La réforme de la copropriété va-t-elle simplifier le retrait d’une copropriété horizontale à deux copropriétaires ?

Le copropriétaire, qui souhaite que son lot sorte de la copropriété, ne dispose pas à proprement d’un droit de retrait. Il a uniquement le droit de saisir l’assemblée générale des copropriétaires d’une demande de retrait, laquelle AG est alors libre de l’accepter ou non.

La scission d’un bâtiment d’une copropriété devra, en premier lieu, être autorisée par l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment dont le retrait de l’ensemble immobilier est envisagé. Dans le cas où « le retrayant » n’est pas en copropriété, il présente lui-même sa demande.

Cette procédure s’applique mutatis mutandis aux copropriétés dites horizontales, où bien entendu il ne peut y avoir d’assemblée spéciale des copropriétaires de bâtiment.

La scission doit ensuite être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier, statuant à la majorité absolue de l’art. 25 de la loi de 1965 sur le statut de la copropriété. L’ordre du jour de cette assemblée sera le suivant (cas d’une copropriété à deux copropriétaires) :

–          Approbation du principe de la scission,

–          Approbation des conditions matérielles, juridiques et financières de la scission,

–          Approbation des conditions de transfert des parties communes,

–          Approbation du nouveau règlement de copropriété, du nouvel état descriptif de division et du nouvel état de répartition des charges, en principe sans objet au cas d’espèce,

–          Approbation de la constitution d’un groupement tenu d’assurer la gestion des équipements généraux, s’il y a lieu.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée au Journal officiel. L’ordonnance retouche sur plusieurs points la loi Élan.

La réforme n’entrera en vigueur au plus tôt que le 1er juin 2020.

Le nouveau statut comporte des dispositions spéciales aux petites copropriétés et d’autres applicables aux copropriétés à deux copropriétaires

Dispositions applicables aux petites copropriétés

Les articles 41-8 à 41-12 nouveaux de la loi du 10 juillet 1965 prévoient un régime spécial applicable aux « petites copropriétés ». Ce sont :

— les copropriétés comportant au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
— ou encore les copropriétés dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15.000 EUR sur une période de trois exercices consécutifs.

Leur régime particulier sera le suivant :

pas d’obligation d’instituer un conseil syndical (L., art. 41-9 nouveau) ou de tenir une comptabilité en partie double (L., art. 41-10 nouveau.);
— les décisions (sauf celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes), peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires, dans le cadre d’une consultation écrite ou à l’occasion d’une réunion informelle, sans convocation ni tenue d’une assemblée générale (L., art. 41-12, nouveau).

Pour le copropriétaire souhaitant se retirer de la copropriété, il n’y aura aucun changement notable. La décision de retrait devra toujours être décidée en assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité absolue, celle de l’article 25 de la loi de 1965.

Dispositions concernant les copropriétés à deux personnes

Les articles 41-13 à 41-23 sont destinés à régler les difficultés concernant les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, sources d’un important contentieux.

Ces dernières dispositions tendent à éviter le blocage provenant de la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire à la somme des voix du minoritaire (L. 10 juill. 1965, art. 22), qui fait que toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Cette règle est dans certains cas écartée, le copropriétaire majoritaire ayant un pouvoir de décision variable selon l’importance des voix qu’il détient, et chaque copropriétaire pouvant prendre les mesures conservatoires mêmes non urgentes. Quant aux situations conflictuelles, elles trouvent un remède par transposition de certaines règles concernant l’indivision (art. 41-21 à 41-23).

Au cas de demande de retrait, toujours dans cette copropriété comprenant seulement deux copropriétaires, si chacun à la moitié des voix et s’il y a désaccord, le nouveau texte ne permettra pas le retrait. Si le demandeur en retrait est majoritaire, la décision de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sera prise valablement par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. Si ce demandeur est minoritaire, il ne pourra pas obtenir ce retrait, si l’autre copropriétaire est contre.

Unknown

Le nouveau texte permet que les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées aux articles précédents ainsi que les décisions relevant de l’unanimité. Cette dernière disposition permet, sans doute, d’éviter le recours à la nomination d’un syndic, s’il n’y en a pas, pour convoquer l’assemblée générale.

En fait, rien de véritablement changé, le copropriétaire égalitaire ou a fortiori minoritaire ne pourra sortir de la copropriété si l’autre copropriétaire s’y oppose. Simplement, la décision pourra prochainement être prise à moindres frais.

Dans un prochain article, je traiterai des autres possibilités de mettre fin à une copropriété (horizontale) :

  • la transformation en division volumétrique permise par l’ordonnance précitée ;
  • l’annulation par le juge du placement dans le statut de la copropriété, sachant que la jurisprudence est partagée : une décision a refusé l’annulation de la copropriété alors qu’il n’y avait d’autres parties communes que le sol du terrain.

A suivre donc …

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