’humidité en pied de mur de chaque côté du portail d’accès du garage qu’il attribue à l’absence d’étanchéité du mur enterré de la façade en précisant que des remontées par capillarité ne sont pas à exclure. Il a relevé que l’humidité n’est pas récente et que les traces sur les murs sont anciennes. Il a indiqué que l’humidité qui réapparaît à l’intérieur de la chambre voisine rend cette pièce impropre à son usage.

Selon lui «ces désordres anciens existaient et étaient facilement décelables le jour de la vente».

L’expert est donc affirmatif sur l’existence au jour de la vente de désordres anciens et sur le fait qu’ils étaient décelables par un non professionnel. L’humidité dans la cave n° 2 date de la construction de la terrasse.

M. X conteste le caractère apparent des désordres retenu par l’expert judiciaire sans apporter d’éléments de preuve au soutien de ses dires.

Il indique que les murs et plafonds de la cave du premier sous-sol étaient recouverts de polystyrène de sorte que l’humidité n’était pas visible. Il ressort toutefois du procès-verbal de constat du 30 décembre 2013 qu’il a produit que seule une partie des murs et plafonds était cachée par des plaques de polystyrène.

Ces désordres doivent dès lors être considérés comme apparents et leur importance fait obstacle à ce que l’acquéreur puisse prétendre ne pas avoir été en mesure d’en apprécier l’ampleur.

S’agissant des fuites du chéneau du versant de toiture arrière, l’expert a noté des défauts ponctuels d’étanchéité relevant de l’ancienneté du chéneau, sans que leur apparition ne puisse pas être datée.

Non seulement la preuve de l’existence de ce défaut au jour de la vente n’est pas rapportée, mais il ne s’agit pas d’un vice suffisamment grave. Il est possible d’y remédier aisément. Il ne peut pas justifier une résolution de la vente pour vice caché.

S’agissant des pièces d’habitation du rez-de-chaussée, l’expert a certes relevé une défaillance de l’installation de ventilation mécanique contrôlée, mais il a indiqué que la présence d’humidité n’avait pas été constatée.

Les opérations d’expertise n’ont pas mis en évidence un problème généralisé d’humidité au niveau du rez-de-chaussée et, encore moins, en lien avec la ventilation mécanique contrôlée.

L’expert indique d’ailleurs notamment qu’aucun désordre dont l’origine pourrait mettre en cause le chauffage ou la ventilation des pièces n’a été constaté.

Or aucune preuve contraire n’est produite.

M. X affirme, sans l’établir par des éléments objectifs, que le rez-de-chaussée présenterait un degré d’hygrométrie élevé.

Il n’est pas démontré que le défaut de la ventilation rend le rez-de-chaussée impropre à sa destination d’habitation, ni en diminue tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou à un moindre prix s’il en avait eu connaissance.

L’expert a certes constaté des traces noirâtres en cueillie de plafond de la chambre n°1, mais il n’a pas indiqué qu’elles sont dues à un dysfonctionnement de la ventilation, mais qu’elles peuvent s’expliquer par un défaut ponctuel de mise en ‘uvre de l’isolant en comble. Il a ajouté que, la peinture et le revêtement mural n’ayant pas été remplacés par l’acquéreur, ce désordre ancien était facilement décelable.

De même, s’il a noté une légère moisissure dans la véranda à la jonction paroi verticale/couverture, il a estimé que cette moisissure, qu’il impute à l’absence d’isolation de la couverture et qui se développe ponctuellement depuis l’origine de la construction de cette pièce en extension, était décelable le jour de la vente par un non professionnel.

En l’absence d’élément de preuve contraire, il y a lieu de considérer que ces désordres ne sont pas en lien avec un dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée ; qu’ils étaient apparents et que l’acquéreur était en mesure d’en appréhender l’ampleur qui est limitée.

Quant à la moisissure du matelas à l’intérieur de la chambre, il a conclu qu’elle ne s’expliquait pas «en l’absence d’humidité au sol et sur les parois verticales». Aucun élément de preuve n’est produit de nature à établir que cette moisissure pourrait être imputable à un vice caché existant au jour de la vente.

S’agissant de la présence d’humidité dans l’arrière cuisine avec décollement de la peinture en soubassement principalement localisée dans l’emprise des canalisations d’alimentation en eau et des conduits d’évacuation des eaux usées, l’expert a indiqué que «L’évolution entre le 4 juillet et le 1er octobre 2014 n’est pas démontrée. Ce désordre allégué dans une pièce humide est dû à des fuites et/ou des projections d’eau sur le mur. A notre avis, ces dégradations localisées existaient et étaient visibles en juillet 2013.»

En réponse à un dire du conseil de M. X sur ces points, il a ajouté : «La disparition de la peinture murale dans l’arrière-cuisine existait déjà en juillet 2014. Il est d’évidence que ce désordre qui n’affecte pas la solidité date de plusieurs mois. Le raccordement en eau de la machine à laver ou le bouchonnage étanche que l’arrivée mettra définitivement fin à la fuite d’eau

Quant aux auréoles en plafond sous les dalles polystyrène dans l’arrière cuisine, l’expert a conclu qu’elles ne constituent pas un désordre et précisé en réponse à un dire du conseil de M. X qu’il s’agit d’un désordre ancien qui n’existe plus.

En définitive, s’agissant du rez-de-chaussée, l’expert n’a pas constaté un problème généralisé d’humidité, mais uniquement ponctuellement à certains endroits. Qui plus est, selon lui, ces désordres ne sont pas en lien avec des dysfonctionnements de la ventilation mécanique contrôlée et l’acquéreur aurait pu les déceler.

Les contestations de M. X ne sont pas étayées par des éléments de preuve objectifs.

Au surplus, compte tenu de l’étendue limitée de ces désordres au vu des constatations faites par l’expert près de deux ans après la signature du compromis de vente, il y a lieu de considérer que, s’ils existaient au jour de la vente, soit il ne s’agissait pas de désordres répondant à la définition d’un vice caché, soit ils étaient apparents et M. X était en mesure d’en apprécier l’ampleur et les conséquences.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que :

  • soit M. X avait connaissance des vices affectant l’immeuble et a acquis à ses risques et périls (désordres affectant le 2e sous-sol),
  •  soit les vices étaient apparents et il était en mesure d’en appréhender l’ampleur et les conséquences (désordres affectant le 1er sous-sol et désordres affectant le rez-de-chaussée au niveau de la chambre n°1 et de la véranda),
  •  soit le vice allégué n’est pas établi (problème d’humidité au niveau du rez-de-chaussée dû à des dysfonctionnements de la ventilation mécanique contrôlée),
  •  soit il ne s’agit pas de vices au sens de l’art. 1641 du Code civil, c’est-à-dire rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il en avait eu connaissance (désordres affectant l’arrière cuisine, fuites du chéneau du versant de toiture arrière).

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté toutes les demandes formées par M. X, acquéreur, fondées sur la garantie des vices cachés.


  • Cour d’appel d’Angers, Chambre a – civile, 21 janvier 2020, RG n° 17/01874

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