Elle achète une maison infestée de #termites ; une clause de l’acte notarié – qu’elle n’a pas demandée – l’empêche d’agir contre le vendeur

Suivant compromis de vente en date du 04 septembre 2013 suivi d’un acte authentique du 15 novembre 2013, madame E F née X a acquis de madame C B épouse Y une maison d’habitation située au […]. L’acte authentique de vente a été régularisé le 15 novembre 2013.

Un rapport sur l’état relatif à la recherche de termites, annexé à l’acte notarié, a été établi le 08 février 2012 et prorogé le 3 septembre 2013 par M. Z, gérant de l’EURL Cognac Diagnostics (EURL Cognac), entreprise assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle par la société Subervie Assurances (société Subervie).

Après avoir pris possession des lieux, Mme X, acquéreur, indique avoir été interpellée par des bruits dans la poutraison et la présence de poussière de bois sur le plancher de la salle à manger. Elle a fait appel au cabinet d’expertise Casabat qui est intervenu les 21 novembre 2014 et 23 février 2015 et a déposé un rapport le 25 janvier 2015.

Le 25 novembre 2014, l’acquéreur a dénoncé par lettre recommandée avec accusé de réception l’existence des désordres à l’assureur de I’EURL Cognac, avec copie à M. Z. Elle a ensuite mis en demeure l’assureur, suivant courrier recommandé du 8 janvier 2015, de formuler sous quinzaine une proposition d’indemnisation.

Ultérieurement saisi par Mme X, le juge des référés du TGI d’Angoulême a, suivant ordonnance en date du 3 juin 2015, désigné M. A en qualité d’expert.

Ce dernier a déposé son rapport définitif le 19 juillet 2016.

Par actes des 24 et 25 octobre 2016, Mme X a assigné Mme B, venderesse, les sociétés Cognac et Subervie afin d’obtenir à titre principal la résolution et à défaut, la nullité de la vente du bien immobilier et en conséquence la restitution du prix de vente, en ce compris les frais de notaire, soit la somme de 236.430 EUR, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’à complet règlement.

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L’expert judiciaire indique que de nombreuses parties du bien acquis par Mme X sont affectées par la présence de termites. L’ensemble des niveaux 0 et 1 du corps principal du bâtiment est très affecté par les termites. Il estime que l’intégralité du corps principal de l’immeuble est entièrement infesté et très dégradé par les termites souterrains.

La dépendance située dans la cour est également atteinte.

Ces éléments, inconnus de l’acquéreur à la date de la conclusion de la transaction immobilière, attestent la présence d’un vice dont la gravité est établie dans la mesure où le bien immobilier est impropre à l’habitation. L’existence d’un risque sécuritaire très important lié au risque d’effondrement de l’ensemble du plancher du niveau 1 est expressément soulignée par M. A. Le bien vendu apparaît donc impropre à sa destination.

Mme B, venderesse, conteste le caractère ancien de l’infestation en remettant en cause la crédibilité des conclusions expertales.

Il est inexact d’affirmer que le spécimen précis d’insectes xylophages n’a pas été précisé dans le rapport d’expertise alors qu’il est clairement fait état de la présence de termites souterrains de la famille Rhinotermitidae, du genre Réticulitermes. Il sera simplement ajouté que les parties ne contestent pas la réalité du phénomène d’infestation.

En outre, l’appelante ne peut remettre en cause les calculs opérés par M. A, effectués

en fonction de ses constations objectives des lieux infestés, en formulant des hypothèses purement théoriques qui ne tiennent pas compte de l’étendue des zones contaminées et ne prennent pas en considération le nombre important de termites déjà présents.

Les éléments permettant d’affirmer que Mme B connaissait la réalité de l’infestation ne sont pas suffisamment démontrés.

Mme B a acquis le bien immobilier concerné le 25 octobre 2001.

La page 8 de l’acte notarié mentionne la présence d’indices d’infestation de termites sans activité.

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Mme B affirme avec une certaine logique, sans pouvoir être contestée sur ce point, avoir entrepris un traitement curatif l’année suivante. L’expert judiciaire a d’ailleurs noté de nombreuses traces de la mise en place de dispositifs ayant pour objectif de lutter contre les insectes nuisibles sans qu’il puisse déterminer s’il s’agit de ceux installés en 2002 par l’appelante ou en 2014 par la société mandatée par Mme X, acquéreur. A l’issue de cette opération, elle était donc en droit de considérer comme éradiquée toute infestation.

M. A a également observé dans la maison la présence de dégradations dues aux termites rebouchées à l’aide d’un plâtre peint de même que la présence dans la dépendance d’une latte de lambris masquant la déterioration du plancher.

Il n’est objectivement pas possible de déterminer si ces travaux ont été entrepris par Mme B à la suite du traitement mis en oeuvre en 2002 ou par les propriétaires antérieurs du bien immobilier.

Des photographies versées aux débats par l’appelante attestent l’absence de toute trace de peinture sur la poutre à la date de son occupation du bien immobilier. Certes, leur datation demeure incertaine mais l’ancienneté manifeste de ces clichés apparaît compatible avec cette affirmation.

Il n’est donc pas démontré que la venderesse a tenté de masquer l’infestation à Mme X.

Surtout, il convient de relever que le jugement attaqué a négligé à tort l’importance du rapport de diagnostic de l’EURL Cognac du 3 septembre 2013 qui concluait à l’absence d’insectes nuisibles ou de traces de contamination. Ayant été en possession de ce document qui est d’ailleurs annexé à l’acte de vente, la venderesse ne pouvait qu’être convaincue de l’absence de toute infestation de son bien immobilier.

L’affirmation péremptoire de l’expert judiciaire selon laquelle l’appelante connaissait la présence de termites et l’étendue de la contamination de sa maison d’habitation et de sa dépendance n’est donc pas étayée.

Dans l’ignorance du phénomène d’infestation, Mme B ne peut dès lors se voir reprocher d’avoir volontairement omis d’en informer l’acquéreur du bien immobilier. Elle ne s’est donc pas rendue coupable de réticences dolosives.

En conséquence, Mme B, venderesse, peut à bon droit se prévaloir de la clause d’exclusion des vices cachés figurant à l’acte notarié du 15 novembre 2013.

La décision entreprise ayant ordonné la résolution de la vente du bien immobilier et condamné la venderesse à indemniser Mme X, acquéreur, au titre de divers préjudices est donc infirmée sur ces points.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 20 février 2020, RG n° 17/02210

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