Est-ce que le #notaire n’aurait pas omis d’insérer à l’acte une clause prévoyant la remise d’un dépôt de garantie, ainsi qu’une clause prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la #promesse de #vente

Suivant promesse de vente reçue le 26 octobre 2012 par Mme F G  (le notaire), associée de la SCP F G, Lemoine et Pinto (la SCP), M. X et Mme Y (les vendeurs) se sont engagés à vendre un immeuble à usage d’habitation à M. A (l’acquéreur). Il était prévu, dans la promesse, que l’acquéreur prenne possession des lieux à compter du 1er novembre 2012. Ce dernier n’a pas payé l’indemnité d’occupation convenue et les lieux ont été dégradés.

Un jugement du 25 juillet 2014 a condamné l’acquéreur au paiement d’une somme de 44. 249,48 EUR et cette créance s’est révélée irrécouvrable.

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Les vendeurs ont assigné le notaire et la SCP en responsabilité et indemnisation.

Les vendeurs ont fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter leurs demandes, alors :

1°/ que le notaire commet une faute en relation causale avec le préjudice né de dégradations causées au bien immobilier par le bénéficiaire d’une promesse de vente lorsqu’il n’exige pas de celui-ci la remise d’un dépôt de garantie lors de la signature de l’acte ; qu’en déboutant les promettants de leur demande indemnitaire contre le notaire au titre des dégradations commises par le bénéficiaire de la promesse de vente, après avoir constaté que le notaire avait commis un manquement à son devoir de conseil et de mise en garde et que le préjudice subi à ce titre présentait les caractères de certitude et d’actualité requis, en raison du fait que les promettants, même profanes, ne pouvaient ignorer l’éventualité du risque survenu, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n’avait pas omis d’insérer à l’acte une stipulation prévoyant la remise d’un dépôt de garantie par le bénéficiaire à même de couvrir les risques de dégradations, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, en sa rédaction applicable en la cause ;

2°/ que le notaire engage aussi sa responsabilité lorsqu’il ne met pas en garde les promettants contre les dangers résultant d’une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire dont il ne s’est pas assuré de la solvabilité et lorsqu’il n’exige pas de lui la remise immédiate d’une indemnité forfaitaire d’immobilisation lors de la signature de la promesse ou d’un dépôt de garantie, faisant ainsi perdre aux promettants une chance de ne pas contracter à de mauvaises conditions ; qu’en déboutant les vendeurs de leur demande indemnitaire relative à la perte de l’indemnité d’immobilisation, tout en retenant un manquement du notaire à son devoir de conseil, après avoir constaté que les appelants évoquaient à juste titre une perte de chance dans le corps de leurs écritures, en se fondant sur la circonstance que rien ne permettait d’affirmer que la mise en garde du notaire leur aurait permis de faire un choix différent de celui matérialisé par la promesse de vente, sans se prononcer comme elle y était invitée, sur l’absence de dépôt de garantie qu’aurait pu exiger le notaire pour favoriser le recouvrement de l’indemnité d’immobilisation, d’autant plus nécessaire que l’acte prévoyait une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire, pas plus que sur l’absence de clause prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse, ainsi que c’est l’usage, la cour d’appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil applicable en la cause.

Pour la Cour de cassation, statuant au visa de l’art. 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 :

Il résulte de ce texte qu’il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, d’insérer dans une promesse synallagmatique de vente, d’une part, une clause stipulant la remise d’un dépôt de garantie par le bénéficiaire autorisé à entrer dans les lieux, avant la régularisation de la vente par acte authentique, à même de couvrir les risques de dégradations et de favoriser le recouvrement de l’indemnité d’immobilisation, d’autre part, une stipulation prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse.

Pour rejeter les demandes des vendeurs, l’arrêt d’appel retient que rien ne permet d’affirmer, en considération notamment de l’accord sur les modalités de paiement du prix de vente d’un bien dont les vendeurs exposent, sans être contredits, qu’il était vainement offert à la vente depuis deux ans, la promesse de vente étant consentie dans des conditions particulièrement favorables au bénéficiaire “bien sous tous rapports”, ainsi que présenté par les vendeurs, que la mise en garde du notaire dont ils déclarent avoir été privés leur aurait permis de faire un choix différent de celui que matérialise la promesse de vente et qu’ils n’auraient pas subi le préjudice dont ils réclament réparation.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n’avait pas omis d’insérer à l’acte une clause prévoyant la remise d’un dépôt de garantie, ainsi qu’une clause prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse de vente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 mars 2020, pourvoi n° 19-10.329, cassation

 

 

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