Le #notaire ne savait pas que la note de renseignements d’urbanisme c’est du pipeau ; il est condamné pour ne pas avoir renseigné utilement l’acquéreur

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée de l’acte dressé dont il est également tenu d’assurer par ailleurs la validité, l’efficacité et la sécurité juridique.

Dans le cadre de cette obligation, il doit procéder à des vérifications et à des recherches sur la situation et les caractéristiques des biens concernés et il lui appartient notamment d’informer précisément les parties sur la situation administrative des immeubles en sollicitant un certificat d’urbanisme pour s’assurer que les règles d’urbanisme applicables permettront la réalisation du projet envisagé par le client.

Le certificat d’urbanisme s’analysant cependant comme un acte d’information n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction, le notaire se doit d’attirer en outre l’attention des acquéreurs sur la vérification de la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme.

En l’espèce, M. X considère que le notaire a manqué à son obligation de conseil en s’abstenant de l’informer des restrictions imposées par le plan local d’urbanisme adopté le 6 décembre 2007 interdisant toute construction nouvelle au regard de la situation du terrain en zone U2 correspondant à une zone de quadrillage hydro géomorphologique faisant obstacle au projet d’édification d’une maison à usage d’habitation dans le cadre d’un investissement locatif dont le notaire avait précisément connaissance.

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M. X produit l’acte de vente dressé par le même notaire le 22 juin 2005 portant sur l’acquisition d’un terrain à bâtir constituant le lot n° 4 du lotissement « Clos Broussous », rapportant ainsi la preuve de la connaissance par le notaire de la finalité de son nouveau projet immobilier s’inscrivant dans la continuité de la précédente opération réalisée.

Le notaire rétorque qu’il a procédé aux vérifications nécessaires en ayant sollicité auprès de la mairie une demande de renseignements le 7 décembre 2010 et qu’il n’a commis aucune faute dans la mesure où le terrain était constructible au jour de la vente.

En l’espèce, il ressort de l’acte dressé le 20 décembre 2010 que le bien a été désigné comme un terrain à bâtir permettant l’édification d’une surface développée hors d’oeuvre nette de 251 m² sans qu’aucune restriction n’ait été visée.

S’agissant des dispositions relatives à l’urbanisme, le notaire a visé dans l’acte une note de renseignements d’urbanisme informelle délivrée par la mairie de Sauve le 14 décembre 2010 annexée à l’acte et paraphée par les parties.

Il ressort de l’examen de ce document qu’il a été indiqué que le terrain se situait en zone U2 du plan local d’urbanisme avec la précision qu’il s’agissait d’un « terrain sous quadrillage géomorphologique. Eaux de ruissellement à prendre en compte. Vide sanitaire de 0,90 préconisé« .

Le notaire ne saurait se dégager de sa responsabilité au moyen tiré de ce que ce document ne mentionnait pas expressément d’obstacle à la construction alors qu’il lui appartenait de se renseigner précisément et de compléter les informations communiquées dans le cadre d’une simple note qualifiée d’informelle.

Il est clairement établi par l’arrêté municipal du 23 mars 2012 que le permis de construire sollicité par M. X a été refusé en application du plan local d’urbanisme approuvé le 6 décembre 2007 aux motifs que les dispositions applicables à la zone U2 du règlement précisent que dans les parties à risque d’inondation recouvertes d’une trame quadrillées, seules s’appliquent les possibilités d’extension des constructions existantes.

Il est ainsi établi que si la parcelle était qualifiée à juste titre de terrain à bâtir au jour de la vente, sa localisation au sein du plan local d’urbanisme emportait des restrictions spécifiques à la construction avec l’interdiction de procéder à l’édification de constructions nouvelles.

Il appartenait au notaire dans le cadre de son devoir de conseil, de solliciter des informations complémentaires afférentes au plan local d’urbanisme et d’attirer l’attention de M. X sur la limitation du caractère constructible du terrain acquis.

M. X justifie que les limites imposées par le PLU approuvé le 6 décembre 2007 n’ont finalement été levées qu’au terme d’une procédure de modification simplifiée du PLU, laquelle a été mise en oeuvre par délibération du conseil municipal du 5 mars 2015 ayant abouti à la modification simplifiée n° 1 du 16 juillet 2015 sur le fondement de laquelle le permis de construire lui a été accordé par arrêté municipal du 24 octobre 2015.

C’est vainement que le notaire se prévaut de courriers émanant du premier adjoint au maire de la commune de Sauve selon lesquels le refus du permis de construire ne reposait sur aucun fondement juridique mais sur une interprétation erronée des services de la DDTM et cette argumentation ne saurait prospérer alors que les arrêtés municipaux successivement pris attestent au contraire des contraintes qui avaient été imposées par le plan local d’urbanisme.

Le manquement du notaire à son devoir de conseil est ainsi parfaitement établi et la décision du premier juge ayant retenu une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de maître B, notaire, sera confirmée.


  • Cour d’appel de Nîmes, 1ère chambre, 6 février 2020, RG n° 17/04314

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