Le #notaire a commis une faute en omettant de mentionner un droit de passage (#servitude) dans un acte de vente

Madame Z soutient que maître AI-AJ F, notaire, a commis une faute en omettant de mentionner un droit de passage sur la parcelle AH 234 au profit de la parcelle AH 235 et sollicite sa condamnation à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre et de le condamner à lui payer en outre une somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur de l’immeuble résultant de l’existence d’un droit de passage au bénéfice des époux X.

En l’espèce, il résulte de la désignation du bien vendu adressée le 5 avril 1996 à maître F, notaire chargé de la vente, par monsieur AH L, vendeur de madame Z, que le bien vendu comprend « outre la maison et le jardin, la moitié de chacun des deux chemins privés attenants, le tout pour une superficie cadastrale de quatre ares et dix centiares« .

Il est constant que le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, ce qui induit l’obligation de vérifier les origines de la propriété et les charges dont est grevé l’immeuble.

Il appartenait donc à maître AI-AJ F, le notaire, au vu de la mention se trouvant dans la désignation du bien vendu qui lui avait été adressée le 5 avril 1996, de lever toute incertitude sur la nature du chemin mentionné en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, le régime juridique du passage et l’exacte propriété de son assiette, étant relevé en outre que l’existence d’un passage commun ressortait non seulement de l’acte du 19 janvier 1900 qui avait été publié mais également d’une déclaration de succession qui avait été rédigée en 1982 par le notaire AC F et qui mentionnait clairement « une maison d’habitation avec jardin attenant, une partie du terrain servant à usage de voie privée grevée de servitude de passage« .

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Or, l’acte de vente du 7 juin 1996 dressé par maître AI-AJ F ne mentionne l’existence d’aucune servitude ni même d’aucun chemin.

Par conséquent, maître AI-AJ F a bien commis une faute à l’origine des condamnations prononcées contre madame Z.

Il engage donc sa responsabilité délictuelle à l’égard de cette dernière et sera condamné à la garantir de tous les frais de remise en état et de toutes les condamnations prononcées contre elle.

Le jugement est infirmé de ce chef.

En revanche, la demande de dommages et intérêts à hauteur de 40. 000 EUR présentée par madame Z sera rejetée, la seule production d’un avis faisant état d’une dépréciation immédiate de 25 % de la valeur de l’immeuble du fait de l’existence d’une servitude de passage étant manifestement insuffisante pour justifier de la réalité de ce préjudice qui n’est en outre ni certain, ni actuel, cette dépréciation ne pouvant s’apprécier qu’à la vente de l’immeuble.


  • Cour d’appel de Montpellier, 3e chambre civile, 12 mars 2020, RG n° 18/02355

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