Le #notaire reçoit un acte de vente irrégulier ; il doit rembourser le prix à l’acheteur, à la place du vendeur

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité des actes rédigés par lui : ce devoir d’efficacité impose nécessairement des vérifications et des contrôles qui revêtent toutefois un caractère purement documentaire, le notaire n’ayant pas à se rendre sur les lieux pour vérifier l’état réel de l’immeuble.

L’acte authentique de vente du 28 décembre 2010 portant vente à M. B L A d’un appartement de type T2 et de deux emplacements de parking en sous sol constituant les lots 27, 28 et 54 de la résidence « Les vergers du soleil » indique que l’ensemble immobilier est terminé comme en atteste la déclaration d’achèvement des travaux du 19 décembre 2008 déposée à la Mairie de la commune de La Possession le 22 décembre 2008 et annexée à l’acte.

Cependant, dans une lettre adressée à maître G X, notaire, le 25 septembre 2008, M. H I, architecte chargé des études et des plans nécessaires à l’obtention du permis de construire de l’opération « Les vergers du soleil » lui indiquait qu’étaient envisagés une implantation différente de celle figurant dans le permis de construire initial ainsi que de nouveaux aménagements des logements et que ces modifications nécessitaient le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif. Il ajoutait que le 22 septembre 2008, les sous-sols étaient encore en cours de réalisation, ce qui était totalement incompatible avec une déclaration d’achèvement des travaux pour la fin de l’année 2008.

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Par ailleurs, dans le chapitre « financement de l’opération », l’acte authentique de vente du 28 décembre 2010 mentionnait l’existence d’un acte authentique de prêt passé devant le même notaire le 22 décembre 2010 et aux termes duquel la banque de la Réunion consentait à la SCCV « les vergers du soleil » un prêt d’accompagnement de 700’000 EUR pour financer le coût des travaux de construction de l’immeuble dont dépendaient les lots vendus. Un tel prêt contracté le 22 décembre 2010 remettait nécessairement en cause la déclaration d’achèvement datée du 19 décembre 2008.

Ces seuls éléments suffisaient à faire naître dans l’esprit du notaire des soupçons sur l’achèvement des lots dont il était chargé d’authentifier la vente. Il lui appartenait d’alerter les parties sur le caractère douteux des mentions relatives à l’achèvement de l’immeuble et s’assurer que l’acte qu’il instrumentait produirait son plein effet en procédant à des investigations complémentaires auprès de la mairie de la Possession sur les pièces administratives qui supportaient la réalisation de la résidence « Les vergers du soleil ».

Il aurait pu ainsi prendre connaissance de l’arrêté interruptif des travaux pris par le maire de la Possession, le 11 juin 2009, au motif que l’implantation de la résidence n’était pas conforme au permis de construire. L’interruption des travaux en 2009 contredisait évidemment la déclaration d’achèvement du 19 décembre 2008.

Le notaire, maître G X n’ignorait pas que l’achèvement de l’immeuble au moment de la vente, constituait un élément déterminant pour l’acquéreur : seul cet achèvement lui permettait de mettre en location l’appartement et de prétendre ainsi au bénéfice de la défiscalisation.

L’absence de toute investigation et de tout contrôle sur la réalité de l’achèvement de l’immeuble, alors même qu’il avait été alerté par l’architecte des difficultés liées au permis de construire et à la réalisation de l’immeuble et qu’il savait que l’acquéreur, qui avait donné procuration à un clerc de l’étude pour signer l’acte authentique de vente et qui résidait en Métropole, ne pouvait s’en assurer lui-même, a directement contribué au défaut d’efficacité de l’acte de vente et au prononcé de la résolution de la vente.

Ce manquement engage la responsabilité de maître G X et de la SCP … notaire qui seront tenus, in solidum avec la SCCV « Les vergers du soleil », de réparer le préjudice subi par B L A du fait de cette annulation.

Sur le préjudice.

Restitution du prix de vente.

La restitution du prix de vente ne constitue un préjudice indemnisable que s’il est établi l’impossibilité pour l’acquéreur d’obtenir en tout ou partie la restitution du prix.

La SCCV « Les vergers du solei »l a été définitivement condamnée par jugement du 21 mars 2018 à restituer à B L A la somme de 179’760 EUR correspondant au prix de vente de l’appartement qui lui avait été vendu.

La SCCV « les vergers du soleil » a été mise en redressement judiciaire le 15 octobre 2018 et la date de cessation de paiements a été fixée au 15 avril 2017.

M. B L A a déclaré une créance de 343. 985,44 EUR au passif de la SCCV » les vergers du soleil » entre les mains du mandataire judiciaire, maître Z, mais ce dernier a proposé au juge-commissaire le rejet de cette créance au motif qu’elle faisait double emploi avec celle déclarée par les notaires et leurs assureurs (MMA) et qu’elle faisait l’objet d’une instance en cours devant la Cour d’appel.

Par ailleurs, s’il ressort des débats que l’immeuble qui devait être terminé le 19 décembre 2008, a, en définitive, fait l’objet d’une déclaration d’achèvement de travaux du 28 décembre 2012, le procès-verbal de réception de l’immeuble n’a pour autant pas été produit.

Enfin, outre la vente conclue avec M. A, ont été versées aux débats deux autres décisions prononçant la nullité de la vente de deux autres appartements situés dans la résidence « Les vergers du soleil ».

L’état de cessation des paiements de la SCCV « Les vergers du soleil » depuis le 15 avril 2017 et la procédure collective qui a suivi, le rejet de la créance déclarée par M. A au passif du redressement judiciaire de la SCCV « Les vergers du soleil »et l’annulation, pour des raisons identiques, de nombreuses ventes portant sur les appartements de la résidence Les vergers du soleil sont autant d’éléments qui démontrent que la restitution du prix par le vendeur est définitivement compromise.

Le remboursement du prix de vente devient, dans ces conditions, un préjudice réparable.

Le prix de vente s’élevait à 179’760 EUR.

Ni les notaires ni leurs assureurs ne prouvent que l’acquéreur a perçu des loyers depuis l’acquisition jusqu’à la décision prononçant la nullité de la vente : le contrat de location fourni par le gestionnaire de l’immeuble, la société Villanova, n’a pu prendre effet le 1er février 2011 comme il l’indiquait, puisque l’immeuble n’était pas terminé et que le compte rendu de gérance établi le 31 août 2012 ne fait état de la perception d’aucun loyer sinon celui du mois d’août 2012.

C’est d’ailleurs le caractère fictif de cette location qui a justifié la reprise par l’administration fiscale, des avantages de la défiscalisation dont avait bénéficié l’acquéreur.

Il n’y a pas donc lieu de déduire des dommages-intérêts, le montant des loyers non perçus.

Le notaire et la SCP notaire sont en conséquence condamnés à payer à M. B L A, acquéreur, la somme de 179’760 EUR à titre de dommages-intérêts pour non-restitution du prix de vente par le vendeur.


  • Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 24 avril 2020, RG n° 18/00902

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