Les vendeurs savaient que leur apartement était infesté ; les acquéreurs obtiennent l’annulation de la vente

M. Y, acquéteur soutient que M. et Mme X, vendeurs, ont de façon dolosive, gardé le silence sur la présence d’une infestation parasitaire et la nécessité de contacter un homme de l’art aux fins de diagnostic.

Les consorts X répondent que :

  • M. X n’est devenu propriétaire du bien qu’au décès de son père, le 30 janvier 2013. Il n’a pas eu connaissance des travaux réalisé en 2010, ni des pathologies de l’immeuble.
  • M. X bénéficie du statut de travailleur handicapé, et Mme X est âgée et en affection de longue durée depuis près de 20 années ; ils n’ont pas la capacité de déployer la stratégie nécessaire à un dol
  • la facture de la société TSH, intervenue le 19 février 2010 pour procéder à la purge des insectes ne révèle aucune information cachée propre à entraîner un refus d’acquérir.

Unknown

Pour la Cour d’appel :

Aux termes de l’art. 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au contrat de l’espèce: «Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé

L’action en nullité pour dol n’est pas exclusive de celle en résolution sur le fondement des vices cachés, M. Y devant rapporter la preuve de l’intention dolosive des vendeurs.

Il ressort des pièces versées par les parties que :

M. K-S X et son épouse ont acquis en communauté un appartement au premier étage d’un immeuble en copropriété situé 43, rue K L à Rennes le 1er mars 2000. À la suite du décès de M. K-S X, le […], le bien est revenu à son fils D X, sauf les droits de Mme X conjoint survivant qui avait déclaré opté pour la totalité en usufruit des biens de la succession (acte authentique de vente).

Au mois de juin 2009, M. K-S X a commandé à la société HCO des travaux d’aménagement de la salle d’eau de cet appartement. Les travaux, tels qu’ils ressortent du devis d’un montant de 10 388,19 EUR, ont consisté en une rénovation totale, avec dépose en démolition des éléments d’équipement et des murs, sol et plafond, de la menuiserie, de la plomberie et de l’électricité. Au mois de janvier 2010, il a fait intervenir la société TSH en raison d’une infestation d’insectes à larves xylophages et champignons lignivores (devis du 26 janvier 2010 de la société TSH). La société TSH a annexé à son devis un schéma dans lequel elle a écrit : « pignon immeuble côté cour, enduit en très mauvais état laissant apparaître colombage, surtout à l’angle de l’immeuble mitoyen (au-dessus et en-dessous de mes travaux au 1er, dans la salle de bain, au plafond marque d’un ancien dégât des eaux).» La société TSH a précisé que son schéma était indicatif, et a ajouté « le maître d’ouvrage devra impérativement consulter et faire vérifier la résistance mécanique des bois par un homme de l’art qui déterminera la nécessité de renforts ou de remplacement bois.» La société TSH a effectué des travaux de dégradage dans la salle de bains et la cuisine, de traitement de bois sur le sol rivage de la cuisine et de la salle de bains, de traitement des murs et cloisons dans la salle de bains et la cuisine. Ces travaux ont inclus la pulvérisation des bois à l’aide d’un produit fongicide et insecticide et le passage à la flamme des murs et cloisons pour détruire les filaments du champignon. La société TSH a adressé à M. K-S X une facture le 19 février 2010 pour la somme de 1800 EUR.

Le 5 juin 2013, les consorts X ont vendu le bien à M. Y. Aucun état parasitaire n’a été effectué, le bien n’étant pas situé dans une zone rendant obligatoire le diagnostic relatif aux termites. La vente a été réitérée par acte authentique du 6 septembre 2013. Les vendeurs ont déclaré à l’acte notarié «qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur ces immeubles dans ce délai

Au chapitre intitulé «Etat parasitaire», le vendeur a déclaré qu’à sa connaissance il n’y avait pas de termites, et au chapitre intitulé «Mérules», l’acquéreur a déclaré que la visite du bien «n’avait pas révélé de zones de condensation interne, ni de traces d’humidité, de moisissure, ou encore de présence d’effritement ou de déformation dans le bois ou de tâches de couleur marron ou l’existence de filaments blancs à l’aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon» Le vendeur a déclaré ne pas avoir constaté jusqu’à ce jour l’existence de tels indices et l’acquéreur a dispensé le notaire de faire effectuer une recherche la présence éventuelle de mérules par un diagnostic spécialisé.

Au mois de novembre 2016, la société Lithek Conseil a diagnostiqué que l’about de la sablière du pignon côté 41, rue K L ainsi que le poteau d’angle au droit de cette zone étaient très dégradés ; que certains pieds de poteau présentaient des attaques d’insectes xylophages ou de la pourriture fibreuse et cubique. En cave, sur la cour, la société Lithek Conseil a relevé que les éléments porteurs de plancher haut de cave étaient très dégradés ; notamment les deux poutres porteuses. Le diagnostiqueur a relevé aussi que les renforts le long du mur côté 41, rue L étaient dégradés notamment en abouts de solives ; la société TSH l’a informé de la présence de filaments de champignons lignivores au droit du sol des caves, ce qui résulte de l’entreposage de matériaux organiques sur le sol en terre battue.

Il ressort des faits ainsi rappelés que les travaux réalisés en 2010 ont révélé une infestations par des parasites du bois. Cette infestation, trois années avant la vente et les réserves que le professionnel a annexées à sa facture, étaient de nature à empêcher le consentement de M. Y à l’acquisition. Les consorts X allèguent que les factures de travaux, dont celle de la société TSH ont été remises à l’acheteur lors de la vente mais n’en apportent aucunement la preuve. La circonstance que les travaux d’aménagement de la salle de bains aient été achevés ne démontre pas que la préconisation de la société TSH a été effectuée, en particulier en dessous des travaux effectués au premier étage. Au contraire, le diagnostic Lithek révèle en page 15 la dégradation des bois du pignon et l’absence de stabilité pérenne de la zone.

Si l’enduit en mauvais état du pignon et le colombage étaient apparents lors de la vente, ils n’étaient pas suffisants pour alerter l’attention d’un acquéreur profane sur la possibilité d’une infestation des bois. Force est de constater qu’alors qu’ils avaient fait procéder à une réfection totale de sa salle de bains, les vendeurs ont faussement déclaré à l’acte de vente qu’aucune rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années, et que la présence d’une infestation en 2010, les réserves de la société TSH sur la résistances mécaniques des bois, et notamment des solives indiquées en bleu sur son plan, sont restées cachées à l’acquéreur. Il importe peu que les parties privatives de M. Y soient en bon état, dès lors que les dégradations concernent les parties communes de l’immeuble dont M. Y a acquis des tantièmes, et en particulier sa structure qui garantit la stabilité de l’immeuble.

Mme E X et M. D X ont déclaré à l’acte authentique avoir toute capacité pour l’exécution des engagements pris au contrat de vente. Les difficultés de santé de Mme X, qui n’était âgée que de 68 ans lors de la vente, n’étaient pas de nature à altérer sa capacité à faire des déclarations exactes quant aux travaux réalisés dans le bien vendu et à transmettre toute information en sa possession sur l’état du bien. Dès lors que les consorts X ont vendu indivisiblement le bien à M. Y, M. D X ne peut utilement opposer à l’action en nullité de la vente qu’il n’avait pas connaissance des travaux réalisés en 2010. Surabondamment, il sera rappelé qu’il résidait dans le bien vendu au moment de sa vente, et que par conséquent, l’état général de l’immeuble ne lui était pas totalement inconnu. Il ne démontre pas que ses difficultés de santé physique ou mentale l’ont mis hors de capacité de renseigner complètement l’acquéreur sur le bien vendu.

Ainsi, en faisant de fausses déclaration sur l’absence de rénovation du bien et en s’abstenant de communiquer les informations essentielles qui leur avaient été données par la société TSH à l’occasion de ces travaux, les consorts X ont intentionnellement dissimulé des informations dont ils savaient le caractère déterminant pour M. Y, acquéreur.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un dol et prononcé l’annulation de la vente.


  • Cour d’appel de Rennes, 1ère chambre, 21 janvier 2020, RG n° 19/03943

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