Les pièges de la #défiscalisation: la surévaluation initiale du loyer et la surévaluation de l’immeuble acquis. Responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine

La société Financière Saint Denac a déclaré au registre du commerce et des sociétés des activités de transactions sur immeubles et fonds de commerce et de conseil en investissements immobiliers.

Elle se présente sur son site Internet comme une société de gestion de patrimoine.

Mme E, agissant pour le compte de la société Financière Saint Denac, a établi un «plan d’épargne fiscal» à l’intention des époux le 1er juillet 2010; ce plan comprend une annexe décrivant le «support», le montant de celui-ci, le financement, les garanties et la gestion; il calcule la rentabilité de l’opération à sa clôture soit à l’expiration d’un délai de neuf ans.

Le bien acquis par les époux et son prix est celui mentionné dans ce plan .

C’est donc sur la base des informations contenues dans ce document que les époux ont contracté cet investissement.

M. et Mme X n’ont pas seulement acquis un bien mais ont procédé à un investissement locatif, permettant de défiscaliser, fondé sur cette simulation.

La société ne s’est ainsi pas comportée uniquement comme commercialisateur du bien; qu’elle a agi en tant que conseiller en gestion de patrimoine.

Mme E a écrit, le 11 octobre 2010, sur papier à en-tête de la société, que «nous avons mis en place ensemble, il y a quelque temps une opération de défiscalisation».

Ce courrier corrobore que la société intimée a agi en cette qualité .

Les époux X sont profanes en matière d’investissement immobilier.

La société était donc tenue, en sa qualité de professionnelle, à un devoir d’information et de conseil.

Dès lors et en raison de la relation de confiance entretenue et des devoirs propres du professionnel à l’égard du profane, elle n’est pas fondée à reprocher aux époux de ne pas s’être informés eux-mêmes sur le mécanisme de l’opération et ses caractéristiques.

Pour les mêmes motifs, il appartenait à la société, professionnelle, de s’informer sur ces caractéristiques afin de remplir son devoir d’information et de conseil.

Le plan mentionnait, sous le paragraphe «garanties» un revenu mensuel de 645 EUR et une assurance de 5,40%; il indiquait le pourcentage des frais de gestion, des charges de copropriété et des honoraires de location; il indiquait le montant du financement – 188.700 EUR – et précisait qu’à la clôture du plan, après 9 ans, le bien aurait une valeur de cession de 204.255 EUR  –  2% par an à partir de la 5e année, qu’un capital net d’impôt de 57.117 EUR aurait été constitué avec un taux de rentabilité de 30,99%; un tableau résumait ce plan en faisant état d’entrées de 1.280 EUR par mois- dont 701 EUR au titre du revenu locatif – et de sorties d’un même montant, le tableau étant suivi de la mention «solution autofinancée».

La mention selon laquelle ce document n’est pas contractuel ou constitue une simulation ne permet pas d’exonérer le conseiller de ses responsabilités encourues en cas de manquement à ses devoirs de conseil et d’information étant précisé que la responsabilité de la société est recherchée sur le fondement de l’ancien art. 1382 du Code civil, devenu l’art. 1240 du même code.

Le «plan d’épargne fiscal» ne contient aucune réserve; il ne fait état d’aucun aléa’alors même que les loyers ne pourront être perçus qu’après la construction du bien soit, en l’espèce, en mai 2012, près de deux ans après l’étude .

De même, qu’il ne contient aucune référence aux conditions d’obtention de l’avantage fiscal pourtant mis en exergue; il ne précise pas, notamment, qu’il était subordonné à une location continue du bien sans vacance supérieure à 12 mois; il appartenait à la société procédant à une simulation prenant en compte un avantage fiscal d’informer les époux des conditions de celui-ci.

Ainsi seules sont vantées les qualités du produit sans que les époux, profanes, aient été avisés spécifiquement d’un risque ou des contraintes.

La société a donc manqué aux obligations de conseil et d’information qui lui incombent en qualité de conseiller en gestion de patrimoine.

L’opération consistait en un ensemble de contrats liés, les époux confiant à une société la gestion de leur bien et souscrivant un contrat garantissant les risques locatifs.

Il ne peut résulter de la souscription obligatoire d’une telle assurance que les époux étaient informés des risques notamment locatifs de l’opération.

Le succès annoncé de l’opération suppose, notamment, que le bien ne soit pas acquis à un prix surélevé et que les loyers perçus correspondent aux montants annoncés étant précisé que tout «investisseur» même profane ne peut ignorer qu’il existe toujours un aléa sur le montant des loyers surtout sur une longue période; cet aléa ne justifie pas, toutefois, une surévaluation initiale du loyer.

S’agissant des revenus locatifs,  le plan faisait état de loyers garantis de 645 EUR, moyennant une assurance, mais également d’un revenu locatif mensuel de 701 EUR; les frais de gestion mensuels étaient portés – en face de ce revenu de 701 EUR – pour 154 EUR.

Le bien a été vacant durant dix mois après sa livraison; les époux ont perçu le loyer garanti après imputation du coût de l’assurance, conformément au plan établi.

Dans un courrier du 7 octobre 2013, la société Belvia Immobilier leur a précisé que le montant du loyer garanti à 645 EUR n’était fixé que jusqu’à l’entrée du premier locataire, les loyers proposés à la location devant tenir compte du marché locatif.

Le plan d’épargne fiscal était donc trompeur car il ne précisait nullement que le loyer n’était garanti que pour une période limitée; ce manquement est dépourvu de lien avec les aléas locatifs.

Les époux ont in fine trouvé un nouveau locataire moyennant un loyer de 540 EUR hors charges.

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Par rapport au loyer garanti, les époux perdent donc une somme de 75 EUR par mois.

Si les revenus locatifs portés sur le tableau pour une somme de 701 EUR par mois étaient affectés d’un aléa qui ne pouvait qu’être envisagé par les époux, le plan ne mentionne nullement que le revenu mensuel «garanti» ne l’était qu’avant la première mise en location.

La société intimée a donc manqué à son devoir d’information.

La société intimée a également manqué à son devoir d’information en ne faisant pas état des intérêts intercalaires alors qu’elle mentionne l’existence d’un différé d’amortissement de 12 mois.

Par contre, que la hausse du taux de l’assurance, de la taxe foncière et des charges de copropriété relève de l’aléa que tout investisseur, même profane, doit prendre en considération.

Concernant le prix du bien, le plan litigieux se réfère à un prix de 188.700 EUR, tel a été le prix payé par les époux.

Compte tenu des frais, des taxes et du coût du parking, le prix de l’appartement de 53,35 m² s’élève, en reprenant les calculs de la société, à 160.830 EUR soit 3.014 EUR par m².

La «Cote Callon» retient des valeurs moyennes dans la ville variant de 3.780 EUR à 2.240 EUR au 1er janvier 2010 et de 3.810 EUR à 2.180 EUR au 1er janvier 2011 en fonction du standing de l’immeuble.

Le bien acheté est en bordure de voie ferrée, sans balcon, avec une vue sur des hangars et est excentré.

Doivent donc être retenues les valeurs indiquées par elle comprises entre 2.240 EUR et 2.560 EUR.

Compte tenu des caractéristiques du bien, la valeur de celui-ci, aux 1er janvier 2010 et 2011, est comprise entre 1.754 EUR et 2.000 EUR par m².

Eu égard à ces montants, le plan a pris en compte une valeur du bien nettement surévaluée.

Des évaluations réalisées en 2014 et 2015 par des agences font état d’une valeur comprise entre 80.000 et 90.000 en 2014 et 2015, une agence l’estimant, rétroactivement, entre 100.000 EUR et 110.000 EUR en 2010.

Le bien aurait donc perdu près de la moitié de sa valeur en quelques années; la société ne démontre nullement que cette baisse est de même ampleur dans le marché local; une telle baisse corrobore le caractère erroné des informations prises en compte par la société.

Il ressort de ces éléments que l’immeuble a été fortement surévalué dans le plan élaboré par la société.

Celle-ci n’est pas responsable du prix de vente.

Toutefois, la valeur réelle du bien acheté constitue un élément important de la rentabilité de l’opération; il lui appartenait donc, en établissant son plan d’épargne fiscal, de s’informer de celle-ci.

La société a donc manqué à son devoir d’information et de conseil de ce chef.

Par conséquent, la société Financière Saint Denac a commis des fautes.

Ces fautes ont fait perdre une chance aux époux X de ne pas contracter


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 28 avril 2020, RG n° 17/08376

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