Le #notaire multiplie les fautes lors d’une vente en l’état futur d’achèvement (#VEFA). Il ne s’est pas conduit en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant

Le 13 mai 2009, les époux Y ont régularisé avec la SCCV SARA créée par le groupe FINAXIOME un contrat de réservation (contrat préliminaire) dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’une maison et une place de stationnement située sur la commune de BEGARD pour le prix de 152.000 € TVA comprise, la livraison du bien devant intervenir au 3e trimestre 2009.

Le contrat de réservation et l’acte de vente du 23 juillet 2009 ont été dressés par maître F X, notaire à Amiens.

Par ailleurs, le 13 mai 2009, les époux Y ont régularisé avec la SCCV ZELIE créée par le groupe FINAXIOME un contrat de réservation dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement d’une maison et de deux places de stationnement situées sur la commune de CHATEAU DU LOIR rue de la Borde pour un prix de 153.000 € TVA comprise, la livraison du bien devant intervenir au 3e trimestre 2009.

Le contrat de réservation et l’acte de vente du 23 juillet 2009, ont été dressés par maître F X, notaire à Amiens.

La livraison des biens vendus n’est jamais intervenue.

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La résolution (annulation) des ventes a été prononcée à la demande des acheteurs.

Les époux Y acquéreurs ont par ailleurs engagé la responsabilité du notaire.

Aux termes de l’art. 1382 du Code civil, devenu l’art. 1240, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige, celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte, il est considéré que les notaires engagent leur responsabilité délictuelle sur le fondement de l’art. 1382 précité lorsqu’ils ne respectent pas les obligations professionnelles mises à leur charge lesquelles comprennent en particulier :

  •  l’obligation, avant de dresser des actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’ils authentifient;
  •  l’obligation d’éclairer leurs clients sur les conséquences de l’acte, de leur fournir toutes informations permettant d’expliquer la nature et la portée de leur engagement ;
  •  l’obligation que de se conduire « en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant »;
  •  l’obligation concernant une vente, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur .

Il est, en outre considéré qu’il appartient au notaire en sa qualité de professionnel qui prétend avoir rempli sa mission d’apporter la preuve qu’il a bien exécuté son devoir de conseil et d’information.

Par ailleurs, l’art. R 261-11 du Code de la construction et de l’habitation dispose que le constatation de l’achèvement des fondations est certifiée par un homme de l’art.

Enfin, les art. L 261-11 à L 261-14 du même code qui fixe notamment les obligations des notaires en cas de signature d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’impose pas au notaire instrumentaire de fournir aux acquéreurs une attestation de l’état d’avancement des travaux émanant d’un architecte indépendant.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :

  • que les difficultés des SCCV litigieuses étant intervenues postérieurement à la signature des contrats de vente, il ne peut être fait grief à maître F X, notaire, d’avoir connu ces difficultés au jour de la signature des actes d’acquisition ;
  • que le groupe FINAXIOME réalise des opérations immobilières sur l’ensemble du territoire national et même si maître F X a été en charge d’un certain nombre d’actes concernant ce groupe dans la région amiénoise, il n’est pas démontré qu’il était le notaire habituel de ce groupe et qu’il ne pouvait ignorer les difficultés de celui-ci dont rien ne démontre qu’elles existaient au jour des acquisitions litigieuses ;
  • que le texte de l’art. R 261-11 précité et les dispositions des art. L 261-11 à L 261-14 du Code de la construction et de l’habitation ne permettent pas de déduire qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement le notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente à l’obligation de fournir à l’acquéreur lors de la réalisation de la vente une attestation émanant d’un architecte indépendant ;
  • que maître F X n’avait manifestement pas l’obligation de se rendre sur place pour constater l’état d’avancement des travaux ;
  • qu’il n’avait d’ailleurs pas les compétences professionnelles requises pour constater l’état d’avancement de ceux-ci ;
  • qu’en revanche maître F X en sa qualité de notaire avait l’obligation d’assurer l’efficacité des actes d’acquisitions litigieux et de renseigner précisément les époux Y sur l’état d’avancement du chantier au jour de la signature des actes d’acquisition;
  • qu’il s’est contenté de fournir pour chaque opération une attestation remontant à près de six mois ;
  • que de plus, ces attestations lui révélant que six mois auparavant les chantiers étaient au stade de l’achèvement des plâtres et donc pratiquement terminés, il aurait dû s’interroger sur le point de savoir si ces travaux n’étaient pas terminés ou sur ce qui pouvait justifier qu’ils ne l’étaient pas;
  • qu’il lui appartenait donc de solliciter des attestations récentes lui permettant de renseigner les époux Y sur l’état réel d’avancement des travaux au jour de la signature des actes d’acquisition ;
  • qu’en ne sollicitant pas d’attestations récentes d’état d’avancement des chantiers, maître F X a commis une faute envers les époux Y ;
  • qu’il est manifeste que si les époux Y avaient connu l’état d’avancement des chantiers, ils auraient pu très certainement être amenés à ne pas contracter et ce d’autant que ces acquisitions n’avaenit qu’un objectif de défiscalisation et ne répondait pas à un besoin impératif de se loger ;
  • que la faute commise par maître F X a donc fait perdre aux époux Y une chance très importante de ne pas contracter qui peut être évaluée à 150.000 € pour le programme SARA portant sur une opération immobilière de 152.000 € et de 151.000 € pour le programme ZELIE portant sur une opération immobilière de 153.000 € ;
  • que maître F X et sa société la SCP M-R seront donc condamnés, au titre du programme SARA, à garantir à hauteur de 90.000 € les époux Y des condamnations mise à leur charge au profit de la Banque in solidum avec la SCCV SARA ;
  • que maître F X et la SCP M-R seront également condamnés, au titre du programme ZELIE, à garantir à hauteur de 90.000 € les époux Y des condamnations mise à leur charge au profit de la Banque prêteuse.

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La situation dans laquelle les retards et manquements précités ont placé les époux Y dans une situation très difficile et les déplacements qu’ils ont dû effectuer notamment que pour faire constater l’état d’avancement des travaux par des huissiers de justice justifient que leur soit alloué la somme globale de 2.000 € en réparation de leur préjudice moral et matériel pour l’ensemble des deux opérations immobilières.


 

  • Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 27 février 2020, RG n° 16/02844

 

 

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