La responsabilité étendue du #notaire agissant aussi en qualité d’agent immobilier. Des inconvénients de la double casquette

Le notaire chargé de négocier la vente d’un immeuble est tenu de lui-même visiter le bien.

Selon l’art. 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d’un notaire ne peut être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre les deux est apportée.

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. A ce titre, le notaire est tenu d’appeler l’attention des parties sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Le notaire a la charge de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil. Il n’a pas à vérifier sur place la consistance des locaux et sa responsabilité ne peut pas être retenue s’il n’avait pas de raison de soupçonner le caractère erroné de l’information fournie.

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En l’espèce, il résulte du compromis et de l’acte authentique que maître Y est intervenu non seulement en qualité de rédacteur d’acte mais également en qualité d’agent immobilier, la vente ayant été négociée par son intermédiaire moyennant des honoraires de négociation à la charge des vendeurs s’élevant à 6 729,67 EUR.

Ayant agi en qualité d’agent immobilier, maître Y a nécessairement visité le bien. Le fait que la visite ait été effectuée le cas échéant par l’intermédiaire de l’un de ses préposés est sans incidence sur sa responsabilité.

L’agent immobilier en sa qualité de professionnel, est également tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise. Ce devoir implique qu’il vérifie personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise et, au besoin, qu’il s’informe sur toute discordance qu’il est en mesure de constater entre le descriptif du bien et sa configuration réelle.

Si tant est que maître Y n’ait pas été informé des projets immobiliers des époux X, acquéreurs, dans le cadre de son mandat d’agent immobilier ou par l’objet de l’acte de prêt également régularisé en la forme authentique, il a nécessairement su par la qualification du bien de « maison d’habitation » telle qu’elle figure au compromis et à l’acte de vente que les époux X entendaient acquérir un immeuble permettant l’habitation.

Le compromis et l’acte de vente précisent que le premier étage de l’immeuble n’était « accessible que par une échelle et une trappe située au fond du bar au niveau de la cuisine ». La clause du compromis sur le logement décent fait apparaître que les vendeurs ont déclaré que le logement était « à refaire intégralement ». Il en ressort qu’à la date de la vente, la partie initialement à usage de logement de l’immeuble n’était non seulement plus habitée mais également inhabitable et que seule était utilisée la partie commerciale.

La discordance entre la situation matérielle des lieux faisant apparaître que la partie habitation de l’immeuble avait été abandonnée et la désignation du bien comme une habitation aurait dû amener le notaire à s’informer sur la situation juridique actuelle de l’immeuble, information qu’il aurait pu obtenir simplement en sollicitant des vendeurs le dernier avis de taxe foncière.

Il aurait ainsi pu informer les acquéreurs de la nécessité de procéder à un changement d’affectation de l’immeuble ce qui aurait permis à ces derniers de s’enquérir des conditions de ce changement auprès de la mairie avant l’acquisition.

La faute de maître Y, notaire, est ainsi caractérisée.


  • Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 25 février 2020, RG n° 19/00313

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