L’usufruitier a, seul, la qualité de bailleur

L’usufruitier a, seul, la qualité de bailleur. Dès lors, un congé délivré par l’usufruitier seul est valable.

En l’espèce, Mmes Claudine, Laurence et Anne G produisent aux débats l’acte notarié dressé le 25 juillet 1996 aux termes duquel Mme Claudine G a opté pour l’usufruit de la totalité de la succession de son époux, Maurice G, décédé le 20 juillet 1995. Il ressort sans ambiguïté de cet acte que Mme Claudine G est ainsi devenue la seule usufruitière des biens qui font l’objet de la location consentie à MM. Romuald et Gérard H et Mme Adeline H, ses deux filles étant concomitamment devenues nu-propriétaires des dits biens.

Le démembrement de la propriété conférant à l’un la qualité d’usufruitier et à l’autre la qualité de nu-propriétaire ne crée pas un état d’indivision. En l’occurrence, Laurence et Anne G sont devenues indivisément nu-propriétaires, mais aucune indivision n’a été créée entre elles et leur mère, Mme Claudine G.

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Les éléments invoqués par MM. Romuald et Gérard H et Mme Adeline H pour soutenir que Mmes Laurence et Anne G seraient, par novation, devenues co-bailleresses avec leur mère sont insusceptibles de modifier les droits de propriété des parties. Une simple erreur sur le sens ou la portée du mot « indivision » et l’emploi de ce terme dans des courriers, sommations, assignations, conclusions ou dans un avenant à bail rural ne sont pas de nature à transformer un nu-propriétaire en propriétaire complet (réunissant entre ses mains les droits d’usufruit et de disposition).

Seul un acte de disposition (vente, donation, échange…) conclu entre Mmes Claudine, Laurence et Anne G., précisant expressément le transfert de droits réels opéré, aurait pu modifier la teneur de leurs droits de propriété. Or, l’intervention d’un tel acte, depuis l’option pour l’usufruit opéré en 1996 par Mme Claudine G, n’est ni prouvée ni même alléguée.

Le protocole d’accord signé le 15 décembre 2017 entre les parties, dont l’objet était de modifier à la marge l’assiette foncière du bail et d’autoriser la cession dudit bail au profit des trois enfants de Mme Françoise H, à savoir Romuald, Gérald et Adeline H, n’a pas opéré novation : c’est le même bail qui s’est poursuivi. Les termes de cet accord sont d’ailleurs parfaitement explicites à cet égard : « le bail en cours continuera au profit de …, le présent protocole d’accord vaut avenant au bail du 30 juin 1993 qui se poursuit jusqu’à son terme…, les autres conditions du bail du 30 juin 1993, non contradictoires avec celles du présent avenant, restent applicables…« .

Par conséquent, Mme Claudine G est devenue, lors du décès de son mari en 1995, la seule usufruitière des biens donnés à bail aux consorts H et cette situation n’a pas été modifiée depuis lors ; c’est donc valablement que Mme Claudine G a pu délivrer seule le congé pour reprise du 3 août 2018.


  • Cour d’appel de Nancy, 2e chambre civile, 2 avril 2020, RG n° 19/02347

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