Construction en violation d’un cahier des charges de #lotissement : la démolition n’est pas de droit

Un procès pour nuire ou pour se venger des voisins

La réponse judiciaire a pour objet de réparer un préjudice ou de mettre fin à un trouble de voisinage.

Suivant les dispositions de l’article 16 du cahier des charges du lotissement, les constructions seront édifiées conformément au plan de masse visé à l’article 1 avec le recul indiqué sur ce plan. Pour les construction isolées, la distance entre le bâtiment et les limites séparatives sera au moins égale à 4 mètres.

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L’article 19 du cahier des charges interdit les bâtiments à usage d’annexe. Les dépendances nécessaires sont autorisées à condition de constituer avec l’habitation principale une seule et unique masse qui s’inscrit dans la superficie constructible.

L’article 24, relatif aux clôtures sur limite séparative, prévoit qu’elles doivent être constituées d’une haie vive qui peut être doublée d’un treillage facultatif d’une hauteur maximum de 1 mètre.

Madame Z soutient que :

—  le cahier des charges n’impose le respect du plan de masse qu’en ce qui concerne les marges de recul qui y figurent,

—  le cahier des charges ne mentionne pas la surface ou les dimensions qui ne sont représentés qu’à titre indicatif.

—  les voisins lui ont donné l’autorisation de réaliser les travaux.

C’est par de justes motifs que le premier juge a retenu que cette interprétation reviendrait à priver de portée les dispositions impératives du cahier des charges.

Il résulte tant du permis de construire obtenu par madame X-E Z que des constats d’huissiers établis par les époux B et C Y que les constructions édifiées par l’appelante ne respectent pas la distance minimale d’avec les limites séparatives et ne sont pas conformes aux indications du plan de masse.

Les autorisations de voisins avancées par madame X-E Z portent sur le passage sur un terrain voisin afin d’effectuer des travaux de finition sur le mur de clôture et d’enlever un chêne. Ces documents ne peuvent pas être rattachés aux constructions litigieuses.

En ce qui concerne les deux terrasses que madame X-E Z a fait clore, en façades Nord Ouest et Nord Est, de sorte que la façade de l’habitation se trouve séparée de la voirie par une distance inférieure à 4 mères (3,50 et 3,7 m). Elles constituent une violation de l’article 16 du cahier des charges.

Le premier juge a justement considéré que la date de construction des terrasses qui ont été par la suite couvertes n’est pas établie de sorte que la prescription trentenaire de la servitude non aedificandi ne peut pas s’appliquer. De plus l’ouvrage de fermeture des terrasses a été construit en 1997, soit moins de trente ans après la date alléguée de la construction du support.

En ce qui concerne le mur de clôture, le premier juge a justement retenu que le constat d’huissier en date du 21 avril 2009 montre que le mur de clôture se trouve en retrait de l’une des bornes délimitant les deux propriétés, sur le fonds de madame X-E Z. Par conséquent, le mur litigieux n’est pas mitoyen.

Ce mur présente une hauteur de 1,70 m au lieu de 1 mètre et n’est donc manifestement pas conforme aux dispositions du cahier des charges.

En conséquence, les manquements à l’application du cahier des charges du lotissement, avancés par les époux B et C Y sont bien constitués.

En ce qui concerne la sanction de ces irrégularités, madame X-E Z soulève devant la cour le défaut de proportionnalité entre le coût de la démolition ordonnée par le premier juge et son intérêt pour les époux B et C Y sur le fondement de l’article 1221 nouveau du Code civil et de la jurisprudence qui l’a précédé.

Les époux B et C Y répondent que leur action et leur demande de démolition intervient en réponse à celle initiée par madame X-E Z (dont l’instance correspondante a fait l’objet de la péremption) qui demandait elle aussi la démolition sans justifier d’un moindre préjudice.

La réponse judiciaire a pour objet de réparer un préjudice ou de mettre fin à un trouble de voisinage. Les hostilités procédurales initiées par madame X-E Z sont sans rapport direct avec l’intérêt pour les époux B et C Y de voir démolir les constructions implantées par leur voisine en contravention avec le cahier des charges.

Les époux B et C Y ne font état d’aucun préjudice résultant des constructions édifiées par madame X-E Z, ils présentent au contraire leur action comme la stricte réponse à celle engagée par l’appelante.

Par conséquent, la démolition de l’extension objet du permis de construire obtenu en 1991 et de la fermeture des terrasses édifiée en 1997 apparaît disproportionnée au regard de l’intérêt poursuivi par les époux B et C Y qui ne font état d’aucun préjudice causé par ces constructions anciennes dont nul ne s’était plaint jusque là.

Le jugement dont appel est donc infirmé en ce qu’il a ordonné la démolition des dites constructions.


  • Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 18 février 2020, RG n° 17/03433

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