La maison vendue était pourrie, mais les clauses de l’acte du #notaire sauvent les vendeurs de la condamnation

L’art. 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand bien même il les aurait connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé aucune garantie.

Dans ce dernier cas, l’acheteur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive.

M. et Mme Y , acquéreurs, reprochent à la Sci du Cotteau d’avoir fait preuve de réticence dolosive en ne leur signalant pas le sinistre du 17 janvier 2006 et le comblement de la cavité.

La cour relève que selon l’expert l’origine de ces micro fissures – vices cachés – se trouve très probablement dans la faible qualité technique de la construction relevant d’un programme de réalisation de logement à très bas coût et d’une qualité constructive assez médiocre, associée à un sous sol dont la stabilité n’est pas garantie.

Or d’une part cette qualité médiocre de la construction ne pouvait être ignorée des acheteurs qui avaient visité l’immeuble.

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D’autre part, ils ne pouvaient pas non plus ignorer que le secteur avait été une zone de tranchées pendant la première guerre mondiale puisque l’acte de vente comprend une clause d’exclusion contractuelle en raison de l’état du sol et du sous-sol à raison de fouille, ou d’excavation et qu’y est annexé un extrait du plan local d’urbanisme au sujet de la zone dans laquelle est situé l’immeuble vendu précisant: « Il existe un risque diffus d’effondrement sur l’ensemble du territoire communal dû aux tranchées de la guerre 1914 1918. Ce risque est connu mais il ne fait l’objet d’aucun document officiel permettant de le localiser avec précision.». L’acte de vente précise que « les parties déclarent s’être personnellement informées auprès des services de l’urbanisme des contraintes liées à la localisation de l’immeuble à l’intérieur d’un plan de prévention ».

Il convient donc de considérer que M. et Mme Y étaient des acheteurs informés quant à la qualité de la construction et l’environnement dans lequel se trouvait l’immeuble qu’ils achetaient.

Selon M. AT,  « il est certain que le sinistre survenu en janvier 2006, l’effondrement du terrain sous l’angle sud-ouest de la maison, a déstabilisé celle-ci, en dégageant complètement une grande partie de la fondation sous la façade avant, provoquant l’apparition des premières fissures et l’amorce des nouvelles fissurations à venir ».

Il résulte du rapport d’expertise qu’en suite du sinistre du 17 janvier 2006, courant mars 2006, la Sci a fait procéder par l’entreprise Routière Morin au comblement de la sape apparue sous la maison et l’expert n’a formulé aucune réserve s’agissant de la qualité de ce comblement.

L’expert a conclu que les microfissures, constitutives des vices cachés étaient imperceptibles à des yeux non professionnels lors de la vente.

Dès lors en l’absence de toute nouvelle fissures affectant l’immeuble durant les 7 années écoulées entre le comblement et la vente de l’immeuble, la Sci a pu, en toute bonne foi estimer que le comblement qu’elle avait fait réaliser avait mis définitivement fin aux désordres et en toute bonne foi ne pas en mentionner l’existence. Elle ne pouvait en effet, en tant que particulier suspecter la survenance de nouveaux désordres.

La Sci du Cotteau étant vendeur de bonne foi, les anciens associés de la Sci sont donc recevables à invoquer la clause d’exonération et il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que la clause d’exclusion ne pouvait être appliquée, que la garantie des vices cachés était applicable et de l’infirmer en toutes ses autres dispositions.

Il convient en conséquence de débouter M. et Mme Y de leur demande de résolution de la vente, ainsi que de leurs demandes en paiement.

Note. La clause d’exonération de la garantie des vices cachés est portée par les notaires, de façon systématique, dans tout acte de vente d’immeuble, alors que ni les vendeurs ni bien sûr les acquéreurs n’ont rien demandé et que les acquéreurs ne sont pas prévenus par le notaire du caractère catastrophique pour eux d’une telle clause.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 12 mars 2020, n° 18/01456

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