Responsabilité du #notaire qui laisse les acquéreurs entrer dans l’immeuble vendu, avant l’acte authentique de vente

Selon l’art.  1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, d’insérer dans une promesse synallagmatique de vente, d’une part, une clause stipulant la remise d’un dépôt de garantie par le bénéficiaire autorisé à entrer dans les lieux, avant la régularisation de la vente par acte authentique, à même de couvrir les risques de dégradations et de favoriser le recouvrement de l’indemnité d’immobilisation, d’autre part, une stipulation prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse.

La promesse de vente notariée d’un immeuble à usage d’habitation, en date du 26 octobre 2012, prévoyait que l’acquéreur prendrait possession des lieux à compter du 1er novembre 2012.

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L’acquéreur n’ayant pas payé l’indemnité d’occupation convenue et les lieux ayant été dégradés, un jugement l’a condamné au paiement d’une somme de 44.249 EUR qui s’est révélée irrécouvrable.

Pour rejeter les demandes des vendeurs en responsabilité et indemnisation contre le notaire, l’arrêt d’appel retient que rien ne permet d’affirmer, en considération notamment de l’accord sur les modalités de paiement du prix de vente d’un bien dont les vendeurs exposent qu’il était vainement offert à la vente depuis deux ans, la promesse de vente étant consentie dans des conditions particulièrement favorables au bénéficiaire “bien sous tous rapports”, ainsi que présenté par les vendeurs, que la mise en garde du notaire dont ils déclarent avoir été privés leur aurait permis de faire un choix différent de celui que matérialise la promesse de vente et qu’ils n’auraient pas subi le préjudice dont ils réclament réparation.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n’avait pas omis d’insérer à l’acte une clause prévoyant la remise d’un dépôt de garantie, ainsi qu’une clause prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse de vente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

L’arrêt de la cour d’appel ayant été exonéré le notaire de toute responsabilité est cassé.


  • Cour de cassation, 1re chambre civile, 11 mars 2020, pourvoi n° 19-10.329

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