La fonction du #notaire n’est pas celle d’un simple rédacteur limitée à la transcription écrite des volontés des parties

Le notaire, dont la fonction n’est pas celle d’un simple rédacteur limitée à la transcription écrite des volontés des parties, et ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait que donner la forme authentique aux opérations conclues par les parties, alors qu’il est tenu professionnellement de les éclairer sur les conséquences des engagements qu’elles contractent. En l’espèce, en outre non seulement Maître Z, notaire associé de l’Office notarial, a régularisé l’acte de vente du 7 avril 2014, mais l’Office notarial est désigné comme le rédacteur du compromis de vente conclu, les 27 décembre 2013 et 17 janvier 2014, entre les époux X d’une part et M. B Y et Mme C D, épouse Y d’autre part.

Le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de cet acte.

Il est également tenu d’attirer l’attention des parties sur les risques encourus, de sorte qu’en sa qualité d’officier ministériel (officier public), il doit éclairer les parties à l’acte sur la portée et les risques de leurs engagements, tenant notamment aux circonstances de fait dont il a connaissance.

D’autre part, si le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

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En l’espèce, aux termes de l’acte de vente reçu par maître Z, notaire associé de l’Office notarial, le 7 avril 2014, le bien immobilier litigieux est décrit, au paragraphe « désignation », comme étant ‘un studio à usage d’habitation, ensemble les fonds et terrain en dépendant’ et que la parcelle sur laquelle il se trouve « provient de la division d’un immeuble de plus grande importance (…) dont le surplus restant appartenir au vendeur », étant précisé que le compromis de vente des 27 décembre 2013 et 17 janvier 2014, rédigé par l’Office notarial, désigne également le bien immobilier comme un studio à usage d’habitation.

Maître Z, notaire associé de l’Office notarial, n’a pas procédé à des recherches quant à la destination exacte du bien immobilier vendu, notamment en demandant à la Ville de Lille le permis de construire numéro PC 059350 0500136 délivré le 29 septembre 2005, qui indiquait que « Le local faisant l’objet de la présente autorisation ne pourra en aucun cas être utilisé à usage de logement (volume non habitable)« , et en l’annexant à l’acte de vente qu’il a régularisé le 7 avril 2014. Il en résulte qu’il a manqué à son devoir d’authentification et de vérification et à son obligation de prudence et de diligence face à l’efficacité de l’acte de vente qu’il a instrumenté alors que les éléments qu’il a repris dans celui-ci, à savoir le fait qu’antérieurement à la division parcellaire, le studio constituait une dépendance de l’immeuble voisin et résultait de travaux d’agrandissement, l’absence de compteurs individuels d’eau et d’électricité, les déclarations du vendeur selon lesquelles il s’agissait de travaux d’agrandissement faits par le précédent propriétaire, la description du bien et sa surface telles qu’elles ressortent des différents diagnostics techniques annexés audit acte, sont autant de circonstances de nature à le faire douter de la véracité et de l’exactitude de la destination de l’immeuble.

En conséquence, maître Z, en sa qualité de notaire chargé d’assurer la sécurité et l’efficacité des actes qu’il instrumente, a commis une faute délictuelle en n’accomplissant pas toutes les investigations utiles qu’implique son office pour s’assurer de la réelle destination de l’immeuble litigieux.

Compte tenu du manquement de maître Z aux obligations lui incombant, l’office notarial sera tenu des conséquences dommageables de son associé.


  • Cour d’appel de Douai, Troisième chambre, 5 décembre 2019, RG n° 18/04535

Tout usager du notariat sait que, dans la quasi-totalité des études, les actes et en particulier les actes de vente immobilière sont rédigés de façon automatique au moyen de logiciels de traitements de texte (GenApi, Fiducial, etc.). Les textes pondus au moyen de ces logiciels sont vérifiés, quand ils le sont, de façon superficielle ; en effet, la seule préoccupation est la rentabilité par le racourcissement des délais. Dans ces conditions, il est logique mais regrettable que le notaire ne procède pas aux investigations qui lui incombent et qu’il se dispense de donner aux parties les conseils qu’elles attendent de lui. Il est tout aussi logique que, comme dans l’arrêt relaté plus haut, il soit condamné pour avoir manqué à ses obligations.

2 réflexions au sujet de « La fonction du #notaire n’est pas celle d’un simple rédacteur limitée à la transcription écrite des volontés des parties »

  1. Votre conclusion est peut-être un tantinet imprudente. Il y a tout de même des diplodocus de la basoche, clercs et employés, diplômés ou non, qui s’efforcent tant bien que mal de… Résister à certaines pressions? Je vous suggère respectueusement de remplacer les mots « quand ils le sont » par les mots suivants : « parfois, semble-t-il ». Si cela passe pour de l’ironie ce sera sans gravité. L’ironie est en même temps qu’une grande consolatrice un principe de mesure et d’équilibre, disait Jankélévitch. En tout cas vous avez raison sur un point; la course au rendement ajoutée à l’inconscience peut produire des résultats à faire pâlir d’inquiétude. A propos de pales, j’espère qu’aucun maladroit ne viendra mêler ses pales d’hélico à celles de nos moulins. Ce serait dramatiquement cocasse. Cette plaisanterie mise à part, bravo et merci pour le bon boulot que vous faites ici et ailleurs.

  2. qui a été assigné en Responsabilité ?
    Sachant que tout « Titre de propriété » est doublement signé, doublement garanti par :

    1 /la République, son Sceau garanti par l’Etat- Etat garant du sceau –
    2/ le notaire.

    Pourquoi, d’une manière générale, l’avocat n’assigne pas l’Etat-garant , mais seulement le notaire ?????

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