Prise dans l’étau financier dans lequel le Crédit Mutuel l’avait placée, la venderesse n’était sans doute pas de taille à lutter contre tant d’ingéniosité juridique et financière

A la fin de l’année 2001, Thérèse P, alors âgée de 65 ans, a décidé de vendre en viager l’appartement de cinq pièces, dans lequel elle réside, à […]. Elle a donné mandat, à cette fin, à l’agence « Axiome Immobilier ». Au mois de janvier 2002, cette agence a transmis à Denis F, intéressé par ce bien, une offre de vente prévoyant une réserve viagère de l’usufruit de l’immeuble, et un paiement immédiat, ou bouquet, de 45.734,70 EUR, complété par une rente viagère annuelle de 6 437 €. Le candidat acquéreur a décliné cette offre.

Le  21 mars 2002, madame Thérèse P a consenti à l’EURL Nantes Conseil Immobilier (NCI) un mandat de vente exclusif au prix de 38.200 EUR, complété par une rente viagère de 5/580 EUE par an. Par acte sous-seing privé du 8 juin 2002, elle a, par l’entremise de cette agence, conclu avec Denis F une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives prévoyant un bouquet de 34.550 EUR, complété par une rente viagère annuelle de 4.200 EUR avec une indexation plafonnée à 3 % l’an, ainsi qu’une réserve du droit d’usage et d’habitation limité du 30 juin 2020. Cet acte prévoyait également que les grosses réparations votées jusqu’au 30 juin 2007 incomberaient à la venderesse.

La vente a été réitérée en la forme authentique aux mêmes conditions, le 24 septembre 2002, l’acquéreur s’étant substitué à la SCI « Les Enfants d’Abord », qu’il avait constituée dans l’intervalle. Le notaire requis, maître D, n’a instrumenté l’acte qu’après avoir fait signer à Thérèse P. un acte par lequel elle reconnaissait avoir été informée des conditions défavorables que constituaient pour elle la convention.

Un litige est survenu postérieurement et a été porté devant la cour d’appel.

Si les ventes aléatoires consenties avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation ne sont pas, en principe, rescindables pour lésion, il en est autrement lorsque l’examen des conditions de la vente révèlent l’absence d’aléa à la charge de l’acquéreur ; il en est ainsi, notamment, lorsque la rente servie au crédirentier en complément du bouquet est inférieure aux charges d’entretien de l’immeuble que le contrat laisse à sa charge, la vileté du prix payé résultant alors de l’absence de complément de prix réel.

Il ressort du rapport du collège d’experts que l’appartement vendu par Thérèse P dépend d’un immeuble en copropriété situé dans le centre ville de Nantes ; il se compose de cinq pièces, offrant une superficie réelle de 137,10 m² et une hauteur sous plafond de 3,77 m, d’un grenier de 10 m² sous les combles et d’une place de stationnement dans la cour intérieure ; les experts ont fixé la valeur vénale de ces biens immobiliers à 1.351,82 EUR par m², correspondant à la moyenne des prix de sept autres appartements de même taille, qualité et situation, vendus dans le courant de l’année 2002 ; ce prix moyen appliqué à la surface habitable de l’appartement soit 136,53 m², a permis de faire ressortir sa valeur vénale, au jour de la vente, à :

  • 184 500 EUR, libre d’occupation,`
  • 147 600 EUR, occupé, après l’abattement usuel de 20 % ;

Les experts en ont conclu que le prix de 98.000 EUR fixé dans l’acte de vente, résultant de la somme du bouquet (34.550 EUR) et du capital constitutif de la rente (63.450 EUR) était d’un montant très inférieur à la valeur réelle de l’immeuble ; si ce capital constitutif, déterminée pour le calcul des droits de mutation, ne reflète qu’imparfaitement la réalité du prix que l’acquéreur aura à payer compte tenu de l’aléa s’attachant à la rente viagère, il est l’indice d’une sous-estimation globale de l’immeuble vendu.

En réponse à un dire de Thérèse P., le collège d’experts a précisé que la valeur vénale actuelle de cet immeuble était de l’ordre de 330.000 EUR, correspondant au prix d’un appartement de qualité équivalente mais de surface moindre, vendu le 30 mai 2008.

Les experts, répondant au deuxième point de leur mission, ont calculé les charges de copropriété et les taxes foncières mises à la charge de Thérèse P. par le contrat de vente, déduction faite des charges strictement locatives ; ils ont, ensuite, estimé que la valeur de la propriété acquise par le débirentier, amputée de sa valeur d’usage pendant une durée indéterminée, s’établissait à une somme en capital de 40.486 EUR, après imputation du bouquet ; ils ont converti ce capital en rente viagère au taux de 3 % d’indexation, en appliquant un taux de conversion de 7,33 % pour une femme de 66 ans, ayant une espérance de vie de 17 ans, ce qui leur a permis de fixer le montant théorique de la rente viagère due pour l’acquisition d’un tel bien à 2.968 EUR valeur 2002 ; les experts ont alors constaté qu’après déduction des charges de copropriété (hors charges locatives) et des taxes foncières mises à la charge de Thérèse P. dans des conditions dérogeant au droit commun de ce type de vente, le montant réel de la rente payée entre le 24 septembre 2002 et le 30 juin 2007, date du transfert des charges des grosses réparations au débirentier, avait été de 2.542,36 EUR en moyenne, soit un montant inférieur de 425,64 EUR l’an à celui de la rente théorique.

Les experts ont également souligné que le capital représentatif de la rente consentie à Thérèse P, soit 63.450 EUR, était lui très inférieur à la valeur capitalisée du droit d’usage et d’habitation, qui peut être arrêtée, d’après une valeur locative annuelle de 12.000 EUR et une valeur capitalisée de 1 EUR dans 17 ans au taux de 8 % l’an (9,122 EUR), à la somme de 109.464 EUR.

En conclusion, il ressort des données techniques fournies par les experts que :

  • le prix de vente estimé pour le calcul des droits de mutation, et résultant de l’addition du bouquet et du capital représentatif de la rente réelle est inférieur de (147.600 – 98.000) 49.600 EUR à la valeur marchande de l’appartement occupé, ce qui représente une quotité de lésion de 49 600/147 600ème soit un quotient de 0,336;
  • la rente réelle liquidée sur la base de ce prix sous-estimé, et perçue entre 2002 et 2007, après déduction des charges de copropriété et taxe foncière incombant en principe à l’acquéreur, est inférieure au montant de la rente théorique, constituant le complément de prix réel.

Il convient d’observer, sur la vileté de la rente, que Denis F et la SCI admettent qu’il en résultera, pour Thérèse P jusqu’au 23 septembre 2020, un manque à gagner de 8.922,64 EUR – à euro constant – pour en déduire que cette somme ne correspond qu’à 4,8 % de la valeur du bien lors de la vente ; or, la quotité de lésion inhérente à la rente s’apprécie non par rapport à la valeur de l’appartement libre de toute occupation (184.500 EUR) comme les intimés la calculent, mais par rapport au complément de prix réel c’est-à-dire au capital représentatif de la rente théorique (40.486 EUR) ; de plus, les intimés font état d’un manque à gagner à euro constant, alors qu’il faut avoir égard, pour mesurer l’incidence de la vileté de la rente sur la quotité de lésion, à la valeur capitalisée de ce manque à gagner dans 17 ans, qui constitue à la fois le terme du droit d’usage et d’habitation de la crédirentière et la durée probable de sa survie ; eu égard au taux de capitalisation retenu par les experts pour déterminer la valeur du droit d’usage et d’habitation, qui était de 9,122 pour un taux d’intérêt de 8 %, celui de la rente dont l’indice est limité à 3 %, celui applicable à la rente peut être arrêté à (9,122 x 3/8ème) 3,420 soit une valeur capitalisée de (425,64 x 3,420) 1.455,68 EUR ; cette somme porte le manque à gagner subi par Thérèse P. à un total de (8.922,64 + 1.455,68) 10 378,32 EUR ; la quotité de lésion pour la rente ressort alors à (10 378/40 486ème) 0,256.

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La quotité de lésion cumulée est alors de 0,592, ce qui est supérieur au quotient des 7/ 12ème, qui est de 0,583.

De plus, le déséquilibre économique et l’absence d’aléa stigmatisé par le collège d’experts qui, dans son rapport définitif, a conclu que la rente viagère versée par le débirentier depuis l’origine ne couvrait pas les charges d’entretien et taxes imposés à Thérèse P pour continuer à vivre dans l’appartement, est encore accentué par l’effet de la clause exorbitante du droit commun consistant à faire financer par le vendeur les grosses réparations décidées par l’assemblée générale des copropriétaires jusqu’au 30 juin 2007 ; cette clause revêt un caractère potestatif en ce qu’elle permet à l’acquéreur de faire financer par son vendeur les grosses réparations qu’il a seul qualité à voter en assemblée générale des copropriétaires ; et, contrairement à ce qu’a retenu le collège d’experts, la quote-part des travaux décidés lors de la séance du 26 juin 2007 – comprenant la remise en conformité de l’ascenseur pour un coût HT de 19.750 EUR – , incombera à Thérèse P dès lors qu’il s’agit de grosses réparations votées avant le 30 juin 2007 ; il n’importe que Denis F ou la SCI n’en réclament pas le remboursement à Thérèse P, dès lors qu’il s’agit d’apprécier l’équilibre intrinsèque d’une vente comportant une telle clause, exorbitante du droit commun et qui excède même les obligations d’un usufruitier.

L’analyse globale des conditions de cette vente démontre son caractère lésionnaire de plus des 7/12ème, au travers d’un montage juridique complexe, que le notaire instrumentaire, maître D, dénonçait en ces termes (sa lettre au notaire de Denis F, datée du 4 septembre 2002) : « Monsieur F. avait, dès l’origine, l’intention claire de signer un acte qui lui soit plus que favorable, c’est-à-dire contenant des clauses totalement contraires aux usages, au détriment de Mme P. qui, dans cette négociation, n’avait pas les mêmes armes pour mener un combat équitable. Prise dans l’étau financier dans lequel le Crédit Mutuel l’avait placée, Mme P. n’était sans doute pas de taille à lutter contre tant d’ingéniosité juridique et financière« .

La cour dispose, en cet état, d’éléments suffisants pour admettre la lésion. La vente est annulée.


  • Cour d’appel, Angers, 1re chambre A, 16 novembre 2010 – RG n° 06/00923

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