La malvenue clause d’exonération de la garantie des vices cachés n’a pas permis à la venderesse qui connaissait les désordres d’éviter la condamnation

La stipulation contractuelle relative à l’exclusion de la garantie contractuelle du vendeur prévue à l’acte ne pouvait jouer en l’espèce.

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Cette clause, c’est comme le mérule, une vraie plaie.

Il faudra une loi pour que les notaires renoncent à imposer cette clause qui ne sert que leurs intérêts et ceux de leur assureur.

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Il ressort des éléments du dossier que plusieurs documents ont été portés à la connaissance de Mme Y, venderesse, antérieurement à l’acte de vente dressé le 29 novembre 2010 lui permettant de prendre conscience de l’ampleur des problèmes d’étanchéité affectant l’immeuble en ses parties communes .

La venderesse possédait l’information livrée par le syndic de la copropriété le 17 février 2010 quant à l’intervention d’un ingénieur « structure » missionné pour établir une étude approfondie sur l’origine des infiltrations observées et l’état de la structure du plancher .

Surtout le rapport du cabinet JC Consulting du 12 mai 2010 qui préconisait une réfection complète de l’étanchéité de la terrasse située au troisième étage a été communiqué à Mme Y par une note du syndic en date du 31 mai 2010 .

Ainsi, à la lecture de ce rapport, la venderesse ne pouvait ignorer l’existence des problèmes structurels affectant au-delà de l’appartement de M. Z, acquéreur, d’autres parties de l’immeuble telle la toiture dont la réfection avait été envisagée par la copropriété .

De surcroît ce rapport détaillait avec précision les travaux à venir et qu’il a été transmis à l’intimée (la venderesse) accompagné d’une note du syndic dans laquelle il était clairement mentionné qu’un appel d’offre serait émis pour les travaux préconisés dans le rapport .

En conservant pour elle ces informations capitales sur les désordres affectant l’immeuble en copropriété et en particulier sur le défaut d’étanchéité de la toiture, Mme Y a volontairement dissimulé à son cocontractant l’existence de désordres qui allaient entraîner de façon certaine une participation financière du nouveau copropriétaire traduisant ainsi une intention dolosive .

Les désordres observés par le cabinet JC consulting auquel le syndic a dû faire appel constituent des vices cachés dont l’acquéreur ne pouvait se convaincre lui-même .

Dans ces conditions la stipulation contractuelle relative à l’exclusion de la garantie contractuelle du vendeur prévue à l’acte ne pouvait jouer en l’espèce, la consignation de la somme de 500 EUR étant évidemment insuffisante pour couvrir le financement des importants travaux de réfection à venir qui ont entraîné inévitablement des appels de fonds du syndic auprès de l’ensemble des copropriétaires parmi lesquels le nouvel acquéreur .

C’est donc à tort que le premier juge a débouté M. X, acquéreur, de sa demande.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 9 janvier 2020, RG n° 17/07832

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