Tout transfert de propriété d’un lot doit être notifié, sans délai, au syndic de la #copropriété

Par acte du 5 décembre 2002, Mme F G, propriétaire des lots no 14 et 15 situés dans un immeuble en copropriété, en a vendu la nue-propriété à Mme X, sa fille, tout en stipulant que l’usufruit viager qu’elle s’était réservé reviendrait à son décès à M. X, son mari, ce que M. X et Mme X ont accepté, l’usufruitier et le nu-propriétaire ayant désigné d’un commun accord l’usufruitier pour assister et voter aux assemblées générales de copropriétaires ;  Mme  F G est décédée le 18 septembre 2010 ;  M. X a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (le syndicat) en annulation des assemblées générales des 18 novembre 2010, 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013 .

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M. X a fait grief à l’arrêt d’appel de déclarer irrecevable sa demande en annulation de l’assemblée générale du 18 novembre 2010.

Mais ayant relevé que l’art. 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété doit être notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale avait été notifié à Mme F G par lettre recommandée revenue le 24 novembre 2010 avec la mention « décédée » et que le syndic s’était vu officiellement notifier le décès de celle-ci à réception de la lettre du 17 février 2011, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir adressé à Mme X ou à M. X le procès-verbal de l’assemblée générale, dès lors que la preuve de ce qu’il avait connaissance du décès de Mme F G n’était pas rapportée et que M. X, n’ayant pas agi en annulation de l’assemblée générale dans les deux mois de la notification, n’était plus recevable à le faire .

Et au visa des art.  42 de la loi du 10 juillet 1965, 18 et 65 du décret du 17 mars 1967 :

Pour déclarer irrecevables les demandes de M. X en annulation des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013, l’arrêt retient que Mme Y, notaire, indiquait, dans sa lettre du 17 février 2011, être chargée du règlement de la succession de Mme F G et, dans une lettre ultérieure, avoir transmis aux personnes l’ayant chargé du dossier le courrier du syndicat et qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l’étendue du mandat apparent dont Mme Y s’était elle-même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et donc, de lui avoir notifié les procès-verbaux des assemblées générales .

En statuant ainsi, sans constater que M. X avait élu domicile à l’étude de Mme Y, notaire, ou donné mandat à celle-ci de recevoir en son nom les notifications des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété relatives aux lots 14 et 15, la cour d’appel a violé les textes susvisés.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 mars 2020, pourvoi n° 18-11.988
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