Vente. Accord en quelques lignes validé, alors que le #notaire en aurait fait 25 pages

Les époux X sont propriétaires d’un bien immobilier situé […], et les époux Y étaient eux-mêmes propriétaires d’un tel bien dans la même rue, au numéro 17.

A la suite d’une rencontre amicale le 14 juillet 2017, les époux Y ont proposé d’acquérir le bien des époux X, disposés à le vendre au prix de 500’ 000 EUR, en projetant toutefois de conserver une partie de ce tènement immobilier pour y construire leur propre maison d’habitation.

Aucun compromis de vente n’ayant pu être signé, les époux Y, sur autorisation de Mme le président duTtribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins d’assignation à jour fixe par ordonnance en date du 28 juin 2018, ont attrait les époux X devant cette juridiction par exploit en date du 29 juin 2018, pour obtenir leur condamnation à régulariser le compromis de vente sous astreinte et à leur mettre à disposition l’immeuble litigieux, sollicitant en outre l’allocation de dommages et intérêts à hauteur d’une somme de 62 606,50 € en réparation de leurs préjudices tant moral que matériel, outre une indemnité au titre de l’art. 700 CPC.

Appel a été relevé du jugement de première instance.

–o–

Aux termes de l’art. 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le document sur lequel se fonde le tribunal pour consacrer l’accord des parties, et en déduire que les époux X, vendeurs, n’ont pas exécuté de manière diligente leur engagement, daté du 21 juillet 2017, et signé tant par les époux vendeurs que par les époux acquéreurs, est rédigé en ces termes :

« Nous vous confirmons par écrit notre offre ferme d’acquérir votre maison (…) au prix auquel vous nous l’avez proposé le 15/07/2017 à savoir 500.000 €. Nous avons bien noté que cette offre est faite pour la maison et le terrain actuel moins une parcelle de 500 m2 au Sud de votre propriété sur laquelle vous souhaitez faire construire une maison à toit plat. Comme convenu ensemble, nous prévoyons la signature d’un compromis de vente ferme courant janvier 2018,mentionnant la signature de l’acteauthentique pour le 20 décembre 2018(…). En cas de vente de notre maison 17 rue de Montcharvais en cours d’années 2018, B et D X acceptent de signer l’acteauthentique de vente de leur maison le même jour que celui de la vente de notre bien. En contrepartie, nous devrons laisser à leur disposition la partie dénommée Gîte (45m2) au rez-de-chaussée ainsi que le garage pour stocker leurs meubles, ceci jusqu’à la remise des clés de leur nouvelle construction, prévue pour fin décembre 2018« .

Manuscrit

Cet acte sous signature privée, qui consacrait donc l’accord des parties sur la chose et sur le prix, et constituait à ce titre un avant-contrat, impliquait de manière claire et inconditionnelle le respect d’un calendrier en mentionnant les deux dates du mois de janvier 2018 pour la signature d’un compromis de vente « ferme », et du 20 décembre 2018 pour celle de l’acte authentique, nullement respectées puisque le « compromis » n’a finalement jamais été régularisé.

Il convient donc de vérifier si l’exception d’inexécution dont se prévalent les époux X pour ne pas avoir signé la vente dans les délais susvisés est susceptible de les exonérer de toute responsabilité.

A cet égard, il ressort du courriel adressé le 12 décembre 2017 par les époux X, vendeurs, aux époux Y, acquéreurs, que le dépôt du permis de construire de leur propre maison d’habitation nécessitait d’attendre l’expiration d’un délai de consultation des tiers, et empêchait la régularisation du « compromis » X-Y avant la fin du mois de janvier 2018, les vendeurs évoquant un retard d’un mois. Par ailleurs, d’autres courriels échangés courant mars 2018 témoignent de nouvelles difficultés liées cette fois à l’absence de relevé de géomètre pour le lotissement du tènement immobilier des époux X, et à la cession du chemin d’accès à la propriété, en réalité indivis avec un autre propriétaire, sous tutelle.

Si ces difficultés juridiques réelles pouvaient expliquer le report de la date de la signature du ‘compromis de vente’ de manière convenue entre les parties, un tel accord ne résulte ni de l’avant-contrat susvisé, signé en juillet 2017, qui aurait pu les anticiper, ni des échanges de mails postérieurs entre les parties. De plus, elles n’étaient pas suffisamment imprévisibles pour exonérer les époux X de leur obligation d’honorer leurs engagements, résidant tant dans la vente en elle-même que dans le respect des délais convenus contradictoirement. En effet, le projet de vente incluait nécessairement dès juillet 2017 la division de leur lot et le recours à un géomètre puisqu’ils entendaient se réserver « une parcelle de 500 m2 au Sud de (votre) propriété sur laquelle (vous) souhaitez faire construire une maison à toit plat« , ce qui était mentionné dans l’acte.

Il leur appartenait par conséquent dès cet instant de s’enquérir des éventuels obstacles juridiques ou administratifs à la vente, ou difficultés pratiques, dont un propriétaire, même vendeur profane, peut imaginer la survenance, ou qu’il doit, en tous les cas, anticiper avec prudence et diligence.

A l’inverse, les époux X, vendeurs, n’ont exprimé leurs craintes relatives aux recours des tiers que six mois après l’acte litigieux, et n’ont fait part des difficultés de l’acquisition du chemin d’accès qu’en mars 2018, soit huit mois plus tard, alors qu’ils ne pouvaient ignorer ne disposer que de droits indivis sur une partie de leur terrain.

Par ailleurs, les échanges postérieurs entre les notaires des parties de février à juillet 2018, nepermettent pas d’imputer aux époux acquéreurs une part de responsabilité dans ce retard, alors que le nouveau projet dont la signature était prévue cette fois pour le 4 juin 2018 contenait des conditions non prévues à l’acte du 21 juillet 2017, constituant l’accord des parties, notamment relativement à la cession du tiers du chemin indivis, ou à l’achèvement préalable de la construction de la maison X, ou, même, à la lecture des courriels échangés à nouveau entre les parties, à l’indemnisation par les époux Y du préjudice causé aux époux X lié à la privation de l’occupation de leur bien à compter de la vente de leur propre maison d’habitation par les époux Y au mois de juillet 2018, résultant pourtant de l’accord des parties, prévu sans indemnisation.

S’il est ainsi constant que l’absence de réitération de la promesse de vente avant le 20 décembre 2018 n’était pas acquise au moment où le premier juge statuait, puisque le jugement a été rendu précisément à cette date, il peut en revanche être admis que la signature de l’avant-contrat devant notaires, ou compromis, n’avait pas été effectuée dans les délais prévus contractuellement, aux termes de l’acte du 21 juillet 2017, et ce, par la faute des époux X ainsi qu’il vient d’être démontré. En outre, il convient de relever que la propre vente de leur maison d’habitation par les époux Y devait coïncider avec la signature de l’avant-contrat de vente X-Y, aux termes des mêmes engagements contractuels, et que tel n’a pas été le cas lors de la signature de cette vente intervenue le 31 juillet 2018.

Or, à cet égard, la procédure intentée, légitiment ou non, par les époux acquéreurs courant juillet 2018, n’a, au mieux, qu’eu pour effet de retarder la réitération de vente, mais ne saurait justifier le retard pris dans la régularisation de ces premiers actes. Cette démarche pouvait au contraire valablement être justifiée par la proposition alternative qui leur était faite par les époux X de leur mettre à disposition une unique grange, sans garantie certaine de régularisation de la transaction, ce qui ne permettait pas de satisfaire à l’engagement pris.

Par suite, si le calendrier initialement convenu avait été respecté, ou si un calendrier plus souple ou plus large avait été prévu, la procédure elle-même n’aurait pas été rendue nécessaire, de sorte que les époux X, vendeurs, doivent seuls répondre des conséquences de leur défaillance, à l’origine de l’échec de la transaction immobilière envisagée.

Par conséquent, faute pour eux d’avoir régularisé une promesse de vente au mois de janvier 2018, et réitéré la vente définitive avant le mois de décembre 2018, pour des raisons qui leur étaient exclusivement imputables, l’inexécution de leur engagement contractuel engage leur responsabilité à l’égard des époux Y, les obligeant à les indemniser du préjudice subi.

La décision des premiers juges est donc confirmée de ce chef.


  • Cour d’appel de Riom, 1re chambre, 17 décembre 2019, RG n° 19/00236

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