La maison vendue a un vice caché. L’acquéreur peut la garder et obtenir des dommages-intérêts

Un particulier a vendu, par acte notarié bien entendu,  à deux époux, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une maison d’habitation moyennant le prix de 98.000 EUR.

À la suite de l’apparition de désordres et après expertise, les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, ainsi que le notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle, lesquels ont appelé en garantie l’agent immobilier sur ce même fondement.

Par un arrêt du 21 juillet 2016, la Cour d’appel de Bourges a condamné le vendeur à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, outre divers frais et préjudices annexes. La cour d’appel a fixé par ailleurs à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle.

La Cour d’appel de Lyon, par un arrêt rendu sur renvoi après cassation (Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, pourvoi n° 16-24.170), condamne le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et rappelle que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter la condamnation à hauteur de 10 %.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel, rejetant le pourvoi.

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Il résulte de l’art. 1645 du Code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire (nullité de la vente) ou estimatoire (réduction du prix de vente).

Les acquéreurs ont choisi de conserver l’immeuble et de ne demander que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice, sur le fondement de l’art. 1645 du Code civil. Lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.


  • Cour de cassation, 3e Chambre civ., 30 janvier 2020, rejet, pourvoi n° 19-10.176 

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