Le #notaire instrumentaire de l’acte est débiteur d’une obligation de moyens d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il dresse, de même qu’il est tenu contractuellement d’une obligation de conseil

Suivant acte notarié reçu par maître J B, notaire associé à Digoin, en date du 16 septembre 2006, M et Mme X et M. Claude Y ont fait l’acquisition auprès de la SCI DOUMER dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement de locaux en copropriété « Les Portes du Paluet » située au 1 et […], […], et 2.4.6.8 et […], composés d’un appartement (lot 55), d’une cave (lot 72) et d’une place de parking (lot 103). La vente a été réitérée par acte authentique le 25 octobre 2006 reçu par maître B.

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Le 6 décembre 2007, M et Mme Y ont réceptionné les travaux et obtenu les clés de leur logement.

Ayant été informés par courrier daté du 4 février 2016 que le lot n° 103 avait été vendu par erreur par la SCI DOUMER alors qu’il était situé sur le domaine public selon arrêté de voirie portant alignement du 16 décembre 2013, Mme Claude Y et M. X Y (aux droits duquel viennent Messieurs Z, A et X Y), après échec d’une tentative de résolution amiable du litige, ont fait assigner, suivant exploits d’huissier en date du 4 janvier 2017, maître B et maître G C es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DOUMER devant le tribunal de grande instance de Cusset en vue de voir prononcer la nullité partielle de la vente reçue le 16 septembre 2006, entachée d’une erreur substantielle sur une partie du bien vendu, à savoir le lot 103 constitué de la place de parking. Ils sollicitaient en outre la condamnation du liquidateur à restituer le prix de l’emplacement, soit 2.500 EUR, outre …

Le notaire instrumentaire de l’acte est débiteur d’une obligation de moyens d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il dresse, de même qu’il est tenu contractuellement d’une obligation de conseil sur le fondement de l’art. 1147 du Code civil.

En l’espèce, le terrain sur lequel était édifiée la copropriété, dont les époux Y ont acquis certains lots, était concerné par un plan d’alignement de la RD 46, ce qui ressortait de la lettre d’urbanisme du 5 juillet 2006 annexée à l’acte de vente qui indiquait « C/ NATURE DES SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE APPLICABLES AU TERRAIN: terrain concerné par le plan d’alignement de la RD 46« . Or, l’acte de vente querellé ne mentionnait aucune servitude.

Il appartenait ainsi au notaire, tenu de s’assurer de la consistance des lots, et de contrôler la situation hypothécaire des biens, comme de vérifier les déclarations des parties, notamment celles relatives aux servitudes, d’effectuer ce contrôle, éventuellement en sollicitant de plus amples renseignements d’urbanisme, l’existence de ce plan d’alignement devant spécialement attirer son attention au regard de sa qualité de professionnel, sur lequel repose la sécurité juridique de l’acte.

La SCP notaire ne saurait par ailleurs s’exonérer en se prévalant de la méconnaissance, au même titre que les parties, de cet alignement avant l’arrêté de voirie du 16 décembre 2013, alors que la mention de l’existence d’un plan d’alignement résultait de la lettre d’urbanisme du 05 juillet 2006 précitée, et qu’il lui appartenait au minimum, au titre de son devoir de conseil, de se renseigner sur les risques d’un alignement effectif et d’en alerter ses clients, outre de vérifier que le bien vendu appartenait effectivement à la SCI DOUMER, étant tenu de s’assurer des droits exacts des parties sur le bien objet de la transaction. De telles diligences, si on ne peut les exiger des acquéreurs profanes, incombaient ainsi au notaire en tant que professionnel, si bien que sa responsabilité est engagée à l’égard des acquéreurs, qui n’ont pu acquérir rétrospectivement l’emplacement envisagé.

Il convient en conséquence de confirmer la décision des premiers juges en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la SCP notaire, qui doit par conséquent être condamnée à réparer le préjudice subi par les consorts Y, ayants droit des acquéreurs.

A cet égard, si la restitution du prix a été ordonnée, et ne sera vraisemblablement pas honorée au demeurant par la SELARL MJ DE L’ALLIER ès qualité de mandataire liquidateur de la SCI DOUMER, qui ne dispose pas à ce jour des fonds suffisants pour le faire, elle n’exclut pas l’indemnisation d’un préjudice distinct subi par les consorts Y.

En effet, ce préjudice résulte clairement de la dépréciation du bien qu’ils ont acquis, même séparément, en ce que l’existence d’un stationnement constitue un argument de vente supplémentaire pour des acquéreurs potentiels. De même, la privation de la propriété d’une partie du bien qu’ils ont acquis, caractérise encore un préjudice pour les consorts Y, qui n’est pas intégralement réparé par la restitution du prix d’achat, la démarche d’achat étant également guidée par des motifs d’intérêt pratique dont ils peuvent à tout moment être privés par la disparition de leur stationnement, même s’il n’est pas exclu qu’ils puissent solliciter à cette fin une autorisation d’occuper le domaine public, par nature éphémère.

[…]

Il s’ensuit que l’évaluation de ce préjudice correctement arbitrée à 3.000 EUR par les premiers juges, au regard des estimations des biens avec et sans places de parking, versées aux débats, est retenue, la décision étant confirmée sur ce point.


  • Cour d’appel de Riom, 1ère chambre, 14 janvier 2020, RG n° 18/01491

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