Comment décider la vente de l’immeuble #indivis à la majorité des deux tiers ?

La vente d’un immeuble indivis exige – en principe – l’unanimité des indivisaires (C. civ., art. 815-3, al. 3) et l’éventuel désaccord de l’un d’eux ou de plusieurs ne peut être contourné qu’en sollicitant une autorisation judiciaire : soit en démontrant que ce refus met en péril l’intérêt commun (C. civ., art. 815-5), soit en agissant à la majorité des 2/3 » selon une procédure définie (C. civ., art. 815-5-1).

Dans cette affaie, les héritiers représentant les 2/3 de l’indivision successorale avaient exprimé leur intention de vendre l’immeuble indivis dans un acte notarié dont la signification à l’autre indivisaire fut opérée après le délai d’un mois fixé par la loi.

La Cour de cassation, rejetant le pourvoi formé par l’héritier indivis opposé à la vente, précise que le dépassement du délai d’un mois prévu par l’art. 815-5-1, alinéa 3, du Code civil, pour signifier l’acte par lequel 2/3 des indivisaires avaient exprimé leur intention de vendre, était indifférent, dès lors que ce délai n’est assorti d’aucune sanction. L’essentiel étant que, malgré le retard, la signification avait été effective et que l’intéressé avait disposé de trois mois pour manifester son opposition avant l’établissement du procès-verbal par le notaire. De sorte que, faute pour l’indivisaire opposant de démontrer une atteinte excessive à ses droits, la vente judiciaire à la majorité des 2/3 pouvait être valablement autorisée. 

Il suffit donc que la signification ait lieu et que l’intéressé dispose du délai de 3 mois pour manifester son opposition et justifier d’une atteinte excessive à ses droits.

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La vente d’un immeuble indivis à la majorité des deux tiers des droits est possible en l’absence d’usufruitier et d’indivisaire ne pouvant exprimer leur volonté (personnes sous tutelle, déclarées absentes suite à une disparition ou résidant dans un pays lointain). Cette procédure est encadrée (textes cités plus haut). L’accord des deux tiers de l’indivision est exprimé devant un notaire qui en informe les autres indivisaires par voie d’huissier, dans le délai d’un mois. En cas d’opposition persistante, le tribunal de grande instance est saisi et autorise la vente, si celle-ci ne porte pas une « atteinte excessive » aux droits des indivisaires.


  • Cour de cassation, 1re Chambre civ., 20 novembre 2019, rejet pourvoi n° 18-23.762

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