Marathon judiciaire sur la garantie des vices cachés par le vendeur. Au final, #vendeur (coût de la démolition et de la reconstruction), #notaire et #agent #immobilier condamnés

M. G a vendu à M. et Mme Q, par l’intermédiaire de la société I… immobilier, une maison d’habitation moyennant le prix de 98. 000 EUR, l’acte de vente ayant été dressé par M. D, notaire, membre de la SCP notaire D U Z.

A la suite de l’apparition de désordres et après expertise, M. et Mme Q ont assigné M. G, vendeur, en garantie des vices cachés, ainsi que M. D et la SCP notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle, lesquels ont appelé en garantie la société I immobilier sur ce même fondement.

Par arrêt du 21 juillet 2016, la cour d’appel de Bourges a condamné M. G à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, outre divers frais et préjudices annexes.

Unknown

Elle a également fixé à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle.

Cette décision a été cassée par arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2017, uniquement sur le montant des condamnations prononcées contre le vendeur, le notaire et l’agent immobilier.

Ensuite, le vendeur, la SCP, le notaire associé et l’agent immobilier ont grief à l’arrêt d’appel de confirmation du premier arrêt (Cour d’appel de Lyon, 27 septembre 2018) de condamner le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et de rappeler que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter la condamnation à hauteur de 10 %.

Pour la Cour de cassation, il résulte de l’art. 1645 du Code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13.176, Bull. 2012, IV, n° 132 ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22.399, Bull. 2012, I, n° 192 ; 3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15.205, Bull. 2015, III, n° 66).

Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.

La cour d’appel a relevé que M. et Mme Q qui avaient choisi de conserver l’immeuble, ne demandaient que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du texte précité.

Après avoir énoncé à bon droit que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice, la cour d’appel a retenu que la qualité de vendeur de mauvaise foi de M. G était établie, que, les évaluations de l’expert judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne et que le préjudice subi par M. et Mme Q ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation.

Elle a pu en déduire, répondant aux conclusions de la société I immobilier prétendument délaissées et statuant sur l’objet de la demande, sans opérer un rééquilibrage du contrat, que la demande en indemnisation des acquéreurs, incluant le coût des travaux de démolition et de reconstruction d’un montant de 129. 931 EUR, devait être accueillie et constituait le montant d’indemnisation sur laquelle devait s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier.


  • Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170
  • Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 30 janvier 2020, pourvoi n° 10-10.176

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.