La nouvelle construction provoque bien des troubles chez les voisins, dont un sentiment d’enfermement et une pollution lumineuse

Le tribunal a retenu que la construction édifiée par la SEMIR cause à M. et Mme Y un trouble anormal résultant d’une perte d’ensoleillement et d’un sentiment d’enfermement, indemnisé à hauteur de 15 000 euros. Il a écarté tout autre trouble, considérant que l’intimité est préservée par des pare-vues translucides, que la pollution lumineuse invoquée n’est pas démontrée pas plus que l’écoulement de l’eau de lavage allégué et que l’inesthétisme d’un bâtiment est une appréciation subjective ne constituant pas un troubleanormal du voisinage. Il a considéré qu’aucun élément ne permettait d’apprécier la dépréciation du bien. Il a rejeté la demande fondée sur l’article 674 du code civil, estimant cette disposition inapplicable puisque la construction ne porte pas sur des activités artisanales ou industrielles dangereuses.

Au soutien de sa demande d’infirmation, la SEMIR fait valoir que la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage est objective et doit prendre en compte la localisation du bien, laquelle est en l’espèce une zone urbaine dense vouée aux immeubles collectifs, alors que les époux Y ne peuvent invoquer un droit acquis à un environnement immuable. Elle prétend d’ailleurs que sa construction a amélioré le leur en ce qu’elle a reconverti favorablement une emprise industrielle qui était polluée en un habitat résidentiel avec terrain végétalisé. Elle reproche au tribunal de s’être livré à une appréciation purement subjective. Elle conteste le sentiment d’enfermement retenu, arguant que son bâtiment est situé tout au fond du jardin des époux Y sans le surplomber. Elle dénie l’existence d’une perte anormale d’ensoleillement, invoquant le faible écart de hauteur entre la résidence et l’ancien hangar et qu’une simple diminution ponctuelle d’ensoleillement sur le jardin des époux Y ne constitue pas un trouble anormaldans la zone concernée.

Elle s’oppose aux autres griefs invoqués. Elle conteste l’existence de vues directes, en l’absence de fenêtres de logements donnant sur la façade de la maison et compte des pare-vues translucides équipant les coursives. Elle estime que la spécificité architecturale du bâtiment, si elle peut ne pas plaire aux intimés, ne constitue pas un trouble anormal. La pollution lumineuse alléguée ne lui paraît pas caractérisée, l’éclairage mis en cause ne restant allumé qu’un bref laps de temps et sa propagation étant limitée. Elle relève que les fortes contraintes invoquées au soutien de la demande pour préjudice d’agrément ne sont basées sur aucune démonstration.

Les époux Y répliquent que la construction cause plusieurs troubles anormauxde voisinage :

—  des vues directes depuis les coursives entraînant une perte d’intimité particulièrement marquée dans le jardin et la maison ;

— une pollution lumineuse entraînant une perte de liberté, l’éclairage illuminant jusqu’à l’intérieur des pièces d’habitation et toute sortie de leur part dans le jardin déclenchant l’éclairage ;

—  une sensation d’enfermement du fait des deux constructions se trouvant à gauche et face à leur parcelle ;

—  une perte d’ensoleillement dès lors que la façade et le jardin étaient auparavant ensoleillés neuf mois par an alors que la seule partie restant un peu ensoleillée ne l’est plus que six mois par an et que la construction a généré une zone d’ombre de 7 mètres, ce qui a perturbé les espaces verts et exigé un éclairage artificiel ; cette perte d’ensoleillement a été aggravée par la toiture inclinée de 30° destinée à recevoir des panneaux photovoltaïques jamais posés ;

—  un écoulement de l’eau de lavage préjudiciable à leur jardin ;

—  une vue sur un bâtiment et une cour inesthétiques.

Ils se fondent notamment à cet effet sur un constat d’huissier dressé le 8 avril 2019. Ils font valoir que la légalité du permis de construire accordé est étrangère au trouble anormal de voisinage. Ils se prévalent du caractère pavillonnaire et résidentiel de l’environnement immédiat de leur maison, arguant que les photographies sélectionnées par la SEMIR ne concernent pas des bâtiments se situant dans leur périmètre immédiat. Ils affirment que l’amélioration alléguée par la SEMIR n’exclut pas l’existence d’un trouble de voisinage, outre qu’ils la contestent en invoquant notamment la surélévation de la construction, sa présence sur la totalité du prolongement du terrain, à l’aplomb de la limite séparative, contrairement au bâtiment qui existait préalablement.

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Ils invoquent en outre une atteinte à l’intimité de la vie privée en violation de l’art. 9 du Code civil et un préjudice d’agrément en raison des fortes contraintes avec lesquelles ils doivent vivre.

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Pour la cour d’appel, il convient préalablement d’observer que la disposition du jugement par laquelle le tribunal a rejeté la demande fondée sur l’article 674 du code civil n’est pas critiquée.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

La responsabilité en résultant est une responsabilité sans faute, objective.

Elle suppose l’existence d’un trouble anormal de voisinage, lequel s’apprécie en fonction des circonstances de l’espèce, et d’un préjudice en résultant.

Au titre des inconvénients consécutifs à la construction des bâtiments de la SEMIR, les époux Y invoquent d’abord subir des vues directes depuis les coursives du bâtiment entraînant une perte d’intimité très marquée dans le jardin et la maison, qui n’existait pas auparavant.

Toutefois, l’existence des vues ainsi alléguées n’est pas démontrée. En effet, il ressort des photographies et du constat d’huissier versés aux débats par les intimés que les coursives du bâtiment construit par la SEMIR face au jardin et à la maison des époux Y sont équipées de pare-vues translucides et non transparentes de sorte qu’elles ne permettent pas le regard sur la propriété des intimés. Il n’est pas démontré non plus que la hauteur des parois de ces coursives rende possibles des vues au dessus d’elles. Enfin, les interstices de ces pare-vues sont tellement étroits qu’ils ne peuvent réellement permettre des vues directes sur la propriété des intimés. En toute hypothèse, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du permis de construire, de l’extrait du plan d’occupation des sols, des photographies et plans, que le quartier se situe dans une ville, dans une zone de construction où alternent des maisons d’habitation avec jardins et des immeubles collectifs, de telle sorte que les vues très rares et extrêmement limitées au travers des interstices ne constituent pas un trouble anormal de voisinage.

Les époux Y prétendent également subir une pollution lumineuse.

Il ressort des constatations faites par maître Lesage, huissier de justice, le 8 avril 2019, à 21h30 que les coursives de circulation des étages du bâtiment de face de la SEMIR, qui se trouvent en partie à l’air libre, dans l’espace au dessus des parois ci-dessus évoquées, sont équipées de néons positionnés en partie haute des murs, lesquels se déclenchent au moyen de capteurs radars. L’huissier de justice note que le déclenchement se produit quand il se déplace dans le jardin, sur la terrasse des époux Y, dans l’allée d’accès à leur maison et qu’il émane des néons une lumière blanche de forte intensité, durant environ une minute à défaut de tout mouvement, illuminant le jardin ainsi que toutes les pièces arrière de la maison, notamment le séjour et la cuisine. Il ne s’agit donc pas d’une simple luminosité mais d’une lumière intense se propageant jusqu’à l’intérieur des pièces d’habitation. Même dans une zone telle ci-dessus décrite, cette nuisance lumineuse caractérise un trouble anormal de voisinage, peu important que la nouvelle construction puisse, à certains autres égards, constituer une amélioration par rapport aux bâtiments qui préexistaient et qu’un éclairage soit obligatoire dans un immeuble collectif, son positionnement, son intensité et sa sensibilité de déclenchement pouvant d’ailleurs être modulés pour entraîner une moindre gêne.

Les époux Y invoquent aussi subir une sensation d’enfermement du fait des deux constructions se trouvant à gauche et face à leur parcelle.

Il résulte des photographies, des plans et du constat d’huissier produits que face à la maison des époux Y, se trouve leur unique jardin dont la limite séparative à l’arrière est constituée par un mur derrière lequel se situe immédiatement, tout le long de ce mur, le bâtiment de la SEMIR constitué d’un rez-de-chaussée et de deux étages. Ce bâtiment se poursuit à gauche et à droite du mur arrière de la propriété Y et effectue, après quelques mètres, un retour sur la gauche du jardin.

Certaines parties de son toit sont surélevées par rapport au deuxième étage. Même s’il existe un certain retrait par rapport au retour du bâtiment sur la gauche de la propriété Y et si une pelouse y a été plantée, il résulte incontestablement de cette configuration un sentiment d’enfermement, le jardin se trouvant objectivement enclavé et dominé par des immeubles imposants, d’assez grande hauteur, alors que tel n’était pas le cas avant. Selon les photographies et plans produits, il y avait seulement, de face, un hangar de moins grande hauteur, qui ne longeait pas tout le mur arrière de la propriété Y, mais uniquement une partie, et qui était davantage en retrait et, sur la gauche, un bâtiment lointain n’obstruant pas tout l’espace. L’existence d’un troubleanormal de voisinage est aussi caractérisée de ce chef sans que le défaut d’immutabilité d’un environnement situé dans une ville puisse être sérieusement invoqué pour le contredire. En effet, comme déjà indiqué, le quartier alterne des immeubles collectifs mais aussi des maisons privatives dotées de jardins et le POS n’exclut nullement le maintien de pavillons avec jardins d’agrément si bien que l’enfermement particulièrement flagrant résultant des constructions de la SEMIR constitue bien un inconvénient excessif au regard de ces circonstances.

Les époux Y se plaignent encore d’une perte d’ensoleillement.

Il résulte du constat d’huissier réalisé le 11 avril 2019 à 13 heures que le jardin des époux Y est orienté au sud et que le bâtiment de la SEMIR en face est lui-même positionné au sud. L’huissier a noté l’assombrissement du jardin du fait de l’ombre de cet immeuble. Si une perte d’ensoleillement et la création d’une zone d’ombre permanente sont incontestables du fait de la construction nouvelle, il ne résulte pas du constat, pourtant établi à la sortie de l’hiver, période de moindre ensoleillement, que tout le jardin se soit trouvé dans l’ombre, non plus que la terrasse ou la maison. Du reste, les époux Y produisent un schéma selon lequel la façade de leur maison ne se trouve privée d’ensoleillement en raison des nouveaux bâtiments que pendant un mois et demi, du 1er décembre au 15 janvier, que le jardin reste pour partie ensoleillé durant l’essentiel de l’année, soit environ huit mois par an, et que la zone d’ombre permanente est très réduite alors qu’auparavant, tout le jardin n’était pas constamment ensoleillé. Il en ressort que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la perte d’ensoleillement, réelle, n’apparaît pas d’une intensité telle qu’elle constitue, au regard de l’environnement dans lequel se situe le bien où il existe des immeubles collectifs susceptibles d’altérer l’exposition au soleil, un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Les époux Y invoquent encore subir un écoulement d’eau préjudiciable. Compte tenu de l’implantation de l’immeuble et de la dalle de l’avancée de toit surplombant le mur mitoyen, l’écoulement de l’eau de lavage se ferait sur ce mur et dans leur jardin. Néanmoins, cette allégation n’est corroborée par aucun élément. Un trouble anormal de voisinage n’est donc pas constitué de ce chef.

Il ne l’est pas non plus s’agissant de la vue sur un bâtiment et une cour inesthétiques, également alléguée par les intimés, laquelle n’est pas caractérisée au regard des photographies versées aux débats et alors que celles correspondant à l’époque antérieure permettent d’en conclure que les bâtiments d’alors, certes plus éloignés et moins imposants vus depuis la propriété Y, étaient moins bien soignés.

Au regard des préjudices ci-dessus retenus, la cour est en mesure d’estimer à 15 .000 euro la somme propre à réparer les troubles anormaux du voisinagesubis par M. et Mme Y, le jugement étant confirmé de ce chef mais pour les motifs précités, se substituant partiellement à ceux du tribunal.

Par ailleurs, il n’est pas démontré qu’au regard de l’environnement et compte tenu des énonciations précédentes relatives aux vues alléguées par les intimés, le fait que les néons s’allument et éclairent leur jardin quand les époux Y y sortent la nuit justifie d’une atteinte à l’intimité de leur vie privée. En tout état de cause, ils n’établissent pas subir un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnité allouée au titre des troubles anormaux de voisinage. La demande formée de ce chef sera rejetée.


 

  • Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 7 mai 2020, RG n° 18/07366

 

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