Le #notaire, tenu au secret professionnel, ne pouvait informer la Communauté du Carmel que l’ensemble immobilier était revendu le même jour à un prix très supérieur à celui négocié par elle

Le 11 février 2005, les Carmélites de La Rochelle ont décidé de fermer leur Monastère et de solliciter l’abrogation du décret de reconnaissance légale de leur communauté ; suite à l’abrogation décrétée le 28 décembre 2005, les immeubles appartenant à la Communauté des Carmélites de La Rochelle ont été transférés gratuitement à celle des Carmélites de Condom, ainsi que les biens mobiliers comme provision pour les frais de gestion, d’entretien et de cession des biens immobiliers, le disponible après règlement du passif étant réparti dans les proportions suivantes : 1/6ème pour le Carmel de Luçon, 2/6 pour le Carmel de Condom, 3/6èmes pour la Fondation des Monatères en faveur des Carmels d’Albi et de Saint Germain en Laye, ainsi que de l’Association Sainte Thérèse, chacun pour 1/3.

Le 9 août 2006, la Communauté des Carmélites de Condom a décidé la mise en vente du Carmel de La Rochelle au prix de 1.200.000 EUR proposé par monsieur Gabriel des G, et prévu de répartir le disponible du produit de la vente dans les mêmes proportions que celles retenues lors du transfert des biens mobiliers de la Communauté Carmélites de La Rochelle.

Unknown

Aux termes d’un acte authentique reçu le 29 décembre 2006 par maître Michel T, notaire, membre de la SCP T-D, titulaire d’un office notarial à Niort  la Communauté des Carmélites de Condom a vendu à la S.A.R.L. BEST SERVICE IMMOBILIER (BSI), représentée par son gérant monsieur Philippe C, et à la S.A.R.L. DES ALLIES, représentée par son gérant Monsieur Gabriel des G., au prix de 1.200.000 EUR, l’ensemble immobilier constituant le Carmel de La Rochelle, sis dans cette commune à l’angle de la […] et de la […].

Le même jour, maître Michel T. a reçu l’acte de vente par la S.A.R.L. BEST SERVICE IMMOBILIER et la S.A.R.L. DES ALLIES d’une partie de ce même ensemble immobilier à la SNC DES COTES ATLANTIQUES, au prix de 3.500.000 EUR.

La Fondation des Monastères, faisant valoir la différence entre les prix de 1.200.000 EUR et de 3.500.000 EUR, a soutenu que maître T, notaire, a manqué à son obligation de conseil en n’appelant pas l’attention de la Communauté des Carmélites de Condom sur la vente lésionnaire du Carmel de La Rochelle aux Sociétés BEST SERVICE IMMOBILIER et à la SAS LES ALLIES, sans pour autant violer le secret professionnel auquel il était astreint. Elle demande réparation du préjudice financier résultant de la perte de chance d’avoir pu obtenir :

  • en 2006 une somme supérieure à celle effectivement reçue au titre de sa quote-part de 3/6èmes dans le solde du prix de vente de l’immeuble,
  • en 2011, une somme supérieure à celle effectivement reçue au titre de sa quote-part de 3/15èmes dans les biens de la Communauté dissoute, en ce comprise la quote-part de 2/6èmes de la Communauté dans le solde du prix de vente de l’immeuble récupérée en 2006,

soit la somme de 1.303.333,30 EUR se décomposant comme suit :

  1. 1.150.000 EUR (3/6èmes de 2.300.000 EUR)
  2. 153.333,32€ (3/15èmes des 2/6èmes de 2.300.000 EUR).

La SCP notariale E D & V G-F, ainsi que maître T. contestent le caractère lésionnaire de la vente ainsi que la faute du notaire instrumentaire, lequel ne pouvait ni remettre en cause le prix convenu entre les parties et correspondant à la valeur donnée au bien par les Domaines, ni violer le secret professionnel lui interdisant de faire état de la revente du bien. Elles prétendent en outre que la Fondation des Monastères ne peut se prévaloir d’un préjudice indemnisable, le complément de prix lui servant de base de calcul ainsi que le bénéfice d’une quote-part équivalente à celle perçue étant hypothétiques, ni d’un lien de causalité, la Communauté des Carmélites de Condom, avisée de la sous-évaluation du bien, ne pouvant renoncer à la vente ou évincer son acquéreur, mais seulement exercer une action rédhibitoire.

Unknown

Le notaire est débiteur d’un devoir de conseil pour tous les actes qu’il instrumente, même s’il ne fait que donner forme authentique à une convention arrêtée entre les parties en dehors de lui ; tenu au secret professionnel, il ne peut cependant porter à la connaissance des parties à l’acte qu’il reçoit des éléments dont il a connaissance en qualité de notaire rédacteur d’un autre acte ne concernant pas les mêmes parties.

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que l’intervention de maître Michel T est postérieure à l’accord des parties sur la vente du Carmel de La Rochelle, au prix de 1.200.000 EUR, le compromis ayant été signé hors sa présence le 9 août 2006 par la Communauté du Carmel de Condom, et cette dernière ayant été autorisée par arrêté préfectoral du 27 décembre 2006 à aliéner l’ensemble immobilier à ce prix et suivant les clauses et conditions de la promesse d’achat, après avis des services fiscaux en date du 15 décembre 2006 déterminant la valeur vénale du bien.

Maître Michel T qui a reçu le même jour la vente du Carmel de La Rochelle par la Communauté du Carmel de Condom au prix de 1.200.000 EUR et la revente de ce même bien par la Société BSI et la Société DES ALLIES au prix de 3.500.000 EUR, était en mesure de s’interroger sur l’existence d’une lésion, et la clause insérée en page 24 du second acte, intitulée « condition particulière dans le cas d’une action en rescision pour cause de lésion de plus des sept/douzièmes » démontre que, connaissant le risque encouru, il en a utilement informé lesdites sociétés et le nouvel acquéreur.

Ce notaire, tenu au secret professionnel, ne pouvait informer la Communauté du Carmel de Condom que l’ensemble immobilier était revendu le même jour à un prix très supérieur à celui négocié par elle, et il ne disposait d’aucun autre moyen pour appeler l’attention de celle-ci sur l’éventualité d’une lésion de plus des sept/douzièmes, n’ayant pas été chargé par elle de vérifier la valeur vénale du bien et n’étant pas intervenu lors de la négociation du prix.

La Fondation des Monastères, qui n’est pas partie à la vente conclue par la Communauté du Carmel de Condom, n’invoque pas une perte de chance de renoncer à la vente ou d’obtenir la nullité de celle-ci pour lésion de plus des sept/douzièmes, mais celle d’obtenir une somme supérieure au titre de sa quote-part dans le solde du prix de vente réparti en 2006 ainsi que de sa quote-part dans les biens de la communauté dissoute en 2011.

Le préjudice dont il est demandé réparation n’étant pas la conséquence d’un manquement au devoir de conseil du notaire instrumentaire de la vente conclue le 29 décembre 2006 par la Communauté du Carmel de Condom, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la Fondation des Monastères de sa demande indemnitaire à l’encontre de maître Michel T, notaire, et de la SCP notariale.


  • Cour d’appel de Poitiers, 3e chambre civile, 6 juillet 2016, RG n° 15/03496

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