La proximité d’un bar-restaurant entraîne-t’elle un trouble anormal de voisinage ?

La preuve du trouble anormal n’est établie que s’agissant d’organisation de concerts en terrasse.

 

Mme J K épouse L est propriétaire d’un immeuble d’habitation situé à Port la Nouvelle (Aude) qu’elle a donné à bail à la société Les Amarres pour qu’elle y exploite un restaurant.

Le permis de construire portant sur la création d’un local à usage de réserve et l’édification d’une clôture a été accordé le 31 mai 2007 et les travaux ont été réalisés, les cuisines du restaurant ayant été installées dans la réserve.

La société Les Amarres a, le 26 mai 2009, cédé son fonds de commerce de restaurant et le droit au bail des locaux à Mme U V épouse A.

Les époux A ont obtenu le 15 février 2010 un arrêté de permis de construire autorisant le changement de destination de l’immeuble en bar restaurant et chambre d’hôtes.

Les consorts X-H et Z-Y, voisins immédiats de l’immeuble donné à bail aux époux A, ont contesté la validité des arrêtés de permis de construire des 31 mai 2007 et 15 février 2010.

Par jugement du 20 octobre 2011 le Tribunal administratif de Montpellier a annulé le permis de construire du 15 février 2010 et, par arrêt du 15 mars 2012, la cour administrative d’appel de Marseille a annulé le permis de construire du 31 mai 2007.

Le 30 août 2013, les consorts X-H, invoquant des fissures provoquées par l’extension litigieuse sur les maçonneries de leur propriété et la création d’une vue directe sur celle-ci ainsi que des inondations et des nuisances sonores découlant de l’exploitation du bar restaurant, ont assigné Mme J L, la propriétaire de l’immeuble voisin, devant le Tribunal de grande instance de Narbonne en démolition de l’extension réalisée sur la base du permis de construire du 31 mai 2007 et en paiement de la somme de 50. 000 € à titre de dommages et intérêts.

Le 10 octobre 2013, les consorts Z-Y, invoquant des nuisances sonores et la difficulté pour eux de stationner et d’accéder aux garages de leurs appartements, ont assigné Mme J L aux mêmes fins devant la même juridiction.

images

Les procédures ayant été jointes, appel a été relevé du jugement de première instance.

 

Sur la demande de démolition des consorts X :

Les consorts X fondent exclusivement leur demande de démolition sur la violation des règles d’urbanisme sanctionnée par l’annulation des permis de construire.

Le 1° de l’art. L. 480-13 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, permet au tiers lésé par la construction d’un ouvrage réalisé conformément à un permis de construire de demander au juge judiciaire d’en ordonner la démolition si ledit permis a été préalablement annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative depuis moins de deux ans et si la construction est située dans l’une des quinze catégories de zones énumérées aux a) à o) du 1°.

Les parties ne discutent pas la conformité de la construction avec les permis de construire ensuite annulés ni l’annulation définitive des deux arrêtés de permis de construire depuis moins de deux ans au moment de l’introduction de l’instance.

En revanche, l’appelante conteste la recevabilité de l’action intentée par les consorts X en soutenant que la construction litigieuse n’est pas située dans l’une des zones visées par l’article L.480-13-1° précité.

Les consorts X, sur lesquels pèse la charge de cette preuve, ne concluent pas sur ce point et n’allèguent ni ne justifient de l’existence d’une zone sensible ou protégée au sens de l’art. L.480-13-1° précité.

Défaillants dans la preuve de la condition exigée par l’art. L. 480-13-1° dans sa version issue de la loi du 6 août 2015, alors que l’appelante la conteste, les consorts X ne peuvent qu’être déclarés irrecevables en leur demande de démolition et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande des consorts X fondée sur le trouble anormal du voisinage :

Les consorts X demandent, à titre subsidiaire, l’indemnisation de la perte de valeur de leur immeuble à hauteur de 50.000 EUR sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

Ils soutiennent que la présence d’un bar restaurant accolé à leur immeuble rend leur bien moins attractif en ce qu’il est une source de bruit et de diverses nuisances.

Mais, en dehors d’une unique plainte d’août 2012 ayant débouché, en vertu d’un jugement du 10 janvier 2013, sur une condamnation contraventionnelle d’un montant de 150 EUR pour tapage nocturne dans la nuit du 18 juillet 2012, force est de constater que les consorts X ne démontrent pas la réalité des nuisances anormales qu’ils prétendent subir de la part de la propriétaire du local voisin.

En effet, aucune attestation, aucune autre plainte, aucun procès-verbal de constat des nuisances sonores invoquées n’est produit aux débats au soutient de leur prétention.

En l’absence de preuve d’un trouble anormal du voisinage, leur demande d’indemnisation ne peut qu’être rejetée.

 

Sur la demande de démolition des consorts Z Y :

1) Sur la recevabilité de la demande :

La demande de démolition des consorts Z Y est fondée exclusivement sur la violation des règles d’urbanisme sanctionnée par l’annulation des permis de construire.

Le 1° de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, permet au tiers lésé par la construction d’un ouvrage réalisé conformément à un permis de construire de demander au juge judiciaire d’en ordonner la démolition si ledit permis a été préalablement annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative depuis moins de deux ans et si la construction est située dans l’une des quinze catégories de zones énumérées aux a) à o) du 1°.

Les parties ne discutent pas la conformité de la construction avec les permis de construire ensuite annulés ni l’annulation définitive des deux arrêtés de permis de construire depuis moins de deux ans au moment de l’introduction de l’instance.

En revanche, l’appelante conteste la recevabilité de l’action intentée par les consorts Z Y en soutenant que la construction litigieuse n’est pas située dans l’une des zones visées par l’article L.480-13-1° précité.

La condition nouvelle imposée par la loi du 6 août 2015 ne pouvant avoir d’effet que pour l’avenir, l’existence d’une zone sensible ou protégée dans le périmètre de la construction litigieuse doit être constatée au moment où la cour statue, ainsi que le soutiennent à juste titre les consorts Z Y en page 19 de leurs écritures.

En effet, en vertu du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle, la cour n’a pas à rechercher si cette condition était remplie avant l’entrée en vigueur de la loi, c’est à dire avant le 8 août 2015.

Par conséquent, tous les moyens de l’appelante visant à contester l’existence d’une zone sensible ou protégée en 2007 et 2010, date de la délivrance des permis de construire, sont inopérants.

Les consorts Z Y soutiennent que la construction litigieuse est située dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels littoraux.

L’arrêté préfectoral n° DDTM-SPRISR-2019-156 du 6 novembre 2019 publié le 14 novembre 2019, que les consorts Z Y versent aux débats, a approuvé l’adoption d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles littoraux sur la commune de Port la Nouvelle.

Il résulte de la carte de zonage de ce PPRNL que la construction litigieuse est située en zone RL2 correspondant à un aléa modéré de submersion marine et en zone RL4 correspondant à un aléa modéré de submersion marine lié aux effets du changement climatique dans les espaces urbanisés.

Les consorts Z Y justifiant que la construction dont ils demandent la démolition est située dans une zone figurant dans un plan de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de l’art. L. 562-1 du Code de l’environnement, conformément aux exigences nouvelles de l’article L. 480-13-1°-i), leur demande de démolition est recevable.

2) Sur le bien fondé de la demande :

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un lien causal entre les préjudices invoqués et la violation des règles d’urbanisme sanctionnée.

La démolition ne peut être ordonnée que si le demandeur justifie d’un préjudice personnel direct en relation avec la violation de la règle d’urbanisme sanctionnée par l’annulation du permis de construire.

Le préjudice doit résulter de la violation de cette règle et non seulement de la présence de la construction critiquée : il s’ensuit que, si le préjudice avait également pu être causé par une construction régulière au regard des règles d’urbanisme, particulièrement de la règle méconnue, l’action ne pourrait pas aboutir faute d’un lien suffisant entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les consorts Z Y se plaignent de nuisances esthétiques, olfactives et sonores.

Le permis de construire du 15 février 2010 ayant autorisé J L à procéder, outre le changement de destination des deux appartements du premier étage en chambres d’hôtes, au changemement de destination de l’un des deux appartements du rez-de-chaussée en bar restaurant (l’autre appartement du rez-de-chaussée ayant déjà reçu l’autorisation du changement de destination en bar restaurant par un permis du 28 avril 2005), a été annulé le 20 octobre 2011 pour violation de l’article UC 12 du règlement du plan d’occupation des sols qui fait obligation au propriétaire, qui se trouve dans l’impossibilité de réaliser des places de stationnement en nombre suffisant eu égard à la surface de plancher hors ‘uvre nette créée, de verser une contribution à la commune en vue de la réalisation de parcs publics.

Contrairement à ce que soutiennent à tort les consorts Z Y, le non respect de la règle d’urbanisme obligeant le constructeur à verser une contribution à la commune en vue de l’édification de parcs publics lorsque le projet ne permet pas la création d’aires de stationnement n’est pas à l’origine du préjudice esthétique ni des nuisances sonores qu’ils invoquent.

Leur demande ne peut être accueillie de ce chef.

Le permis de construire du 31 mai 2007 ayant autorisé J AJ à édifier un local de réserve sur l’emprise de l’arrière cour et à clore une terrasse existante sur l’avant de la construction a été annulé le 15 mars 2012 pour non respect de la règle de prospect imposée par l’article UC 7 du règlement du plan d’occupation des sols relatifs à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et pour violation du coefficient d’occupation des sols résultant de l’article UC 14 du règlement précité (1,78 construit au lieu de 0,85 autorisé).

L’absence d’enduit sur le mur de la réserve donnant sur le fonds Z Y ne suffit à faire la preuve d’un préjudice esthétique en lien avec le non respect des règles de prospect ou du COS dès lors que le muret séparatif plus ancien sur lequel cette extension prend appui n’est pas davantage enduit.

S’agissant des nuisances olfactives et sonores, il convient de rappeler que le changement de destination en bar restaurant de l’un des deux logements du rez-de-chaussée a été autorisé par un permis de construire non annulé du 28 avril 2005, ainsi que cela résulte de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 15 mars 2012 (le permis annulé du 15 février 2010 ayant autorisé le changement de destination du deuxième logement du rez-de-chaussée).

Par conséquent, les nuisances sonores et olfactives résultant de l’exploitation de cet établissement, incluant la terrasse préexistante, existeraient même si la réserve et la clôture de la terrasse n’avaient pas été construites, ce qui exclut tout lien causal entre les préjudices invoqués et la violation des règles d’urbanisme.

La demande de démolition formée par les consorts Z Y doit donc être rejetée ainsi que toutes les demandes qui en découlent telle que la demande de remise en état.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande des consorts Z Y sur le fondement du trouble anormal du voisinage:

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à faire cesser les nuisances sonores sous astreinte et à payer aux consorts Z Y une indemnité de 7.500 EUR, chacun, pour trouble anormal du voisinage.

Les consorts Z Y, appelants à titre incident, demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages-intérêts de 50.000 EUR chacun pour perte de la valeur vénale de leurs appartements.

Si l’exploitation d’un bar restaurant en front de mer dans une station balnéraire fréquentée, telle que l’est la commune de Port la Nouvelle, ne constitue pas, en soi, un trouble anormal à la jouissance paisible des propriétaires voisins, il en va autrement lorsque l’activité de cet établissement est à l’origine du dépassement des seuils de dB légalement admissibles de jour comme de nuit dans les appartements mitoyens.

En l’espèce, il résulte d’un constat d’huissier du 28 août 2010 et d’un rapport de Socotec de septembre 2010 portant sur des études acoustiques réalisées entre le 21 et le 25 mai 2010 que les bruits provenant de l’établissement voisin dépassent les normes réglementaires de 5 dB (A) le jour et de 3 dB (A) la nuit lors de l’organisation de concerts de musique en terrasse.

Malgré les démarches entreprises auprès du maire de la commune depuis 2008 (courrier du maire adressé à l’exploitant par LR AR du 22 juillet 2008) et une plainte déposée par R Z à la gendarmerie le 16 août 2011, l’organisation de concerts en terrasse persiste, ainsi que cela résulte des pages « facebook » de l’établissement communiquées dans le cadre d’un procès-verbal de constat d’huissier du 23 mars 2015.

Les consorts Z Y justifient d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage puisque les concerts organisés en terrasse par l’établissement exploité dans l’immeuble de J L sont à l’origine de nuisances sonores importantes, diurnes comme nocturnes, qui dépassent les seuils règlementaires légalement admissibles dans leurs appartements.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu l’existence de nuisances sonores et a condamné J L à y mettre un terme.

En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que ces nuisances provenaient de la diffusion de musique amplifiée ou de l’organisation de concerts par les exploitants de l’immeuble.

En effet, la preuve du trouble anormal n’est établie que s’agissant d’organisation de concerts en terrasse.

Mme J L sera par conséquent condamnée à faire cesser les nuisances sonores provenant de l’organisation de concerts en terrasse de l’établissement sous astreinte de 2.000 EUR par infraction constatée par huissier de justice.

Le trouble anormal subi par les consorts Z Y est établi depuis mai 2010.

Il dure maintenant depuis près de 10 ans en entraînant des perturbations du sommeil et des troubles dans la jouissance normale de leurs appartements.

La durée du trouble et sa nature justifie l’allocation d’une indemnité de 15.000 EUR à chacune des familles et le jugement sera infirmé sur ce point.

La cour ayant ordonné la cessation du trouble anormal du voisinage sous astreinte, les consorts Z Y ne justifient pas subir une perte de valeur vénale de leur appartement en lien causal avec ce trouble et ils seront déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef, le jugement étant confirmé sur ce point.


  • Cour d’appel de Montpellier, 3e chambre civile, 6 février 2020, RG n° 15/07821

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.