La construction et l’existence d’un #EHPAD étaient-ils constitutifs d’un trouble anormal pour les voisins ?

M. A X et Mme B C épouse X sont propriétaires d’un immeuble (maison) érigé en 1988, situé […].

La société Habitat du Nord a fait construire un immeuble sur le terrain contigu lui appartenant entre le mois de décembre 2014 et le mois de décembre 2016, à savoir un établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (ci-après EHPAD). Par ordonnance rendue le 27 novembre 2014 par le juge des référés du tribunal de grande instance d’Arras, la société Habitat du Nord avait dans ce cadre obtenu la désignation d’un expert judiciaire aux fins de réalisation d’une expertise préventive.

Se prévalant de troubles anormaux du voisinage du fait de la construction de cet EHPAD, M. et Mme X ont, par acte d’huissier en date du 24 mai 2017, fait citer la société Habitat du Nord devant le tribunal de grande instance d’Arras aux fins d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

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Par jugement du 22 novembre 2018, le Tribunal de grande instance d’Arras a :

—  condamné la société Habitat du Nord à payer à M. et Mme X la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble anormal de voisinage causé par les travaux de construction de l’EHPAD, situé sur les parcelles section AL 634 et 40 de la commune d’Arras,

—  condamné la société Habitat du Nord à payer à M. et Mme X la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble anormal de voisinage que leur cause la présence du bâtiment de l’EHPAD, situé sur les parcelles section AL 634 et 40 de la commune d’Arras,

—  condamné la société Habitat du Nord à faire accomplir des travaux de nature à mettre un terme à la nuisance occasionnée par le caractère réfléchissant des vitres de l’immeuble dont elle est propriétaire, soit l’EHPAD, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

—  dit que passé ce délai, une astreinte d’un montant de 100 euros courra à son encontre durant 100 jours,

—  condamné la société Habitat du Nord à payer à M. et Mme X la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de valeur de leur maison,

—  condamné la société Habitat du Nord à payer à M. et Mme X la somme de 2 254,84 euros à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

—  débouté M. et Mme X de leur demande de dommages et intérêts en remplacement des volets roulants,

—  débouté la société Habitat du Nord de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

—  condamné la société Habitat du Nord à payer les dépens de la présente instance,

—  ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La société Habitat du Nord a formé appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement le 8 janvier 2019.

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Aux termes de l’art. 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements.

Il résulte de l’art. 651 du même code que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage ; il appartient aux juges du fond de rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

Les juges du fond ne peuvent déduire l’existence de troubles anormaux du voisinage de la seule infraction à une disposition administrative sans rechercher si les troubles qui en résultent excédent les inconvénients normaux du voisinage.

—  En l’espèce, s’agissant en premier lieu de la période de construction de l’immeuble litigieux, il ressort des plans et photographies produits au dossier que l’EHPAD construit entre le mois de décembre 2014 et le mois de décembre 2016 se […] à Arras, soit en milieu urbain à défaut d’être en centre ville.

Si M. et Mme X F que ces travaux ont occasionné beaucoup de bruit et de poussière durant deux ans, ce qui est confirmé par les attestations de proches qu’ils produisent au dossier, la gène habituelle occasionnée par un chantier immobilier d’importance ne peut à elle seule constituer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

L’apparition de fissures sur un bâtiment avoisinant, à savoir la résidence Ivoire, et sur des garages aux alentours ne peut utilement être invoquée par M. et Mme X en ce que, d’une part, ces fissures ne concernent pas la propriété des intimés et, d’autre part, ces derniers n’ont dénoncé aucun désordre en cours de chantier à l’expert désigné dans le cadre de la mission d’expertise préventive.

Il résulte en outre de la lecture attentive de ce rapport d’expertise, elle-même réalisée avant et après travaux, que seules deux difficultés ont été relevées en lien direct avec la construction de l’EHPAD, à savoir l’effondrement partiel précité des garages vétustes et une chute d’une hotte de cuisine mal fixée dans la résidence Ivoire voisine, les fissures concernant cette résidence ayant été par ailleurs considérées comme préexistantes par l’expert.

En l’état de ces constatations, si le bruit important et la poussière occasionnés durant les deux années de construction de l’EHPAD ont constitué des désagréments incontestables pour M. et Mme X résidant sur une parcelle voisine, ce trouble n’a pas excédé à lui seul, en l’absence de démonstration de l’existence d’autres éléments tels des fissures sur les murs de leur domicile, les inconvénients normaux du voisinage dans le cadre d’un chantier d’envergure.

 S’agissant de la présence de l’EHPAD depuis la fin de sa construction, il est constant que, dans une zone urbaine particulièrement, les habitants ne peuvent prétendre à une absence de toute modification de la situation de leur immeuble, notamment concernant la vue et l’ensoleillement de celui-ci.

Il résulte des photographies produites par chacune des parties et du rapport d’expertise préventive que cet EHPAD a été construit sur un terrain végétalisé, non entretenu et faisant l’objet de quelques dépôts sauvages de détritus ; les parties s’accordent sur le fait que cette friche était il y a longtemps, jusqu’à une date non précisée, des jardins communautaires.

Il est également acquis aux débats que, avant la construction de cet immeuble par la société Habitat du Nord, M. et Mme X disposaient d’une vue dégagée sur cette friche en prolongement de leur jardin situé à l’arrière de leur maison, et ce depuis la construction de celle-ci en 1988.

Or, la lecture du procès-verbal de constat d’huissier de justice de Maître Z en date du 22 mars 2017 et l’étude des photographies produites aux débats établissent les éléments suivants :

—  l’orientation du terrain des intimés donnant vers l’est à l’arrière de leur maison, et donc vers l’EHPAD qui présente un rez-de-chaussée et deux étages, a pour conséquence de réduire l’ensoleillement du jardin et de la maison durant les matinées, le bâtiment de la société Habitat du Nord obstruant le lever du soleil ;

—  une vingtaine de fenêtres de l’EHPAD donnent sur la propriété de M. et Mme X ;

—  l’huissier de justice a constaté à 14h30 le jour de son passage l’effet réfléchissant des fenêtres de l’EHPAD sur la propriété de M. et Mme X ;

—  il existe une proximité immédiate de l’aire de stationnement prévue pour accéder au bâtiment de l’EHPAD avec la maison des intimés et leur jardin.

Cependant, si la baisse de l’ensoleillement en début de matinée, la perte de vue particulièrement dégagée préexistante ainsi que la présence de véhicules sur une aire de stationnement constituent incontestablement pour M. et Mme X des sujets de contrariété, ceux-ci ne peuvent à eux seuls, en l’absence de droit acquis à conserver une situation déterminée en milieu urbain, excéder les inconvénients normaux du voisinage.

Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes indemnitaires de M. et Mme X à l’encontre de la société Habitat du Nord, et dès lors de leurs demandes tendant à voir prononcer une astreinte, sur le fondement de l’existence d’un trouble anormal du voisinage, que ce soit pour la période de réalisation des travaux que pour celle postérieure.

Enfin, le caractère réfléchissant des rayons du soleil en début d’après-midi sur les vitres de l’EHPAD ne pouvant, à défaut d’éléments complémentaires, constituer un trouble selon la définition sus-visée, M. et Mme X seront déboutés de leur demande tendant à obtenir la condamnation de la société Axentia, devenue propriétaire de l’EHPAD, à faire accomplir les travaux de nature à mettre un terme à la nuisance alléguée de ce chef.

Et sur la demande de dommages et intérêt du fait de la dévalorisation de l’immeuble

Outre ce qui précède relativement à l’absence de démonstration d’un troubleanormal du voisinage, force est de constater que M. et Mme X produisent deux attestations notariales de février 2014 et de mars 2017 aux termes desquelles la maison de ces derniers auraient perdu de la valeur, notamment en raison de la présence de l’EPHAD voisin.

Or, ces attestations, par ailleurs non corroborées par d’autres éléments de preuve, sont insuffisantes à démontrer la perte de valeur de l’immeuble des intimés au jour où la cour statue et en raison de la seule présence de cet EHPAD.

Le jugement entrepris est dès lors également infirmé en ce qu’il avait fait droit à la demande indemnitaire de M. et Mme X de ce chef.


  • Cour d’appel de Douai, Troisième chambre, 2 avril 2020, RG n° 19/001

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