Elle voulait acquérir un #usufruit, le #notaire lui fait signer un acte d’achat d’un droit d’usage et d’habitation

Suivant l’art. 1109 du Code civil , « Il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol« .

Par ailleurs, aux termes de l’art. 1110, alinéa, 1 du Code civil , « L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet ».

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Il est constant qu’il y a erreur sur la substance quant le consentement de l’une des parties a été déterminé par l’idée fausse que cette partie avait de la nature des droits qu’elle croyait acquérir par l’effet du contrat.

En l’espèce, madame Marie-Martine J expose qu’elle pensait signer une cession d’usufruit et non une cession d’un droit d’usage et d’habitation, en tout cas un acte qui lui laissait la possibilité de louer le bien dont elle disposerait.

Elle fait valoir que l’intérêt d’une cession d’usufruit était de lui permettre d’envisager une installation montpelliéraine, professionnelle voire personnelle, et de pouvoir tirer, le cas échéant, un revenu complémentaire de cet investissement en louant l’appartement, notamment dans l’hypothèse où son activité professionnelle ne fonctionnerait pas à Montpellier.

Force est de constater que ce projet tel que décrit par madame J est confirmé par de nombreux témoignages émanant tant de l’entourage professionnel, amical et familial de cette dernière.

En effet, ses amis de longue date (Myriam, Jacqueline et Dominique) attestent que depuis 2011 , madame J réfléchissait à un projet d’installation sur Montpellier pour y poursuivre une activité de thérapeute de couple et également dans la perspective de sa retraite et qu’elle a saisi l’opportunité proposée par son frère Philippe d’acquérir l’usufruit d’un appartement , ce qui lui permettait, en cas d’échec de son projet professionnel , de mettre le bien en location ou de revendre l’usufruit.

Sa cousine, madame Evelyne L, confirmait ce projet, indiquant que madame J lui avait indiqué que son frère lui avait proposé d’acquérir l’usufruit d’un appartement qui était en location pour y exercer son activité dès la fin du bail, ce projet lui permettant de louer ce bien en cas d’échec de son installation à Montpellier.

Enfin, le propre frère des parties, monsieur Jean-Claude J, et son épouse, témoignent que Monsieur Philippe J, vendeur, leur a fait part de son projet de vendre l’usufruit d’un appartement voisin du sien à Marie-Martine J, leur expliquant que l’usufruit permettrait à cette dernière de disposer comme elle le souhaiterait de cet appartement .

Si Monsieur Philippe J, le vendeur, soutient qu’il s’agit d’attestations de pure complaisance, force est de constater qu’il n’apporte à la cour aucun élément permettant de remettre en cause l’authenticité et la sincérité des nombreux témoignages produits par sa soeur et qui tous rapportent l’intention de madame Marie-Martine J d’acquérir l’usufruit de l’appartement et non un simple droit d’usage et d’habitation qui ne correspondait pas à l’économie de son projet qui était notamment de pouvoir louer l’appartement litigieux dans l’hypothèse d’un échec de son activité professionnelle sur Montpellier.

Par ailleurs, les échanges de correspondances entre le frère et la soeur, courant mars 2013, invoqués par monsieur Philippe J, sont postérieurs à la signature de l’acte notariédu 2 février 2013 et à la dispute familiale ayant conduit madame J à renoncer à son projet et ne permettent pas d’apprécier qu’elle était son intention au moment de la signature du contrat.

Les différents témoignages émanant de l’entourage amical ou familial de madame J, qui ne sont contredit par aucun élément probant versé aux débats par l’appelant, démontrent donc que le projet de madame Marie-Martine J, au moment de la signature de l’acte, était bien d’acquérir l’usufruit de l’appartement, la possibilité de louer ce dernier étant un élément déterminant de son consentement.

Enfin, si monsieur J. soutient que l’acte du 2 février 2013 était parfaitement clair, mentionnant notamment un droit d’usage et d’habitation, il convient de relever que les liens familiaux et les circonstances dans lesquelles l’acte notarié a été signé n’ont manifestement pas permis à madame Marie-Martine J, totalement profane en matière de droit, de comprendre le contenu et la portée juridique de l’acte qu’elle signait, et notamment la différence entre un usufruit et un droit d’usage et d’habitation, étant observé d’une part qu’il ressort des différentes correspondances que madame J avait une totale confiance en son frère, ancien directeur général de la banque populaire de l’Hérault, et dans ses compétences en matière de financement immobilier, d’autre part que le projet d’acte notarié ne lui a jamais été adressé par le notaire pour qu’elle puisse l’examiner.

En outre, il n’est pas contesté que la signature de l’acte notarié est intervenue sans formalisme au domicile de monsieur J qui connaissait le notaire, aucun élément au dossier ne permettant d’établir qu’à cette occasion, des explications aient été apportées à madame J sur la différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation.

Par conséquent, il est bien établi que c’est par erreur sur la chose objet du contrat que le consentement de madame J, qui pensait acquérir un usufruit alors qu’elle a acquis un simple droit d’usage et d’habitation, a été donné, cette erreur entachant de nullité l’acte notarié du 2 février 2013.

Le jugement est donc confirmé de ce chef.


  • Cour d’appel, Montpellier, 1re chambre A, 5 septembre 2019 , RG n° 15/04054

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