Le #notaire doit informer le vendeur que celui-ci doit reverser la #TVA au fisc

Le 22 mars 2016, M. Z X a consenti à la Société G H I, ou à toute personne venant se substituer à elle, une promesse unilatérale de vente de sa propriété agricole.

Par acte du 19 juillet 2016 établi par maître B Y, notaire, M. X a vendu au GFA Arc en ciel, substitué à la Société G qui est intervenue à l’acte, cette propriété au prix de 410 .000 EUR.

Reprochant à la Société G et au notaire d’avoir omis de l’informer qu’il serait amené à reverser la TVA antérieurement déduite, M. X les a assignés devant le tribunal de grande instance de Limoges en réparation de son préjudice en leur reprochant d’avoir manqué à leurs obligations d’information et de conseil.

M. X, le client vendeur, conclut à la responsabilité contractuelle de la Société G et à la responsabilité délictuelle de maître Y, notaire, qui ont omis de l’informer sur les incidence fiscale de la vente de sa propriété agricole. Il demande leur condamnation in solidum à lui réparation son préjudice constitué par le montant de la TVA reversée, soit 15 .411 EUR, outre 5. 000 EUR  de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral. Il ajoute qu’il est fondé à prétendre à ces indemnisations y compris sur le fondement subsidiaire de la perte de chance.

La société G conclut à la confirmation du jugement.

Le notaire acquéreur conclut aussi à la confirmation du jugement.

Unknown

La vente de la propriété agricole a été réalisée sur la base de la promesse unilatérale de vente consentie par M. X à la société G, cet organisme pouvant, en vertu de cet acte, se substituer toute personne physique ou morale en qualité d’acquéreur; la G a usé de cette faculté de substitution au profit du GFA Arc en ciel qui s’est porté acquéreur de la propriété lors de la régularisation de la vente par acte du 19 juillet 2016 établi par maître B Y, notaire.

Contrairement à ce qui est soutenu par M. X, ce dernier a bien été informé que le prix de vente de 410. 000 EUR  incluait la TVA, cette précision résultant expressément des mentions de la promesse unilatérale de vente; même si cette précision n’est effectivement pas rappelée dans l’acte notarié du 19 juillet 2016, il n’en demeure pas moins que M. X savait pertinemment, par les mentions de sa promesse de vente à la G, que le prix de vente s’entendait TTC.

Il est constant qu’à la suite de la vente, M. X a été amené à reverser à l’administration fiscale la TVA sur ce prix pour un montant de 15 .411,38 EUR.

Même si elle a bien la qualité de professionnelle de la vente de biens fonciers, la société G, qui avait seulement accepté les termes d’une promesse unilatérale de vente émanant de M. X, n’a jamais eu la qualité de mandataire de ce dernier, promettant, et n’avait envers lui aucune obligation de conseil ou d’information; la G rappelle utilement qu’elle n’avait d’obligation qu’envers son substitué, le GFA, qui a acquis la propriété agricole par son entremise et qui est seul à lui avoir versé des honoraires à ce titre; c’est dès lors à juste titre, et par des motifs pertinents que la cour d’appel adopte, que les premiers juges ont débouté M. X de son action à l’encontre de la société G.

L’acte établi le 19 juillet 2016 par maître Y, notaire, portant régularisation de la vente au profit du GFA, n’aborde à aucun moment la question du sort de la TVA dont la promesse du 22 mars 2016 précise qu’elle est incluse dans le prix de vente; il est constant que lorsqu’il a acquis sa propriété agricole, M. X, qui était assujetti à la TVA, s’est engagé à reverser celle-ci par vingtième, si cette propriété n’était plus soumise à cette taxe avant vingt ans; même si M. X n’ignorait pas cette contrainte fiscale, il incombait au notaire rédacteur de l’acte définitif de vente, tenu d’assurer l’efficacité de son acte, d’alerter les parties sur le montant de la TVA à reverser et de les informer sur les différentes options fiscales qui s’offraient à elles en cette matière; maître Y, qui ne justifie pas avoir éclairé les parties sur ce sujet – ce qui aurait permis d’éviter le litige -, ne peut s’exonérer de sa responsabilité encourue à ce titre en soutenant n’avoir fait qu’authentifier la vente aux conditions stipulées dans la promesse du 22 mars 2016, cela d’autant plus qu’en l’occurrence l’acheteur substitué n’a déclaré lever l’option d’achat de la société acquéreur qu’au jour de la signature de l’acte notarié en sorte qu’une négociation sur le sujet de la TVA était encore possible avant cette signature.

Ce défaut d’information a été préjudiciable pour M. X qui s’est vu privé de la possibilité de recourir à des solutions (augmentation de prix, option fiscale) de nature à éviter, ou à tout le moins à réduire, le coût représenté par le reversement de la TVA; certes, ces solutions supposaient l’accord de l’acheteur dont rien ne permet d’affirmer qu’il aurait été acquis, surtout en cas de majoration du prix de vente impliquant pour le GFA un effort de trésorerie plus conséquent; pour autant, la possibilité d’un tel accord de l’acheteur n’est pas nulle et doit être prise en compte; il y a lieu de réparer le préjudice de M. X constitué par la perte de chance en découlant par l’allocation d’une somme de 5 .000 EUR  à titre de dommages-intérêts; que le jugement sera réformé de ce chef.

Et attendu que l’assujettissement au reversement de la TVA par application des dispositions du droit fiscal ne peut être constitutif d’un préjudice moral; par ce motif substitué, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande de M. X.


  • Cour d’appel de Limoges, Chambre civile, 5 mars 2020, RG n° 19/00338

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