La toiture de l’immeuble vendu était pourrie. Le vendeur est condamné bien qu’il ait bouché les trous avec des joints en silicone et malgré une clause scélérate de l’acte notarié en faveur du vendeur.

Le GFA de la Borderie, acquéreur de l’immeuble,  fonde sa demande sur la garantie des vices cachés dus par le vendeur.

Il soutient que le vice caché est un défaut d’étanchéité de la toiture, que ce défaut a été dissimulé par le vendeur qui a procédé à des reprises ponctuelles avec du silicone.

Il estime que le tribunal s’est trompé en qualifiant les désordres d’apparents dès lors qu’il était impossible de se rendre compte de l’état de la toiture à l’occasion de simples visites .

Le vendeur n’a comparu ni en première instance, ni en appel.

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L’article 1642 du Code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il ressort de l’acte de vente produit (page 17) que le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus .

Les diagnostics visés sont relatifs aux risques d’exposition au plomb, à l’amiante, à la présence de termites, à la performance énergétique , à l’état de l’installation intérieure d’électricité, à l’état des risques naturels et technologiques.

Avaient été repérées la présence de plomb, d’amiante, des anomalies affectant l’installation intérieure d’électricité présentant de réels dangers.

L’acte de vente précise en outre que le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est pas équipé d’un système de récupération et de distribution des eaux de pluie, est informé des défauts d’entretien et d’usure de l’installation d’assainissement.

Il appartient à l’acquéreur d’établir le caractère caché du vice, la connaissance du vice par le vendeur au regard de la clause de non-garantie des vices cachés qui figure dans l’acte de vente .

Le GFA acquéreur produit trois attestations :

—  M. Z, artisan, atteste être intervenu sur la toiture en 2013, avoir avisé les propriétaires qu’elle n’était pas étanche, devait être refaite. ‘Ils m’ont dit qu’ils n’en avaient rien à faire’ .

—  M. A, maréchal ferrant, a eu l’occasion de rentrer à l’intérieur de l’appartement, atteste avoir constaté la présence de casseroles et de seaux au sol un jour de pluie.

—  M. B, artisan, atteste avoir trouvé une charpente en très mauvais état.

J’ai constaté que la toiture avait déjà été remaniée à plusieurs endroits et que les tuiles étaient collées au silicone. Les tuiles penchaient à l’envers et ils ont comblé le trou avec du silicone pour empêcher l’eau de passer‘.

Selon lui, les nombreuses infiltrations ont fragilisé la charpente ce qui a entraîné un affaissement des pannes. Il explique qu’il a fallu redresser la charpente, relitonner la toiture pour poser les tuiles.

Ces témoignages concordants démontrent que le vendeur avait connaissance en 2013, avant la vente de l’immeuble le 23 mai 2014 de l’état très délabré de la toiture, qu’il avait remédié aux désordres en posant dans l’appartement des seaux et des casseroles destinés à recueillir l’eau qui s’écoulait, qu’il a bouché ou fait boucher grossièrement les trous avec du silicone, bien qu’un professionnel l’eût averti de la nécessité de refaire la charpente.

Le premier juge a estimé qu’il suffisait d’un examen visuel rapide pour constater l’état de la toiture, a également reproché à l’acquéreur de s’être contenté des affirmations du vendeur, de n’avoir n’avoir pas exigé la visite de l’appartement en location.

Il ressort en effet de la mise en demeure adressée à M. C le 18 juin 2013 que la visite de l’appartement avait été impossible lors des deux visites qui avaient précédé l’achat au motif que l’appartement était loué.

Si l’acquéreur pouvait se douter au regard des diagnostics relatifs à l’immeubleque la toiture était dans un état médiocre, la location de l’appartement à la date de la vente, appartement inaccessible lors des visites ne lui ont pas permis de mesurer son état réel, la nécessité d’engager des travaux, laissait penser en tout cas que l’état des lieux était compatible avec la location.

La connaissance de l’état réel de la toiture et des reprises grossières opérées n’étaient pas décelables au moyen d’un examen visuel rapide. Elle exigeait au minimum de monter sur la toiture, voire la compétence d’un couvreur.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a retenu que les désordres étaient apparents.

L’article 1645 du Code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La mauvaise foi du vendeur, sa connaissance des vices, sa dissimulation de la gravité réelle de l’état de la toiture sont établies par les attestations produites.

Lorsque l’acquéreur conserve la chose, il a droit de se faire rendre une partie du prix.

Le GFA demande une somme de 25 ’000 EUR correspondant à la moins-value alléguée.

Le GFA est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice caché.

Le vendeur sera en conséquence condamné à lui restituer la somme de 12’000 EUR qui correspond aux travaux de charpente nécessaires, la somme de 25’000 EUR demandée n’étant nullement justifiée.


  • Cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre, 7 mai 2020, RG n° 18/01040

 

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