Vente d’immeuble. Promesse unilatérale ou promesse synallagmatique

La promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à vendre un bien déterminé, à un prix donné et l’autre s’engage à acquérir ledit bien à ce prix. La différence avec la promesse unilatérale de vente est importante, puisque dans cette convention le candidat acquéreur conserve la faculté de ne pas acquérir le bien. Ici l’acquéreur n’a, en théorie, aucune option, puisqu’il s’est engagé à acquérir le bien.

Cependant, la jurisprudence est souvent confrontée à des difficultés de qualification qui tournent souvent autour de la question de l’enregistrement, comme le démontre un arrêt de la Cour de cassation du 7 juin 2018 (3e Chambre civ.).

En l’espèce, par acte sous signature privée, une société S avait conclu avec une société G.une convention intitulée « promesse synallagmatique de vente et d’achat » portant sur un ensemble de quatre parcelles. Les conditions suspensives avaient été réalisées, mais un désaccord étant survenu entre les parties, l’acte authentique de rétitération n’avait pas été signé.

La société G a assigné la société S pour voir requalifier l’accord des parties en promesse unilatérale de vente, voir constater la nullité de la convention faute d’enregistrement dans le délai de 10 jours prévu par l’art. 1589-2 du Code civil et obtenir la restitution de l’acompte versé.

Les juges du fond ont refusé de s’attacher au titre donné à la convention par les parties, mais ils analysent son contenu. Ils relèvent notamment que l’art. 10 déterminait une date limite pour la levée de l’option qui était postérieure à la date de réalisation des conditions suspensives, que l’art. 11 prévoyait l’abandon des acomptes versés au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation si le bénéficiaire ne manifestait pas son intention d’acquérir et que, si celui-ci pouvait renoncer à acquérir sous la seule sanction de perdre les sommes versées représentant 10 % du prix de vente hors taxes, le promettant ne pouvait renoncer à vendre et pouvait donc y être contraint.

La Cour de cassation confirme et rejette le pourvoi.

A noter que dans cette affaire, la convention comprenait les éléments essentiels pour la qualifier de promesse unilatérale, option, indemnité d’immobilisation engagement ferme et définitif du promettant. Mais dès qu’il existe une obligation d’acquérir, on se trouve en présence d’une promesse synallagmatique.

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