Au cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du locataire commercial

Au cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

Le propriétaire d’un immeuble a consenti un bail à usage commercial à un preneur. Les locaux n’étant pas conformes, le bailleur a été condamné à faire réaliser des travaux sur l’immeuble, pour manquement à son obligation de délivrer un local conforme aux normes en vigueur. Le preneur (locataire commercial) est cependant débouté de ses autres demandes. L’immeuble donné à bail est vendu après la condamnation, le 31 janvier 2017, alors que les travaux judiciairement imposés n’avaient pas été réalisés.

Le locataire interjette appel et demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté certaines de ses demandes. Le nouveau bailleur, propriétaire des locaux, intervient de manière volontaire à l’occasion de l’appel. Par un arrêt du 26 avril 2018, la Cour d’appel de Versailles condamne in solidum le bailleur initial, vendeur, et le nouveau bailleur, acquéreur, à payer au preneur des dommages-intérêts.

Le bailleur initial forme alors un pourvoi au motif qu’il avait cédé son bien, qu’une clause de subrogation expresse était insérée à l’acte de vente, précisant que « le vendeur a subrogé l’acquéreur dans tous ses droits et obligations au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente » et qu’une cession de créance au titre des impayés de loyers avait été régularisée.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l’arrêt de la cour d’appel, au motif qu’en cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur. En effet, le vendeur, bailleur initial n’ayant pas rempli ses obligations de bailleur avant la vente, a engagé sa responsabilité à l’égard du preneur.


 

  • Cour de cassation, 3e Chambre civ., 23 janvier 2020, RG n°18-19.589

 

 

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