Le #notaire commet une grosse bourde et manque à toutes ses obligations ; l’acquéreur est bien mal indemnisé

Alors que l’acte de donation et l’acte de vente visent un seul immeuble à usage d’habitation et que les deux documents font référence à la parcelle cadastrée section […], il est apparu que la parcelle sur laquelle sont édifiés les deux immeubles appartenant initialement aux époux Y, vendeurs, n’avait fait l’objet d’aucune division cadastrale avant que les actes authentiques soient reçus par le notaire.

Aux termes de l’art. 1382 du Code civil, devenu l’art. 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige, celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

images

En application de ce texte, il est considéré que les notaires engagent leur responsabilité délictuelle sur le fondement de l’art. 1382 précité lorsqu’ils ne respectent pas les obligations professionnelles mises à leur charge lesquelles comprennent notamment :

  •  l’obligation, avant de dresser des actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’ils authentifient ;
  •  l’obligation d’éclairer leurs clients sur les conséquences de l’acte, de leur fournir toutes informations permettant d’expliquer la nature et la portée de leur engagement ;
  •  l’obligation que de se conduire « en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant’ ;
  •  l’obligation concernant une vente, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur ;

Le notaire fautif doit réparation du préjudice directement en lien avec la faute commise.

Il est, en outre considéré qu’il appartient au notaire en sa qualité de professionnel qui prétend avoir rempli sa mission d’apporter la preuve qu’il a bien exécuté son devoir de conseil et d’information.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :

  • que maître J B, notaire, ne peut sérieusement soutenir qu’elle n’aurait pas été informée de l’existence d’une deuxième maison sur la parcelle litigieuse alors qu’il lui suffisait de lire l’extrait de plan cadastral qu’elle a signé et joint à l’acte de vente du 16 février 2010 pour s’en convaincre;
  • que l’acte de donation et l’acte de vente ayant été régularisés le même jour, maître J B avait nécessairement connaissance de cet extrait de plan cadastral lorsqu’elle a authentifié la donation ;
  • qu’en sa qualité de notaire, il lui appartenait de faire en sorte que l’acte soit en concordance sur le fond et sur la forme avec les pièces annexées ;
  •  que faute de ce faire, elle a engagé sa responsabilité ;
  • que de plus, maître J B n’a pu ignorer, pour l’avoir écrit en première page de l’acte de donation, que les donateurs habitent au […] et les donataires au […]. ;
  •  que la lecture de l’extrait de plan cadastral et des adresses respectives des donateurs et donataires, devait conduire maître J B, à vérifier avec attention la consistance du bien dont elle authentifiait la vente, en procédant à de plus amples vérifications et, a minima, en interrogeant les parties à l’acte de donation, ce qui n’a manifestement pas été fait ;
  • que sauf à inverser les rôles, maître J B ne peut faire grief aux vendeurs et donataires de ne pas lui avoir signalé l’existence d’un second immeuble ;
  • qu’en authentifiant la donation puis la vente d’une maison à usage d’habitation sise sur une parcelle où était implantée une deuxième maison et qui aurait dû faire l’objet d’une division préalablement à la donation, sans procéder aux vérifications qui s’imposaient Maître J B a commis une faute ;
  •  que le coût des actes annulés constitue un préjudice financier en relation directe et certaine avec la faute du notaire ;
  • que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné maître B à payer aux époux X-Y la somme de 4.141 € au titre du remboursement des frais d’actes ;
  •  que la faute du notaire ayant eu pour conséquence de rendre ni plus ni moins Mme veuve Y occupant sans droit ni titre d’un immeuble qu’elle entendait conserver, elle a incontestablement subi un préjudice moral que les premiers juges ont justement évalué en lui allouant de ce chef la somme de 2.000 EUR ;
  •  que la vente étant annulée, le prix de reprise majorée prévu à l’acte de vente disparaît avec elle et il incombe aux vendeurs et non au notaire de restituer le prix de vente, de sorte que les restitutions ne constituent pas un préjudice en relation directe et certaine avec la faute du notaire et ne saurait donc être mise à sa charge ;
  • que la souscription d’un nouveau prêt trouvant sa cause dans l’incapacité des vendeurs à honorer leurs engagements et dans la décision de la la SARL GO IMMO d’accepter de proroger de deux années le terme de la faculté de rachat est sans lien avec à la faute commise par le notaire et ne constitue donc pas un préjudice indemnisable ;
  • que les difficultés financières rencontrées par la SARL GO IMMO et les frais financiers divers qu’elles ont engendrés sont inhérents au risque lié à l’opération financière et à la déconfiture des époux X-Y;
  • que ces difficultés ne sont pas en lien direct avec la faute du notaire et ne peuvent donner lieu à indemnisation ;
  • que cependant, si les actes n’avaient pas été annulés par la faute du notaire, la SARL GO IMMO aurait eu une chance d’obtenir un jugement d’expulsion et de rentrer en possession de son bien évalué à 172.000 € le 17 août 2012 ;
  • que les premiers juges ont justement relevé que le préjudice directement imputable à la faute du notaire consiste donc en la perte certaine d’une chance de pouvoir mener à son terme une procédure d’expulsion, de rentrer en possession du bien, de le revendre libre d’occupants et, ce faisant, de réaliser dans le meilleur des cas une plus-value ou, dans une hypothèse moins favorable, de réduire ou d’effacer les pertes consécutives à l’échec de l’opération financière, alors qu’à raison de la faute du notaire la SARL GO IMMO va devoir restituer l’immeuble sans aucune garantie que les vendeurs puissent lui restituer le prix de vente ;
  • que l’acte de vente du 16 février 2010, qui constitue un titre exécutoire, précisant que la caducité de la convention d’occupation temporaire dont le terme a été prolongé jusqu’au 30 juin 2013 emportait obligation pour les occupants de quitter les lieux, la SARL GO IMMO, acquéreur, avait donc des chances réelles et sérieuses de pouvoir obtenir l’expulsion des occupants et revendre l’immeuble ;
  • que compte tenu des incertitudes inhérentes à la revente du bien (tant sur la vente elle-même que sur le prix) ainsi que des frais occasionnés par une procédure d’expulsion, la perte de chance de la SARL GO IMMO, acheteur, a justement été évaluée par les premiers juges à la somme de 10.000 EUR ;
  •  qu’il est en outre certain que si la vente n’avait pas été annulée de par la fautedu notaire, la SARL GO IMMO aurait gardé les indemnités d’occupation versées par les époux X-Y, soit la somme de 31.788,28 EUR alors que du fait de l’annulation du contrat de vente, elle devra intégralement restituer aux époux X-Y, cette somme sans aucune contrepartie ;
  •  que les frais d’assurances et de taxes foncières qui sont attachés à la qualité de propriétaire de l’immeuble ne sont pas en lien direct avec la faute du notaire et ne peuvent donner lieu à indemnisation ;
  • que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a en conséquence condamner maître J B à payer à la SARL GO IMMO la seule somme de 41.788,28 EUR (10.000 EUR + 31.788,28 EUR) et débouter à la SARL GO IMMO du surplus de ces réclamations.

    Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 6 février 2020, RG n° 16/05495

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.